Как купить квартиру, используя имеющееся жилье?
После того, как в сентябре экономическая ситуация не улучшилась, эксперты рынка недвижимости вспомнили, что во время кризиса 2008-2010 годов на российском рынке была актуальной схема продажи старой квартиры в счет покупки новой. Некоторые аналитики предсказывают, что сейчас такой механизм снова может стать популярным.
Главное, что тут нужно понимать: недвижимость – весьма дорогой товар, поэтому у клиента никто не будет сразу выкупать имеющееся жилье, чтобы он направил полученную сумму на покупку нового. Обычно такие сделки организуются иначе: старое жилье выставляется на продажу, и только после того, как оно будет продано, полученные деньги будут перечислены на покупку новой квартиры. Сама квартира на это время резервируется за продавцом. Такая схема получила название «взаимозачет».
Застройщику нового жилья для того, чтобы быстро и гарантированно продать старую квартиру клиента, нужно иметь либо собственный риэлторский отдел (для операций с вторичным жильем), либо проверенное агентство недвижимости в качестве партнера. Но основная цель девелоперов – получение прибыли от продажи собственного новостроя, поэтому в получении на баланс еще одной квартиры, которую нужно будет продавать, они не заинтересованы. Поэтому «взаимозачетными» сделками в подавляющем большинстве случаев занимаются именно риэлторы: они помогают клиентам продать их квартиры на вторичном рынке и одновременно подбирают «встречные» на первичном.
Как мы видим, такая схема формально включает в себя две простые сделки – продажи и покупки. Однако в реальности к ним обычно добавляются еще несколько риэлторских задач: юридическая проверка старой квартиры, поиск арендного жилья для временного проживания продавца, если тот будет вынужден сразу освободить проданную квартиру, а новая еще не будет готова, поиск кредита для доплаты.
При такой «более сложной» схеме общий расход риэлтора и застройщика на всю сделку может составить до 30% от ее общего бюджета. Риэлтор и девелопер обычно компенсируют эти расходы за счет более дешевого выкупа старого жилья и повышения цены нового (например, за счет отмены стандартных скидок, особенно если застройщику приходится бронировать ее на слишком долгий срок). Впрочем, с некоторыми риэлторами у застройщиков бывают особые партнерские отношения, и клиенты таких агентов сохраняют за собой определенные бонусы. Например, им могут предоставить отсрочку уплаты первого взноса на более долгий период, чем это бывает обычно, а также продлить срок бронирования новой квартиры, не поднимая ее цены.
Что касается освобождения проданной недвижимости, то здесь возможны два варианта. Первый: клиент продает старую квартиру, освобождает ее, а оставшееся до момента заселения в новостройку время проживает в съемной квартире. Второй: можно в течение нескольких месяцев после продажи продолжать жить в старой.
Ипотечные займы (если они потребуются) могут привлекаться тоже по двум схемам. Во-первых, можно после продажи старой квартиры использовать полученные средства в качестве первоначального взноса, а остальную сумму взять в банке в кредит. Во-вторых, можно сначала приобрести новую квартиру по ипотеке, а уже затем продавать старую по максимальной цене, чтобы в наибольшем объеме погасить ипотечный кредит. Однако при второй схеме необходимо располагать свободной суммой, достаточной для первоначального взноса по ипотеке.
Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство»:
За последние месяцы таких сделок больше не стало.
На срочном выкупе или зачете продавец теряет 20-30%. Гораздо выгоднее продать квартиру за нормальную цену и весь срок постройки снимать жилье. На это время всегда найдутся друзья, которые предоставят свою квартиру для регистрации по месту пребывания.
Для того чтобы схема стала выгодной, выкупная цена должна быть достаточно высока, то есть объект должен быть высоколиквидным (быстро и дорого реализуемым). При такой ситуации продавец может диктовать условия, например, более длительный срок освобождения проданной квартиры, выплату нужной для приобретения новостроя суммы при подписании договора или при подаче документов на регистрацию, право на последующий съем проданной квартиры у новых собственников (тем более что довольно много покупателей все равно приобретают квартиры для того, чтобы получать доход от сдачи внаем).
Надежда Тодыкова, директор отделения АН «Итака»:
Взаимозачет в чистом виде (то есть одновременно выкуп старого жилья и продажа нового) на петербургском рынке встречается крайне редко. Его главное преимущество – продавец снимает с себя заботу по поиску покупателя на свой объект, не должен заниматься оформлением и ждать регистрации сделки, рискуя потерять бронь на новую квартиру.
Минусов у него тоже немало. Для продавца выкупная цена старого объекта будет составлять до 70% от рыночной, а новая квартира обойдется дороже, чем она продается. Для застройщика есть необходимость создавать специальный штат сотрудников, продающих такие объекты, брать квартиры на баланс, увеличивать штат юристов для проверки документов, привлекать оценочные и страховые компании. К тому же неизвестен срок реализации объектов. А еще необходимо найти «лишние» деньги на выкуп старой квартиры. Обычно же взаимозачет – это только выкуп старой квартиры, никакого обмена здесь быть не может.
Анжелика Альшаева, директор по продажам компании «Ленстройтрест»:
У нас по программе «Квартира в зачет» покупатель выбирает квартиру, она резервируется по фиксированной цене на 7 месяцев. По истечении 7 месяцев он должен внести 50% от стоимости квартиры, а на остальную сумму может взять рассрочку либо ипотеку.
Если клиент вносит деньги за новую квартиру в течение 3 месяцев, то получает скидку. Продажей старой квартиры занимается агентство-партнер, за которое мы несем ответственность. Клиент платит агентству 50 тыс. рублей, остальные комиссионные оплачиваем мы. Задача агентства – адекватно оценить старую квартиру, согласовывать ее стоимость с клиентом и реализовать в срок до 7 месяцев.
Таким образом, данная программа для клиента – это абсолютные плюсы. Но, несмотря на это, мы не наблюдаем роста сделок по ней. Это связано прежде всего с тем, что в последние месяцы рынок вторичной недвижимости находится в стагнации. Люди опасаются, что их недвижимость не успеет продаться за 7 месяцев. Тут нужно понимать, что риск непродажи может быть связан, например, с неправильной оценкой.
