За последние годы Кипр закрепил за собой статус одного из ключевых направлений для миграции международного капитала, демонстрируя высокую адаптивность к изменениям глобальной экономической конъюнктуры.
Особый интерес инвесторов сосредоточился на рынке недвижимости, который не только стал точкой входа для международных HNWI, но и сформировал базу для их дальнейшей экспансии в другие сектора экономики Кипра и ЕС.
Хронология иностранных инвестиций на Кипре
Объёмы прямых иностранных инвестиций (ПИИ) на Кипре, доли по секторам в 2024 году
59%
Финансовый сервис
18%
Недвижимость
11%
ИКТ
Традиционно международные инвесторы рассматривали Кипр как плацдарм для развития секторов финансовых услуг, недвижимости и информационно-коммуникационных технологий (далее ИКТ) — экономика Кипра в своей основе сервисная, а перечисленные отрасли являются одними из наиболее развитых на острове.
Однако, согласно последнему отчёту ЦБ Кипра, в период с 2021 по 2023 год произошло перераспределение потоков ПИИ: при снижении вложений в секторы финансовых услуг и ИКТ рынок недвижимости, напротив, привлёк в три раза больше объёмов капитала в 2023 году по сравнению с 2021-м.
Кипрская инвестиционная среда представлялась глобальному капиталу «тихой гаванью», и вместо высокорисковых финансовых инструментов участники рынка из регионов с геополитической и экономической нестабильностью вкладывались в физические активы с предсказуемой доходностью.
Анализ динамики кредитования на Кипре за последние пять лет демонстрирует признаки взаимосвязи между притоком частного капитала и ростом объёмов финансирования в секторе недвижимости. Согласно статистике ЦБ, в 2023 году объёмы кредитования домохозяйств и бизнеса для приобретения недвижимости увеличились на 39% по сравнению с предыдущим годом. В 2024 году темпы роста замедлились, зафиксировав снижение на 10% относительно 2023 года, однако совокупный объём выданных кредитов сохранился на уровне, превышающем показатели 2019–2022 гг.
Недвижимость стала входной точкой для иностранных инвесторов, «трамплином» для дальнейшего освоения рынка. После легализации через ПМЖ за инвестиции в недвижимость капитал начинал движение в другие секторы — технологии, производство, финансы.
Опрос 100 руководителей бизнеса из 13 стран (64% с представительством на Кипре), проведённый в 2024 году EY, показал значительный рост интереса международных инвесторов к развитию наукоёмких предприятий, производства и сервиса на острове:
Операции, которые инвесторы планируют вести на Кипре, % респондентов
2022
2024
Продажи и маркетинг
24%
53%
Производство
7%
40%
Логистика
35%
37%
HQ
14%
33%
R&D
7%
30%
Business Support
7%
32%
Источник: Ernst & Young
По данным Всемирной организации интеллектуальной собственности, Кипр в 2024 году занимает 27-е место в мире по Всемирному индексу инноваций и 26-е место среди 51 «экономики с высоким достатком» (high-income group economy).
Показателем высокой миграции креативного класса и предпринимателей выступает рост числа патентов, зарегистрированных на Кипре: за 2023 год их число выросло почти на 40%, а за 10 лет — на 7%.
Крупнейшие компании Кипра с интенсивным использованием нематериальных активов
Компания
Происхождение (бенефициар)
Frontline PLC
Кипр
United Medical Group Cy PLC
Россия
Asbisc Enterprises PLC
Беларусь
Purcari Wineries Public Company Limited
Молдова
Kefi Gold And Copper PLC
Австралия
Aphrodite Springs Public Limited
Кипр
Netinfo PLC
Кипр
Atlantic Insurance Company Public Limited
Кипр
Seabird Exploration PLC
Норвегия
Atalaya Mining PLC
Испания
Источник: WIPO
Международный капитал выбирает недвижимость
В контексте иностранного спроса на недвижимость до 2023 года рынок Кипра преимущественно собирал интерес граждан стран ЕС, на которых приходилось более 66% сделок с иностранцами, в то время как нерезиденты ЕС составляли около трети покупателей.
2023 год переломил этот тренд: активность британских, израильских, ливанских инвесторов существенно возросла, причиной чего стали как внутренние изменения на рынках стран ЕС, так и влияние геополитической обстановки в странах исхода. В то же время российские покупатели сохранили устойчивый интерес, продолжая оказывать значительное влияние на структуру спроса.
Период с конца 2023-го по середину 2024 года стал пиком иностранного спроса на рынке недвижимости Кипра, за которым последовала коррекция: с одной стороны, релокационный бум частично исчерпался и часть покупателей, планировавших переезд, реализовали свои намерения в 2023 году или в первые месяцы 2024-го, приобрели недвижимость и теперь ожидали выдачи ПМЖ.
Тем не менее, по итогам 2024 года Кипр вошёл в десятку популярных стран для инвестиций у россиян с самой высокой долей спроса за 5 лет наблюдений — 5,3% с ростом на 15%.
С другой стороны, в 3-м кв. 2024 года, по данным ЦБ Кипра, рынок начал замедляться, хоть и при всё ещё растущих ценах на недвижимость. Увеличение объёмов нового предложения и рост выдачи разрешений на строительство на 44,4% год к году создавали предпосылки для постепенной балансировки рынка, а в среднесрочной перспективе покупатели ожидали ослабления ценового давления со стороны спроса.
Реальной остаётся и вероятность снижения ставки ЕЦБ, что может стимулировать рост строительной активности. При таком сценарии существующий дефицит жилья имеет потенциал к снижению в горизонте 3–4 лет, заложенных на цикл стройки.
При этом, говоря об ожиданиях покупателей, в первую очередь следует учитывать настроения местных жителей — они остаются ключевым игроком рынка, формируя от 32 до 87% спроса в зависимости от региона острова.
Покупатели недвижимости на Кипре по регионам острова в 3-м кв. 2024 года
Киприоты
Иностранцы ЕС
Не ЕС
Никосия
87%
6%
7%
Лимасол
60%
10%
30%
Пафос
32%
23%
45%
Ларнака
56%
12%
32%
Данные: Central Bank of Cyprus
Суммарно доля иностранных покупателей на рынке острова за последние четыре года варьировалась от 5,24 до 27,25%, в зависимости от региона Кипра. В районах, где премиальный сегмент недвижимости представлен больше, их доля была, соответственно, выше — такие объекты зачастую оказываются вне спроса местных жителей, которые отдают предпочтение более доступному жилью.
Влияние иностранных покупателей на рынок, таким образом, представляется ограниченным — общие тенденции в перспективе 5 лет будет определять местный спрос, который доминирует на рынке и сегодня требует увеличения объёмов стройки, снижения ставок по ипотеке и в целом повышения доступности жилья.
Парадоксально, но экономический центр и ведущий IT-кластер острова — Лимасол — в абсолютных показателях уступает Пафосу по количеству сделок с иностранцами (8829 против 10 647, соответственно) за последние 4 года.
Сделки с недвижимостью в Лимасоле за 2021–2024 гг. по национальностям покупателей
Всего сделок с 2021 года
Доля от всех
Доля от иностранцев
Кипр
62 460
87,62%
—
Россия
2561
3,59%
29,01%
Великобритания
1840
2,58%
20,84%
Израиль
1154
1,62%
13,07%
Греция
1139
1,60%
12,90%
Румыния
509
0,71%
5,77%
Китай
506
0,71%
5,73%
Украина
481
0,67%
5,45%
Германия
360
0,50%
4,08%
США
279
0,39%
3,16%
Данные: Department of Lands and Surveys
Популярность Лимасола среди экспатов и покупателей недвижимости возросла в 2022–2023 годах, тогда как ранее главным «иностранным» городом острова был Пафос.
Сегодня Пафос удерживает это звание (уже лишь в относительных значениях), демонстрируя самый высокий процент иностранных сделок по сравнению с местным спросом. В свою очередь, статистика по сделкам в Лимасоле в очередной раз закрепляет за ним звание самого «русского» города Кипра.
Сделки с недвижимостью в Пафосе за 2021–2024 гг. по национальностям покупателей
Всего сделок с 2021 года
Доля от всех
Доля от иностранцев
Кипр
28 428
72,75%
—
Великобритания
4483
11,47%
42,11%
Россия
1563
4,00%
14,68%
Израиль
1291
3,30%
12,13%
Греция
1110
2,84%
10,43%
Германия
691
1,77%
6,49%
Китай
538
1,38%
5,05%
Польша
377
0,96%
3,54%
Украина
306
0,78%
2,87%
Румыния
288
0,74%
2,70%
Данные: Department of Lands and Surveys
Британское сообщество в Пафосе сформировалось благодаря историческим связям, туристической привлекательности и удобству переезда, а его дальнейший рост обусловлен экономическими выгодами как для предпринимателей, так и для людей с высоким мировым пассивным доходом.
План британского правительства по отмене налогового режима для нерезидентов (Non-Dom) запустил процесс миграции крупного капитала. С 6 апреля 2025 года специальный режим Non-Dom в Соединённом Королевстве будет заменён новой системой налогообложения, основанной на резидентстве.
В налоговом году 2025/2026 резиденты Великобритании будут облагаться налогом на 50% своих зарубежных доходов, прирост капитала при этом не затрагивается. С 2026/2027 года все их зарубежные доходы и прирост капитала будут полностью облагаться налогом в Великобритании.
Налоговое резидентство Кипра и статус Non-Domicile, напротив, позволяют снизить налоговую нагрузку на источники пассивного дохода до минимума: налог на дивиденды и проценты снижается до 0%, налог на ренту — в рамках НДФЛ.
Выдача ВНЖ Кипра гражданам Великобритании
Все ВНЖ
Рабочие ВНЖ
2021
156
48
2022
815
182
2023
646
115
Источник: Eurostat
С выходом Великобритании из ЕС Кипр стал решать ещё одну задачу — доступ к экономикам стран Союза. В рамках ЕС действует единый рынок: отсутствие таможенных пошлин и упрощённые торговые процедуры между странами-членами. Экспорт товаров из Великобритании в Германию или Францию, напротив, теперь считается внешней торговлей, а не внутриевропейской, и влечёт за собой таможенные проверки и пошлины.
Динамика частных депозитов в фунтах стерлингов свидетельствует о заметной активности британских инвесторов на кипрском рынке в постбрекзитный период. С минимальных значений в сентябре 2020 года (652 млн фунтов) объёмы депозитов в фунтах стремительно росли, достигнув пика в октябре 2022 года на уровне 862 млн фунтов — рост на 32%. В 2025 году показатели стабилизировались, а совокупные объёмы частных депозитов вернулись к отметке в 705 млн фунтов — всё ещё выше, чем на момент запуска Брекзита.
Cегодня граждане Соединённого Королевства обеспечивают более 42% иностранного спроса на недвижимость в Пафосе — показатель уступает лишь Ларнаке, однако в Пафосе доля британских покупателей в общем объёме сделок, включая активность местного населения Кипра, остаётся более значительной.
Сделки с недвижимостью в Ларнаке за 2021–2024 гг. по национальностям покупателей
Всего сделок с 2021 года
Доля от всех
Доля от иностранцев
Кипр
33 819
79,83%
—
Великобритания
2743
6,47%
50,51%
Ливан
1744
4,12%
32,11%
Израиль
1406
3,32%
25,89%
США
618
1,46%
11,38%
Греция
617
1,46%
11,36%
Россия
495
1,17%
9,11%
Австралия
330
0,78%
6,08%
Германия
323
0,76%
5,95%
Румыния
269
0,63%
4,95%
Данные: Department of Lands and Surveys
Согласно данным 1st Move International, популярной в Соединённом Королевстве службе по содействию переездам, среди ключевых направлений миграции их клиентов-британцев стали США, Австралия, Канада, Новая Зеландия, ОАЭ и Кипр.
На рынке Ларнаки давно существует активная диаспора выходцев из Ливана, которая продолжает расти на фоне нестабильности в соседнем регионе и экономического кризиса в стране исхода. Состоятельные ливанцы выбирают недвижимость Ларнаки как инструмент с низким порогом входа (относительно других районов Кипра) для защиты своих активов.
Анализ финансовых потоков и спроса на недвижимость на острове показывает, что метры остаются инструментом, открывающим доступ к рынку Кипра. Стабилизация объёмов кредитования и депозитов в последние годы свидетельствует о постепенной балансировке среды, где иностранные инвесторы тем не менее продолжают играть важную роль.
При этом Кипр остаётся не только «тихой гаванью» для капитала, но и платформой для интеграции в европейское экономическое пространство, открывая новые перспективы для развития бизнеса и привлечения долгосрочных вложений.
