На российском рынке недвижимости пока без перемен - цены уверенно растут. Но в последние месяцы эксперты активно обсуждают возможность скорой стабилизации. Одни под стабилизацией понимают лишь замедление темпов роста цен, другие стабилизацией называют снижение цен на 30%. Своим мнением о том, что в этой непростой ситуации следует предпринять частному инвестору в недвижимость, поделились ведущие участники рынка.
Аркадий Литовский, генеральный директор Национальной риэлторской группы NRG:
"Наша оценка ситуации основана только на реальных сделках. Последняя динамика такова: с ноября 2007 по май 2008 г. цены на квартиры эконом-класса выросли в 1,5 раза, элитное жилье - на 15-20%, бизнес-класс - на 20-25%. Сейчас, действительно, можно констатировать некоторое замедление этого роста.
С учетом ужесточения требований к заемщикам по ипотечному кредитованию, повышению кредитных ставок и следующего из этого увеличения среднего срока займов (иначе заемщики не справятся с возросшими ежемесячными выплатами), мы ожидаем некоторого снижения интереса потенциальных заемщиков к ипотечному кредитованию. Следствием этого может стать снижение платежеспособного спроса на жилье, при продолжающемся росте себестоимости строительства. Эти "ножницы" могут привести к достаточно длительной стагнации на рынке.
Наиболее вероятный сценарий: стагнация продлится от 6 до 12 месяцев и, возможно, будет сопровождаться падением цен в сегменте эконом-жилья на 5-10% (чем дольше эта ситуация продлится, тем сильнее упадут цены). На элитную недвижимость и недвижимость бизнес-класса рост цен остановится. Таким образом, вложения в жилую городскую недвижимость в 2008 г. сопряжены с определенными рисками. Впрочем, это не относится к коммерческой недвижимости, которая продолжит расти темпами прошлого года, то есть на 30-40%.
Что касается совета частному инвестору, то все зависит от того, готов ли инвестор играть "вдолгую". Если да, то ничего продавать не стоит, так как долгосрочный тренд цен на недвижимость всегда повышательный. Если инвестор заинтересован в более краткосрочной выгоде и готов ради этого рисковать, перекладывать средства из одних активов в другие, можно посоветовать присмотреться к жилью эконом-класса в ближайшем Подмосковье, в особенности на ранних стадиях строительства, либо к коммерческой недвижимости в Москве, при этом обязательно учитывая месторасположение. Например, это могут быть небольшие офисные точки, но непременно в капитальных зданиях, не в павильонах.
Как наиболее перспективное направление для частных инвестиций хочу особо отметить загородные поселки эконом-класса для постоянного проживания, в зоне до 40 км от МКАД. Спрос на подобную недвижимость, по разным оценкам, от 1,5 до 1,8 раза превышает предложение. Доходность этих инвестиций можно прогнозировать на уровне 40%".
Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого Бюро Ипотечного Кредитования:
"Купив сейчас недвижимость с целью инвестирования, заработать много не удастся. Сейчас стоит вкладывать деньги в жилье только с целью проживания. Стремительного роста цен, как в предыдущие годы, в ближайшем будущем не будет, но стоит отметить, что падения тоже не ожидается. Скорее всего, цены будут расти медленными темпами, периодически останавливаясь, например, в так называемый "низкий сезон", но потом вновь возобновят рост в период высокого спроса.
Понятно, что чем меньше бюрократических препон для строителей, тем больше жилья строится и тем оно дешевле - бороться со спекулянтами на рынке недвижимости возможно с помощью либерализации строительного рынка. 2007 год станет последним годом глобального роста цен на недвижимость. В США цены продолжают стремительно падать. Уже начали падать цены в Великобритании и южном Средиземноморье, падение цен в Восточной Европе уже не за горами. Жилье станет доступней и в России, что не принесет желаемой прибыли тем, кто хочет заработать на недвижимости".
Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания":
"К сожалению, никто не даст точный прогноз рынка. Существует всего три варианта развития событий: продолжение роста, стабилизация или коррекция цен. В принципе, можно привести аргументы как за, так и против любого из вариантов.
С одной стороны, Россия все еще значительно уступает развитым странам по уровню населения жильем, с другой - цены находятся на высоком уровне. Растущая инфляция поддерживает спрос и рост себестоимости, что подталкивает цены вверх. В то же время существующая стоимость жилья такова, что все меньшее количество покупателей способно накопить даже на первоначальный взнос по ипотечным кредитам. Сегодня пробиты все психологические уровни и уровни сопротивления. На наш взгляд, в дальнейшем будет повышение цен, но в тоже время динамика последних месяцев (+25%) может спровоцировать желание фиксации прибыли. Возможно, это будет способствовать увеличению предложения и, соответственно, откату вниз.
Поэтому могу дать такой совет: если квартира действительно необходима и есть возможность ее приобрести - надо покупать и жить; если приобретение является инвестицией, то важно понимать, что иногда инвесторы получают убытки. Стоимость любого актива может как расти, так и падать".
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости PENNY LANE REALTY:
"Вопрос о возможности скорой стабилизации или даже снижения цен на квартиры в Москве возникает с завидным постоянством последние года четыре (уже!).
Но, несмотря ни на что, цены практически на всю недвижимость в столице стабильно ползут вверх. Главный фактор, который на любом рынке является определяющим и называющийся "соотношение спроса и предложения", в применении к рынку недвижимости Москвы остается неизменным - спрос стабильно превышает предложение. Особенно это относится к предложениям квартир в новых домах, а также к предложению квартир с новым качественным ремонтом и полностью готовым к проживанию. Вследствие данной ситуации в последнее время рост стоимости квадратного метра составляет в среднем от 1,5 до 5% в месяц, он варьируется в зависимости от сегмента рынка, а также ряда других факторов. Более того, при сокращении нового строительства коммерческого жилья эта тенденция, скорее всего, будет сохраняться.
По всей вероятности, симптомом возможной грядущей стабилизации многие считают уменьшение общего количества сделок, но этот факт является, скорее, следствием сокращения общего объема предложения на рынке недвижимости. Большое количество объектов сегодня снимается с продажи. Это в основном квартиры, продаваемые через сложные цепочки, или коммуналки. Сейчас их стало сложнее реализовать, в том числе и в связи с длинными сроками регистрации сделок. Поэтому, в условиях роста, продавцы снимают такие квартиры с продажи в ожидании "ну вот еще подрастет". Кроме того, весь объем предложения квартир, предназначенных для коммерческой продажи, в одночасье вырасти кратно не может. Не предвидится и уменьшение цен на энергоносители, строительные материалы и т.п. На мой взгляд, все это говорит о продолжении существования дисбаланса спроса и предложения и в будущем, поэтому объективных причин для ценовой стабилизации сегодня просто нет.
Далее. В нынешних условиях, даже при росте цен на недвижимость на уровне, скажем, минимум 18-20% в год, вложение денежных средств в приобретение квадратных метров в разы выгоднее, чем размещение этих же денег, например, на банковском депозите. Поэтому проблема инвестиционных покупок жилья достаточно актуальна. Наибольший прирост будут демонстрировать объекты высокой ценовой категории, поскольку в этом сегменте дефицит качественных объектов ощущается сильнее. В любом случае покупателям не стоит откладывать приобретение недвижимости. Нет сомнений, что динамика на рынке недвижимости будет положительной. Также, в связи с продолжающейся неопределенностью на мировых финансовых и фондовых рынках, ряд игроков переводят часть активов на приобретение недвижимости. Под влиянием этого фактора объем предложений также сокращается. Это тоже является дополнительным катализатором для роста цен на недвижимость. Поэтому, несмотря на регулярные слухи о ближайшей стабилизации или даже серьезного падения цен на рынке недвижимости, не видно столь существенных предпосылок к этому. Строительство недвижимости является хоть и длительным в плане практической реализации, но зато одним из самых стабильных и привлекательных в плане инвестиций секторов экономики.
Один из вариантов вложения инвестиций в недвижимость - приобретать элитное жилье на ранних стадиях строительства. За время строительства цена квартиры может увеличиться на 100%, а то и более. Однако эффективность вложений во многом зависит от того, насколько грамотно выбран объект для инвестиций. Быстрее всего растут в цене наиболее востребованные на рынке предложения. Пользуясь этим, застройщики нередко выставляют на продажу квартиры на последних этажах и пентхаусы, когда проект уже близок к завершению. Для того чтобы точно спрогнозировать, насколько выгодными будут вложения в тот или иной объект элитной недвижимости, необходимо не только оценить все особенности проекта, проанализировать существующий объем предложения и ситуацию на рынке, но и предсказать результат.
Более того, качественная отделка элитной квартиры является хорошим инвестиционным вкладом, хоть и потребует дополнительно времени и денег. Вложение $2-3 тысяч за кв.м. в отделку могут добавить до $8-9 тысяч за кв.м. (а иногда и больше) к итоговой стоимости объекта. И опять-таки это зависит от месторасположения дома и других факторов, определяющих уровень объекта. Например, не стоит вкладывать огромное количество денег в дорогой ремонт квартиры и пытаться сделать ее luxury, если она находится в панельном доме вдалеке от центра. Это не оправдает вложенные средства. А вот в квартиру, расположенную в центре столицы, лучше вложить больше инвестиций - без сомнений, результат оправдает средства. Таким образом, в настоящий момент рынок недвижимости выгоден для вложения инвестиций, так как наименее подвержен колебаниям из-за событий экономического и политического характера и является, как я отмечал ранее, пользуясь финансовой терминологией, своеобразной "валютой убежища" для инвесторов".
Валерий Барнинец, директор по продажам БН "Агент 002":
"О возможной стабилизации цен на столичную недвижимость многие эксперты говорят последние два месяца. И это неслучайно. Необычный рост активности на рынке с начала года, увеличение спроса в феврале и марте и последовавший резкий скачок цен спровоцировали ажиотажные настроения среди многих участников. События, происходившие на тот момент на фондовом рынке, и предвыборная ситуация также оказали влияние на состояние дел на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.
В этой ситуации жилье эконом-класса выступало основным полем действий. Предложение снизилось на рекордные 47%. Цена квадратного метра выросла на 22%, а по ликвидным объектам рост достиг 30-40%. В этой ситуации многие из тех, кто решил приобрести недвижимость, старались купить квартиру, несмотря на отсутствие выбора и рост цен. Развитие этой ситуации привело к тому, что большая часть сделок совершалась в инвестиционных целях и с рынка ушли "настоящие" покупатели.
Естественно, что одни инвесторы не могут продолжительное время оказывать воздействие на развитие рынка, а уход большей части покупателей привел в конечном итоге к снижению спроса и, хотя пока незначительному, но все же увеличению предложения.
В связи с этим в ближайшие месяцы возможна коррекция рынка. С учетом летнего периода, когда происходит снижение деловой активности, эта тенденция может усугубиться, и мы будем наблюдать некоторое снижение цен по определенным сегментам в пределах 3-5% и значительное увеличение объема предложения.
Для многих, кто решил избавиться от недвижимости в этом году, сейчас наиболее удачный момент совершения продажи. Если говорить об эконом-классе, срок экспозиции квартир еще невелик, и предложение остается достаточно низким. В других сегментах ситуация уже перешла в то русло, когда спрос значительно снизился, предложение растет быстрыми темпами и цены практически прекратили рост.
Для тех, кто решил вложить средства в недвижимость в инвестиционных целях, лучшим вариантом будет подождать еще несколько месяцев и приобрести квартиру в момент снижения стоимости. Лучше всего это сделать в июле или начале августа, когда предложение выровняется и можно будет подобрать максимально выгодный объект".
Лушкин Сергей Анатольевич, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал":
"Стремительный рост цен на квартиры в Москве в первые пять месяцев текущего года значительно превысил прогнозы ведущих экспертов рынка. По данным компании "Квартал", уже сейчас общий прирост цен на квартиры повышенной комфортности в ЗАО - ЮЗАО г. Москвы с начала года составил более 25%( при прогнозах годового роста от 20%).
В условиях традиционного спада активности на рынке недвижимости летом стоит ожидать сокращения темпов роста цен в этот период до 1-2% в месяц. Однако при этом стоит учитывать, что большинство застройщиков также не выставляют на рынок свои новые объекты недвижимости - из-за спада покупательской активности в период летних отпусков.
Инвесторам, которые вложили часть средств в недвижимость, стоит действовать в зависимости от диверсификации своего инвестиционного портфеля. Традиционно инвестиции в недвижимость являются одним из наименее рискованных способов вложения денежных средств, а благодаря высокой доходности первых пяти месяцев года, итоги 2008 г. обещают быть позитивными.
Переводить деньги из недвижимости в фондовый рынок или какие-то другие инвестиционные инструменты на три летних месяца нецелесообразно, поэтому стоит оставаться на рынке недвижимости даже в летний период, после которого последует рост деловой активности".
Фото: www.newsland.ru
