Инструкция для тех, кто продаёт или покупает квартиру и хочет знать, во сколько ему обойдутся дополнительные траты.
Купля-продажа недвижимости всегда влечёт за собой дополнительные траты — тут и государственные пошлины, и оплата работы риелтора, и оформление разных документов, без которых сделку могут не зарегистрировать или признать недействительной даже спустя много лет. Обычно большая часть расходов, связанных с покупкой, ложится на плечи покупателя, но есть и исключения.
Мы выяснили столичный прейскурант на все необходимые и дополнительные расходы, сопутствующие сделке.
Благодарим за помощь риелтора Даниила Пятецкого, ведущего эксперта агентства «Миэль» Евгения Коноплёва, руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову и руководителя агентства «Вишня. Агентство безопасной недвижимости» Сергея Вишнякова.
Оплата работы риелтора
Шанс заплатить у покупателя появляется практически сразу после того, как он осознал, что хочет приобрести недвижимость. Есть два пути — искать подходящий вариант самостоятельно или ещё на этом этапе заключить договор с агентством, чтобы подбором занимался риелтор. Обычно это самая ощутимая графа расходов.
На московском рынке размер риелторской комиссии начинается от 3% стоимости сделки. У крупных агентств существует дополнительная планка — 3%, но не менее 200 тыс. рублей. Агентства поменьше просят от 100 тыс. рублей.
Размер комиссии риелтора:
- Если сделка проходит легко и быстро, риелторы могут получить чуть меньше, около 2%, а если дело касается очень дорогой квартиры, комиссия падает и до 1,5%.
- В некоторых случаях ценник повышается: если собственник за границей, квартира перешла по наследству, в которое ещё только предстоит вступить, и т. п.
- На практике риелтор, работающий в агентстве, получит от комиссии в лучшем случае половину — остальное он отдаст агентству. Риелторы-звёзды получают до 60%, но чаще всё же 30–50%.
При работе с риелтором сперва заключается договор на возмездное оказание услуг — за подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки. Обычно работа агентства оплачивается по факту — после того как услуга полностью оказана, но некоторые агентства просят предоплату. Если продавец/покупатель посреди процесса решит отказаться от дальнейшей работы с агентством или вообще от сделки, эту предоплату могут не вернуть.
Подготовка к сделке
Есть несколько документов, которые необходимо правильно оформить до начала продажи своего объекта.
Эти траты ложатся на плечи собственника:
1. Если у продавца есть супруг или супруга, то потребуется его/её согласие на сделку. Это должен быть нотариально заверенный документ, стоимость которого обойдётся примерно в 2,5 тыс. рублей.
2. Ещё 2,5 тыс. рублей потребуется для оформления у нотариуса доверенности на покупку, если продавец будет действовать через доверенное лицо.
3. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров часто становятся поводом для спора. Продавец заявляет, что это надо не ему, а покупателю, так как их наличие снижает риски последующего оспаривания сделки.
Существует два типа справок: выписки из регистратуры и справки с проведением медицинского освидетельствования. Если человек никогда не обращался в диспансер, то первую справку он получит бесплатно. Справка с освидетельствованием выдаётся только на платной основе. Из ПНД — 1 650 рублей, из наркологического диспансера — 1 300 рублей.
Траты, которые на этапе подготовки предстоят покупателю:
1. Заказ оценочного альбома для получения ипотечного кредита: исходя из результата банк одобряет определённую сумму. Стоимость работы оценщика составляет около 5–6 тыс. рублей.
Важно
Оценочный альбом нужен для получения ипотеки не всегда. Если у банка есть внутренние алгоритмы определения рыночной стоимости передаваемого в залог объекта, представление рыночной оценки не требуется.
2. Для оценки нужно получить поэтажный план и экспликацию. Их выдают органы технического учёта или кадастровый инженер. Получить эти документы можно в органах технической инвентаризации (МосгорБТИ) или у кадастрового инженера, который делал кадастровый учёт многоквартирного дома, если речь идёт о новом доме.
Если сведения есть в базе МосгорБТИ, поэтажный план и экспликация обойдутся в 3 510 рублей.
Если найти данные не получается, потребуется провести инвентаризацию. Сделать это может кадастровый инженер, также можно обратиться в МосгорБТИ. Стоимость такой услуги у последнего для помещений площадью не более 100 кв. м фиксированная — 12 260 рублей. Стоимость работы кадастрового инженера нужно уточнить у конкретного исполнителя.
3. Страхование объекта недвижимости при оформлении ипотечного кредита. Оно обойдётся примерно в 0,2–0,8% в зависимости от суммы кредита, банка и выбранных рисков. Последнее опционально: страхование жизни и здоровья заёмщика необязательно, но иногда даёт скидку по ипотечному проценту.
4. Внесение аванса после того, как квартира выбрана. Аванс не является дополнительной тратой и включён в стоимость покупки, но покупателю следует знать, что он уплачивается отдельно и заранее.
Размер аванса — около 30–50 тыс. рублей. Попутно составляется соглашение, в котором прописывается, когда и на каких условиях стороны собираются выйти на сделку. Здесь же прописывается, кто и за что будет платить после.
Составление договора купли-продажи
Перед выходом на сделку покупатель и продавец договариваются, какой договор они будут заключать. Один из вариантов — в простой письменной форме, но риски будут выше.
Другой способ — составить и заверить договор у нотариуса — это обязательно, если есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или если продаётся доля квартиры.
Нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена, а такой риск есть почти всегда. Проведение сделки через нотариуса более надёжно.
Оформление договора купли-продажи
Для составления договора в простой письменной форме воспользуйтесь предложением агентства или риелтора, которые при этом и сами нередко делегируют процесс юристам. Цена — около 3–5 тыс. рублей. Зачастую услуга по составлению договора включена в стоимость услуг риелтора.
Нотариальный договор необязательно регистрировать с помощью нотариуса — допустимо сделать это и самостоятельно, через МФЦ.
Нотариально заверенный договор обойдётся дороже — многие нотариусы работают за процент от стоимости объекта, в среднем по Москве их услуги обходятся примерно в 30−40 тыс. рублей. В эту сумму входит не только составление договора, но и его нотариальное заверение. Сумма рассчитывается исходя из стоимости квартиры.
За 2 тыс. рублей нотариус сам отправит договор на регистрацию — это удобно: участникам сделки не придётся ехать в МФЦ. Договор будет зарегистрирован в электронном формате.
Оплата сделки
Существует несколько вариантов передачи денег от покупателя к продавцу: наличные, аккредитив и аренда банковской ячейки.
1. Наличные — на первый взгляд, это самый простой способ, но на практике предоставляет простор для мошенничества, поэтому таким способом практически не пользуются.
2. Аренда банковской ячейки. Существует два типа ячеек: для хранения личных ценностей и для сделок. Первая дешевле второй примерно в два раза, но не подходит для сделки из-за необходимости организации особых условий доступа. Для примера: в Сбере за аренду ячейки под сделку просят от 10 910 до 16 880 рублей.
3. Аккредитив. Покупатель приносит деньги в банк и кладёт их на счёт — банк передаст их продавцу только после проведения регистрации сделки и передачи прав собственности. Такой способ расчётов считается самым безопасным для обеих сторон сделки. Открыть аккредитив во многих банках можно онлайн или через приложение. Стоит такая услуга около 2 тыс. рублей.
Регистрация сделки
С 1 января 2025 года госпошлина за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости для физических лиц составляет:
- если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 20 млн рублей, размер пошлины составляет 4 тыс. рублей;
- если кадастровая стоимость больше 20 млн рублей, размер пошлины составит 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,02% договорной стоимости объекта и не более 500 тыс. рублей.
Сколько и за что платит продавец
Согласие супруга или супруги на продажу квартиры — 2,5 тыс. рублей.
Доверенность на покупку (опционально) — 2,5 тыс. рублей.
Справки из диспансеров — бесплатно или 1 300 — 1 650 рублей.
Сколько и за что платит покупатель
Покупка недвижимости по договору с агентством, включая подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки, — от 100 тыс. рублей;
Работа оценщика — 5–6 тыс. рублей.
Поэтажный план и экспликация — 3,5–12 тыс. рублей.
Страховка при оформлении ипотеки — 0,2–0,8% суммы сделки.
Заключение договора у нотариуса — 30–40 тыс. рублей либо договор составит специалист — 3–5 тыс. рублей.
Аренда банковской ячейки — 11–16 тыс. рублей. Или оплата аккредитива в банке — около 2 тыс. рублей.
Регистрация (госпошлина) — от 4 тыс. рублей.
