Руководители и топ-менеджеры крупнейших строительных и риэлторских компаний рассказали «Ко» об итогах уходящего года.
Участники рынка недвижимости много говорили о тенденциях в сегменте складской и офисной недвижимости, посетовали на требовательность современных покупателей и озвучили свои надежды по поводу предстоящего роста цен на жилье. При этом никто не вспомнил о том, что в феврале был арестован глава группы компаний «Вашъ финансовый попечитель» Василий Бойко. Одному из крупнейших подмосковных землевладельцев были предъявлены обвинения в мошенничестве и легализации имущества, добытого преступным путем. Бойко до сих пор находится в следственном изоляторе. Не вспомнили руководители компаний и о налоговых претензиях, которые не так давно были предъявлены другому крупному игроку рынка – компании «МИАН». Налоговики обвинили риэлтора в использовании вексельной схемы, минимизации налогообложения и присудили к штрафу в 1 млрд руб. Причина, по которой игроки рынка закрывают глаза на эти прецеденты, по мнению независимых экспертов, лежит на поверхности. Недвижимость по-прежнему остается одним из самых закрытых сегментов российской экономики.
Дмитрий Луценко,
член совета директоров корпорации Mirax Group:
«На мой взгляд, главное событие рынка в 2007 году – это принятие закона о саморегулируемых организациях. Теперь неэффективная система лицензирования строительной сферы будет заменена системой саморегулирования. Поэтому допускать новые компании на рынок фактически будут сами профессиональные участники строительного и жилищного рынков, объединенные в такие организации. Другой важной тенденцией стало расслоение рынка жилья на четкие сегменты. Например, рынок эконом-класса на начало 2007 года оказался переоцененным. В связи с этим цены на такие квартиры летом снизились на 5 – 10%, что стало логическим исходом бурного роста цен за предыдущий год. При этом стоимость жилья бизнес-класса, наоборот, прибавляла на 0,9% ежемесячно, что приблизительно соответствует удорожанию на 10 – 11% с начала года. В целом рынок московской недвижимости в 2007 году больше сместился в сторону наиболее рентабельного направления в жилищном строительстве – домов по индивидуальным проектам. Так, в настоящее время около 80% жилья, возводимого в пределах МКАД, составляет монолит-кирпич. В сегменте коммерческой недвижимости мы наблюдаем заметное увеличение инвестиционных потоков. Если в 2006 году объем инвестиций, по нашим данным, составил около $4,5 млрд, то в 2007 году он предположительно достигнет $7,5 млрд. Причина такого значительного роста заключается в нехватке офисных и торговых площадей, а также в снижении инвестиционных рисков. Доходность вложений в офисную недвижимость в 2006 году равнялась 10 – 11%, в 2007 году этот показатель стабилизируется.
В 2008 году на рынке недвижимости ожидается выход новых интересных проектов с применением еще более нестандартных архитектурных решений. Игроки предложат новые технологии и способы решения существующих в сфере недвижимости проблем, в том числе в вопросе освоения больших площадей и пространств. Что касается цен на жилье, то, по нашим прогнозам, в 2008 году московские квартиры подорожают на 15 – 20%».
Андрей Закревский,
старший вице-президент Knight Frank:
«На наш взгляд, огромным потенциалом с точки зрения девелопмента обладают все сегменты рынка – офисы, ритейл, складские комплексы. Многие тенденции, наметившиеся в этом году, получат продолжение в будущем. В частности, в сегменте коммерческой недвижимости очень заметной стала роль крупных иностранных фондов, которые объявили о планах вложить в Россию миллиарды долларов. Например, британский фонд Rutley Russia, которым управляет Knight Frank cовместно с партнерами, в течение нескольких лет инвестирует в российский рынок около $1 млрд. Именно в 2007 году на рынок недвижимости вышло много западных банков, которые стали предлагать девелоперам более выгодные условия кредитования. Причиной активности иностранцев являются более высокие ставки капитализации, чем на развитых рынках Европы. Об этом свидетельствуют и растущие объемы транзакций с участием западных компаний. Среди заметных трендов, наблюдавшихся в 2007 году, можно отметить серьезные планы по проведению IPO со стороны девелоперов. Кроме того, у нас уже есть примеры успешного выхода российских компаний на международные рынки капитала.
В этому году во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости продолжался рост ставок аренды. Самое заметное увеличение наблюдалось в сфере офисной недвижимости. В частности, в бизнес-центрах, расположенных в наиболее престижных районах Москвы, за год ставки аренды выросли на 50%. Менее активно росли в цене объекты торговой и складской недвижимости. Ключевое направление для развития рынка по-прежнему задает Москва. Именно здесь мы ждем появления крупных знаковых проектов. В 2008 году, в частности, выйдут на рынок новые объекты в «Москва-Сити». Одновременно с этим начнут формироваться новые бизнес-районы с большой площадью застройки, которые в будущем станут центрами деловой активности, – это территории Nagatino i-Land, зоны Белорусского и Павелецкого вокзалов. На мой взгляд, именно многофункциональные комплексы станут доминирующим форматом на рынке в ближайшие несколько лет. Уже сейчас такие проекты заявлены в рамках развития «Москва-Сити» – это комплексы «Федерация», Imperia Tower, Capital City. Растут и масштабы девелопмента: сегодня уже никого не удивляют объемы от 200 000 кв. м. Крупные сетевые проекты заявлены ведущими девелоперами складской недвижимости – «Евразия Логистик», Raven Russia, Quinn Group и некоторыми другими игроками. В свою очередь логистические операторы очень уверенно чувствуют себя на рынке и готовы арендовать помещения больших размеров на длительный срок. Это долгоиграющий тренд, который говорит о том, что спрос на качественные проекты остается стабильно высоким и рынок не исчерпал своих возможностей».
Сергей Лушкин,
директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
«Стремительный рост цен на рынке жилой недвижимости в 2006 году сменился коррекцией стоимости квартир в начале этого года. К концу лета цены стабилизировались, а уже осенью в связи с сезонным повышением активности на рынке недвижимости наметился устойчивый рост. В целом сложилась такая ситуация, когда квартиры элитного и бизнес-классов продолжали расти в цене, в то время как переоцененная недвижимость, например, квартиры в домах сегмента низкокачественной «панели», дешевеет. Однако в целом темпы роста цен на квартиры бизнес-класса с февраля по июль 2007 года с учетом падения курса доллара лишь немного опережали инфляцию. Подобная тенденция наблюдалась и в сегменте элитного жилья, которое росло в цене лишь на 0,8 – 1,5% в месяц. Во второй половине года темпы роста цен на жилье повышенной комфортности увеличились до 1,5 – 2% в месяц. В связи с ростом цен на жилье в Москве часть потенциальных покупателей квартир переключила свое внимание на объекты в крупных городах ближнего Подмосковья, что, в свою очередь, привело к удорожанию и подмосковной недвижимости.
Во многом спрос на жилую недвижимость в 2007 году поддерживался за счет развития ипотечных программ. В частности, банки стали активнее выдавать кредиты на покупку квартир в домах, находящихся на ранней стадии строительства. Например, доля квартир, приобретенных благодаря ипотеке, в наших домах увеличилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и достигла 20%. Если ранее с помощью ипотечных кредитов наши клиенты покупали в основном квартиры бизнес-класса, то в 2007 году значительно увеличилось количество дорогих, элитных квартир, приобретенных за счет кредитных ресурсов.
Другой тенденцией уходящего года стал постепенный переход от точечного строительства отдельных объектов к комплексной застройке микрорайонов. Во многом это обусловлено тем, что основное внимание строительные компании столицы уделяют реконструкции ветхого жилого фонда и редевелопменту промышленных зон, а в последнее время появились даже проекты застройки зон отчуждения железнодорожных путей.
По нашим прогнозам, в начале 2008 года продолжится рост цен на квартиры. С одной стороны, это объясняется высоким спросом на жилье в новостройках. С другой стороны, свою роль сыграют недостаток площадок, а также ожидаемое увеличение цен на цемент и другие строительные материалы. Думаю, за 2008 год столичные квартиры подорожают на 15 – 20%».
Ирина Могилатова,
генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed:
«На мой взгляд, наиболее важным событием в 2007 году можно считать отсутствие стагнации рынка элитной недвижимости, которая активно обсуждалась в конце 2006 года. Не произошло и падения цен. На протяжении года, как и ожидали специалисты нашей компании, квартиры дорожали плавными темпами. Таким образом, мы еще раз убедились, что падение, стагнация и прочие ужасные катаклизмы не грозят рынку элитной недвижимости и затрагивают, как правило, только бизнес- и эконом-класс.
Другая тенденция, наметившаяся в 2007 году, – это так называемый переход от рынка продавца к рынку покупателя. Это в первую очередь касается проблемы изменения предпочтений покупателей и необходимости создания принципиально новых объектов. Дело в том, что рынок перестал потреблять все из того, что предлагалось к продаже. Наши клиенты стали намного разборчивее, научились отличать качественные проекты от посредственных и уже не готовы приобретать любую продукцию, более или менее удовлетворяющую их запросу. Девелоперы вынуждены создавать качественный продукт с интересной концепцией по конкурентным ценам, потому что в противном случае его просто не купят. Думаю, что это, безусловно, положительная тенденция, так как в результате появилась жесткая конкуренция среди застройщиков, а сам рынок застраховался от «непонятных» объектов.
Помимо этого более прозрачными стали юридические схемы при покупке недвижимости, что также, на мой взгляд, можно оценить только положительно. В итоге возросло доверие застройщиков и покупателей к риэлторским компаниям. Для нас, как продавцов недвижимости, это крайне важно, поскольку роль риэлтора в процессе создания и реализации объектов, безусловно, очень велика, и наконец-то рынок это признал.
В будущем году мы ожидаем выхода на рынок нескольких новых городских и загородных объектов, которые изменят понятие «элитности», повлияют на представления покупателей о продукте в данном сегменте, изменят статус районов и направлений. К сожалению, пока мы не можем раскрыть конкретные детали, но после их появления конкуренция на рынке элитной недвижимости возрастет еще больше, что неизбежно приведет к повышению качества других объектов и, возможно, стабилизирует рост цен».
Константин Ковалев,
управляющий партнер компании Blackwood:
«Важным событием уходящего года стал выход на IPO ряда российских компаний, что позволило нашему рынку недвижимости в целом открыть дополнительный источник финансирования. Наиболее яркой тенденцией рынка торговой недвижимости можно назвать активное развитие сегмента luxury & premium, а рынка складской недвижимости – активную экспансию ведущих девелоперов в регионы, что свидетельствует о начале формирования в стране единой транспортно-логистической сети. В свою очередь, в сегменте жилой недвижимости продолжается корректировка цен на переоцененные ранее объекты. Она привела к снижению инвестиционной привлекательности жилья эконом-класса и миграции частных инвесторов в элитный и бизнес-сегмент. На рынке загородной недвижимости активно развивалось дальнее Подмосковье. За прошедший год доля поселков за 71 км от МКАД в общем объеме предложения увеличилась почти в два раза. Благодаря программе АИЖК (Агенство по ипотечному жилищному кредитованию), позволяющей банкам уверенно выдавать кредиты под залог «чистого» земельного участка, стала развиваться ипотека загородной недвижимости. Таким образом, выросло число поселков, где возможна покупка дома в кредит. В 2007 году продолжили активно развиваться региональные рынки жилья, в частности, рынок столицы Олимпиады 2014 года – Сочи».
