В условиях кризиса для многих арендаторов элитного жилья в Москве наступили хорошие времена. Во-первых, заметно снизились арендные ставки. Квартиры не самого высокого качества упали в цене на 30-40%, а более ликвидные предложения подешевели на 5-30%. Во-вторых, хозяева квартир теперь готовы идти на беспрецендентные за последние 10 лет меры, дабы удержать своих постоянных клиентов. В частности, некоторые их них при заключении долгосрочного договора сроком от 1,5 лет согласны предоставить квартиросъемщикам "арендные каникулы" сроком на 3 месяца, причем время "каникул" арендаторы могут к тому же выбирать сами.
В целом, с октября 2008 года по май 2009 года цены на аренду элитного жилья в столице заметно снизились, однако не так равномерно, как это произошло в сегменте эконом-класса. Сказалась известная «перегретость» рынка жилья, свойственная столице. По данным опрошенных RealEstate.ru экспертов, жилье не самого высокого качества подешевело в целом на 30-40%. «Элитные квартиры всегда разделялись на две категории: «адекватные» и «неадекватные», - рассказывает директор департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Андрей Садо, - к «адекватным» относились квартиры, сдаваемые по рыночной цене без особых условий при аренде. К «неадекватным» же относились квартиры, сдаваемые по завышенной цене, в силу того что хозяева в своей оценке жилья ориентировались на потенциальные, а не рыночные цены». Падение цен произошло не только на аренду переоцененного жилья, но и на аренду менее ликвидных квартир: с морально устаревшим ремонтом, высокой изношенностью мебели и оборудования, плохим состоянием мест общего пользования (подъездами, лифтами, холлами) и нерациональной планировкой.
Арендные ставки на более интересные и ликвидные предложения упали, по разным данным, на 5-30%. Наибольшее снижение цен было зафиксировано в сегменте бизнес-класса. Примечательно, что хозяева не шли на уступки арендаторам в тех случаях, когда средства, полученные от сдачи квартир, не являлись для арендодателей основным источником дохода. Это позволило им просто ждать, пока цены не стабилизируются, прежде чем принимать поспешное решение об изменении арендной ставки.
Кроме того, влияние на цены оказала и девальвация рубля. В итоге ставки, ниминированные в рублях, практически не изменились. «Если в докризисное время квартира с арендной ставкой в 100 тыс. руб. стоила 4 тыс. долл. по курсу 25 руб. за доллар, то теперь эта же квартира стоит уже 3 тыс. долл. Изменение арендной ставки в итоге: 0% в рублях и 25% в долларах», - рассказывает А.Садо из Penny Lane Realty. Однако директор депaртамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач предупреждает, что цены в долларах часто бывают обманчивы. «Клиент, у которого бюджет составляет 100 тыс. руб., тоже автоматически снизил бюджет с 4 тыс. долл. до 3 тыс. и найти ему квартиру сейчас ничуть не легче, чем до кризиса. Объекты, которые ему интересны, зачастую не потеряли в цене 25% в отличие от его бюджета». К тому же, по данным эксперта, количество собственников готовых зафиксировать цену в рублях, составляет не более 70%, в отличие от прошлого года, когда таких сделок было 95%.
В целом, по данным риэлторских агентств, стоимость аренды жилья в Москве в период кризиса такова: квартиру бизнес-класса в центре Москвы можно снять за 3-7 тыс. долл., элитную квартиру – за 8-15 тыс. долл. и жилье класса люкс – за 15-30 тыс. долл.
В связи с существенной корректировкой цен больших скидок непосредственно при подписании договора арендаторам уже получить не удастся. Как отмечает Г.Ткач из IntermarkSavills, поскольку средний бюджет потенциальных клиентов прекратил свое падение в декабре прошлого года и уже на протяжении четырех месяцев удерживается на уровне 5500 долл. в месяц, дальнейшая существенная корректировка не ожидается. По данным опрошенных RealEstate.ru риэлторов, максимум, на что можно рассчитывать, это 5-10%. «Готовность к предоставлению дополнительных скидок напрямую зависит от частной ситуации каждого конкретного арендодатора. Если существует необходимость в сдаче квартиры – дополнительные дисконты возможны. Если же острой необходимости в сдаче нет, арендодатель будет ждать клиента, готового к аренде жилья за изначально заявленную цену», - указывает эксперт отдела аренды директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Юлия Калинина.
Помимо падения ставок, одним из важных изменений в период кризиса стала демократизация отношений арендодателя-арендатора. Впервые за десять лет хозяевам квартир пришлось идти на принятие компромиссных решений, которые прежде выставлялись ими, как ультиматумы. В частности, как рассказал А.Садо из Penny Lane Realty, отдельным клиентам, заключающим долгосрочный договор сроком от 18 месяцев, арендаторы сейчас предоставляют 3 месяца бесплатной аренды. При этом, арендатор сам выбирает, за какие месяцы он не платит, единственное – они не могли быть первыми тремя с момента заключения договора. Кроме того, собственники квартир готовы рассмотреть все предлагаемые условия от арендатора: закупку мебели, предоставление бесплатных парковочных мест, вывоз ненужной мебели, установку кондиционеров, бойлеров, спутникового телевидения и т.д. Ранее же навстречу пожеланием тенантов шло не более 25% хозяев.
Прогнозируя будущее аренды высокобюджетного сегмента жилья, риэлторы предрекают несущественное снижение спроса и цены, характерное для летнего времени года. Однако тем, кто собирается искать себе квартиру летом, лучше это сделать до августа, чем дожидаться осенней оживлённости на рынке, которая создаст нежелательную конкуренцию на достойные предложения.
Фото: info.royal-re.ru
