Ипотеку берет тот, кому ее дают. В принципе, портрет ипотечного заемщика давно не секрет. В идеале (для банка) это человек в возрасте от 30 до 40 лет, обладающий престижной и высокооплачиваемой работой, владеющий дачей, автомобилем и гаражом, имеющий дополнительные доходы и заработки, семейный, с высшим образованием, без проблем с законом.
Теоретически на ипотеку имеют право все граждане России, проживающие на территории РФ, в возрасте от 18 до 62 лет, имеющие стабильный, документально подтвержденный доход за последние 6 месяцев.
В реальности, по данным «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», типичный российский заемщик характеризуется следующим образом:
- житель крупного города,
- возраст - 26-35 лет,
- имеет высшее образование,
- состоит в браке и часто имеет одного ребенка,
- работает в сфере промышленности, строительства, торговли или общественного питания,
- доход на члена семьи в среднем составляет около 27 тысяч рублей в месяц,
- заем берет на приобретение квартиры в многоквартирном доме,
- площадь приобретаемой квартиры - 50-60 кв.м,
- в среднем на погашение кредита тратит 16 лет,
- сумма кредита колеблется в размерах от 800 000 до 1500 000 рублей.
Однако в разных городах есть свои нюансы. В Москве, например, (по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости») это молодые семьи в возрасте 25-40 лет, либо впервые вышедшие на рынок недвижимости, либо желающие продать существующую жилую площадь и переехать в более просторную квартиру. В большинстве случаев с помощью ипотеки заемщики приобретают 2- или 3-комнатные квартиры средней стоимостью 8-9 млн руб., расположенные в панельных домах в спальных районах. Средняя сумма кредита, привлекаемого при покупке квартиры в Москве, - 3,5 млн руб.
В Ростове-на-Дону типичный заемщик - мужчина 28-33 лет. Он женат и воспитывает одного ребенка. Там, как правило, ипотеку берут менеджеры или руководители среднего звена. Заем оформляют сроком на 15 лет, но обычно погашают его лет через восемь. Совокупный доход такой семьи составляет 50-60 тыс. руб. в месяц. Средняя сумма кредита доходит до 1,5 млн руб.
В Нижнем Новгороде средняя сумма ипотечного кредита составляет около 1,4 млн рублей. Ирина Малыгина, директор АН «Кварц», рассказывала нашей газете, что более двух третей людей, приобретающих жилье в ипотеку, – это семейные пары. Соотношение мужчин и женщин среди желающих взять индивидуальный кредит на квартиру - примерно 50 на 50. Возраст заемщиков колеблется между 27 и 50 годами, но большая часть одобренных кредитов приходится на возрастную группу от 30 до 45 лет. Совокупный доход в среднем составляет 50-60 тыс. рублей в месяц. По профессии большинство заемщиков – служащие, специалисты, менеджеры среднего звена. Примерно с одинаковой частотой встречаются люди с «белым» и «серым» доходом.
Нижегородский «ипотечник»
«Большинство берущих ипотеку – состоявшиеся люди в расцвете сил, 35-45 лет, - говорит директор АН «Альфа» Ирина Клименко.- Много предпринимателей, а также наемных сотрудников, занятых в сфере бизнеса. Есть представители творческих профессий – дизайнеры, художники, литераторы и т.д. Нередко прибегают к заемным средствам и сами риэлторы. Например, в нашем агентстве почти все покупают жилье именно так. А вот работников бюджетной сферы в данном сегменте очень мало, и суммы их кредитов небольшие.
Около половины ипотечников используют в качестве первого, последующего или заключительного взноса материнский капитал. Поэтому типичный получатель такого кредита – семейный человек с двумя детьми.
Единичные случаи составляют ипотечные кредиты с одновременным использованием военных сертификатов и других социальных программ для незащищенных слоев населения.
Люди, которые берут ипотеку, имеют стабильный доход, в среднем 30- 50 тыс. руб. в месяц. Они уверены в завтрашнем дне, умеют планировать свой бюджет и готовы инвестировать в счастливое будущее. Как правило, они все с высшим образованием и отличаются высоким уровнем культуры.
Если бы меня попросили нарисовать портрет типичного «ипотечника», я изобразила бы его на хорошей машине с детьми и обязательно с мобильным телефоном с выходом в интернет».
«Ипотеку берут в разном возрасте: и в 25 лет, и 28, и в 30, и в 35, - отмечает Марина Спутнова, специалист по недвижимости АН «Городской квартал». - Есть и клиенты банков 50-летнего возраста. Как правило, они оформляют ипотечный кредит на себя, чтобы помочь с отдельным жильем своим детям. Ведь не секрет, что молодым специалистам после окончания института не всегда удается сразу начать зарабатывать хорошие деньги. А бывает и так, что у взрослого сына «черная зарплата» и нет официального подтверждения дохода. В таких случаях младшее поколение выплачивает кредит самостоятельно, то есть старшие члены семьи лишь числятся заемщиками.
Если говорить о профессии и роде занятий ипотечников, то они совершенно различны. В том числе есть и медицинские работники, которые занимают хорошую должность и заняты коммерческой деятельностью.
Среди получателей ипотечных кредитов есть как коренные нижегородцы, так и выходцы из области, которые продают жилье в поселке или небольшом городке, чтобы приобрести квартиру в столице Поволжья. Разумеется, с доплатой, которую и предоставляет банк.
Многие ипотечники используют материнский капитал, как правило, для погашения кредита. Кстати, маткапитал можно потратить не только на квартиру, но и на частный дом. Правда, только в том случае, если продавцы согласятся ждать получения денег два месяца (а соглашаются не все).
Что касается социально-психологических характеристик заемщиков, то их выделить очень сложно. Среди них встречаются самые разные люди. И совсем не обязательно у них есть высшее образование».
Основные критерии
Как выясняется портрет ипотечного заемщика? Основные критерии подсказывают сами банки. Что для них важно?
Доход. Банки готовы выдавать ипотечные кредиты, ежемесячный платеж по которым составляет не более половины (в идеале – не более трети) от общих доходов семьи заемщика. Это требование – своего рода «шлагбаум» на пути тех, кто готов взять ипотечный кредит, надеясь на авось. Лучший вариант подтверждения заработка – официальная справка о размере зарплаты по форме 2-НДФЛ (то есть проверяемая через налоговую базу). Если ваша зарплата или часть ее выплачивается «в конверте» – банк может принять справку о доходах в свободной форме, заверенную подписью и печатью работодателя. Дополнительные заработки и доходы (от сдачи в аренду гаража или квартиры) тоже стоит подтвердить документами. Это укрепит уверенность банка в вашей кредитоспособности.
Чем выше первоначальный взнос за жилье (от 20% от его стоимости и более), тем выше уровень доверия к заемщику и тем ниже процентная ставка по кредиту.
Гражданство. Для банка важен гражданский, социальный и профессиональный статус заемщика, поскольку они показывают, насколько его благосостояние стабильно.
Традиционные требования – наличие российского гражданства и работа в регионе присутствия банка. Некоторые кредиторы выдают ипотеку только обладателям постоянной прописки в том городе, где покупается жилье. Однако это требование постепенно отмирает: например, в Москве основными клиентами ипотечных банков становятся не москвичи, а приезжие.
Стаж работы. Хороший заемщик должен быть человеком обстоятельным и серьезным. Т.е он трудится в компании, по меньшей мере, 1,5–2 года. Стандартное требование – стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 6 месяцев. Дополнительный плюс – быстрый карьерный рост и солидная должность, поскольку это позволяет быть более-менее уверенным в дальнейшем росте доходов заемщика.
Возраст. Минимальная возрастная «планка» в российских банках составляет 18 лет, хотя на деле банки предпочитают выдавать кредиты заемщикам старше 25 лет. Но куда больше вопросов вызывает максимальная возрастная «планка». Приближение пенсионного возраста в большинстве случаев станет непреодолимым препятствием для получения ипотечного кредита. Практически все банки ставят обязательным условием, чтобы на момент погашения кредита максимальный возраст не превышал 60 лет для женщин и 65 лет – для мужчин.
Образование. Обладателям высшего образования или ученой степени при прочих равных получить ипотечный кредит легче.
Профессия. По этому критерию можно оценить, насколько в принципе востребован клиент на рынке труда.
Семья. Многие банки предпочитают выдавать ипотеку людям, состоящим в браке. Во-первых, это позволяет быть более уверенным в кредитоспособности (принимается во внимание доход супруга или супруги), во-вторых, это традиционно воспринимается как свидетельство социальной стабильности потенциального заемщика.
Фейс-контроль. Внешний облик имеет для некоторых банков принципиальное значение. Поэтому на собеседовании с кредитным экспертом разумнее приходить в аккуратном костюме, в добротной обуви, с модным телефоном и загранпаспортом.
Причинами отказа в выдаче чаще всего становятся низкий уровень дохода заемщика, недостаточная стабильность его материального положения и испорченная ранее кредитная история. Что уж тут говорить про судимость и отсутствие работы.
