Чем кризис отличается от аварии? Кризисная ситуация – это когда ты жмешь тормоза, а они не работают, но ты все же чудом останавливаешься без потерь. А авария – когда ты или не успел затормозить, или тормоза отказали, и машина всмятку. В России, похоже, ипотека смогла обойтись лишь кризисом, вполне удачно притормозив.
На конференции «Ипотека в России – 2008», проведенной газетой «Ведомости» 16 мая 2008 года, обсуждались новые проблемы российской ипотеки. Новые потому, что их список заметно изменился по сравнению с прошлым годом. Что обсуждали в прошлом году: сделала ли ипотека недоступной недвижимость; банки в Москве, а заемщики в регионах; как включить детей и их квадратные метры в ипотеку и так далее.
Сегодня на рынке иная ситуация и иные повестки дня – прошел всего год, а рынок уже получил название «посткризисный». Такой рынок, как считает Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка, характеризуется замедлением темпов роста (но о стагнации пока речи не идет). Он привел данные, что наибольший рост на российском рынке ипотеки наблюдался в 1-3 кварталах 2007 года, как раз во время затишья на рынке недвижимости. Эта тема заставила вспомнить об авариях и кризисах: как банкам пришлось тормозить с выдачей кредитов, учиться выбирать заемщиков, если кредитные ресурсы исчерпываются. Каким образом банк «Возрождение» пережил кризисные времена, как уменьшал объемы кредитования, поведал заместитель председателя правления банка Александр Долгополов. Он рассказал о том, что еще в сентябре 2007 года им стало понятно, что была эйфория, а теперь политику ипотечного кредитования надо менять – и они сделали это одними из первых. Были повышены ставки, размер первоначального взноса увеличен до 20%, приоритет отдан заемщикам с белыми доходами и снижен максимальный возраст заемщиков. В результате кривая выдачи кредитов резко пошла вниз, однако в январе этого года уже наблюдалась положительная динамика.
Эта тактика формирования портфеля в условиях нестабильного рынка стала к весне 2008 года стратегией большинства банков – и тут надо заметить, что тем самым, «нажимая на тормоза», банкиры предотвратили свой крах и крах российского рынка ипотеки. Но есть и противоположные примеры: о своих успехах в завоевании рынка рассказал представитель банка ВТБ. По словам старшего вице-президента банка ВТБ Андрея Сучкова, объем портфеля жилищных кредитов в ВТБ достиг 4,5 млрд руб. – сумма более чем значительная. От кризиса выиграли крупные банки, у которых есть свои средства на выдачу кредитов, резюмировали участники рынка. Именно у их еще есть деньги для развития ипотечного кредитования, а вот небольшие банки, рассчитывавшие на зарубежные кредитные линии, оказались фактически вне игры.
Долгополов отметил, что граждане стали более активно размещать деньги в депозитах, особенно те, которые все же не потеряли надежды накопить на свое жилье.
Единственный вопрос, который перетек из повесток ипотечных конференций прошлого года в нынешние, – недоступность ипотеки (и/или жилья), однако эта тема и ее обсуждение носит теперь совсем иной характер. Если раньше споры участников рынка крутились около того, что недоступнее: сама недвижимость или ипотека, то сейчас эти вопросы забыты. Обсуждают темы, казалось бы, подзабытые лет пять назад: где взять «белых» заемщиков, как закрывать сделки в условиях растущего рынка.
На конференции с некоторым страхом обсуждалась и такая тема: в регионах есть ощущение, что круг заемщиков уже исчерпывается (но далеко не все с этим согласны). В этом же русле прозвучала и такая информация: за прошедший год столица нашей родины утратила статус города с самой недоступной для своих жителей недвижимостью. Как отметил Игорь Жигунов, сравнение индексов доступности жилья в различных городах обозначило иных «лидеров»: Сочи (где цены московские, а доходы региональные), Краснодар, Уфа и Тюмень – все эти города с более низким соотношением зарплат и цены квадратного метра, чем в Москве.
Кстати, одной из свежих тем, которая волнует профессиональных участников рынка, стала следующая: рост неверия граждан а) в честность банков, б) в ипотеку в целом.
Ольга Кузина из Национального агентства финансовых исследований привела данные, которые были подтверждены в ходе дискуссии и практиками рынка. Очень низка доля тех, кто является пользователем ипотечного кредита или уже его выплатил. Число таковых за год выросло с 2% до 3%, что находится в пределах статистической погрешности. Обманом ипотеку считают 10% опрошенных против 8% в прошлом году. И еще один показательный для состояния рынка факт: число граждан, которые собираются взять ипотеку в будущем, сократилось с 13 до 8%.
Елена Шилина, старший вице-президент по развитию «Ипотек-Банка», привела в своем выступлении те высказывания потенциальных клиентов, которые в какой-то мере отражают заблуждения общества насчет ипотеки. «Клиенты демонизируют банки, не доверяют им», – считает она. Цитата от одного из возможных клиентов: «Процесс сложный, всех документов не собрать, и придется платить взятки». С одной стороны, понятно, что этот человек размышляет вполне в русле современной российской жизни, перенося свой опыт по аналогии и на банки. С другой – он не идет в банк за кредитом, заранее испугавшись сложностей. Таким образом банки теряют, возможно, вполне нормального клиента, и эта потеря их в условиях посткризисного рынка начинает беспокоить.
Неразбериха за кулисами
Впрочем, беспокойство многих участников рынка вызывает и тот факт, что различные стороны ипотечного процесса тоже платят друг другу, и процесс этот далеко не прозрачный. Комиссии – скрытые или нет, от компании к компании или от страхового менеджера к кредитному менеджеру, чтобы он направлял клиентов именно к ним. А еще в процесс активно включаются ипотечные брокеры и риелторы.
20% от всех сделок риелторы проводят вне кассы агентства, рассказал Василий Белов, гендиректор компании «Фосборн Хоум». К чему приводит такая непрозрачность, думаю, объяснять не надо. К сожалению, в этой области не определены шаги к достижению прозрачности рынка, разговор больше теоретический, хотя затрагивающий иногда и реальность.
«Нельзя брать комиссию с клиента», – считает Нури Катц, президент «Сенчури 21 Россия», а традиционно ему оппонирует Василий Белов, утверждая, что клиенту надо предоставлять выбор: получить качественную услугу за деньги или некую бесплатно.
«Клиенту надо предоставлять комплексную услугу», – считает Елена Шилина. А Нури Катц добавляет, что в Америке будущие заемщики часто и не знают, в каком банке они берут кредит: весь процесс происходит без их участия, иначе для чего они обращаются к кредитным брокерам? Увы, в России получить такой сервис нереально, просто потому что не отлажены отношения между всеми профессиональными звеньями цепочки, функции кредитных брокеров часто перехватывают риелторы, а кредитные брокеры предлагают в том числе и услуги по совершению сделок. «А вообще лучшие продавцы ипотеки – таксисты, впрочем, как и недвижимости», – заявил Нури Катц, и это стало новостью для большинства собравшихся, которые не рассматривали такой канал продаж. Но возможно, мы скоро до этого доживем.
«Для продаж важна корпоративная культура компании, умение улыбаться клиенту, а такая система строится не сразу, но и копировать ее непросто», – считает Владимир Соловьев, руководитель отдела «Консалтинг» компании BusinessTraining. Умение продать клиенту так, чтобы он не заметил, что ему продают, – вот чего не хватает российской ипотеке. На одного клиента в США приходится продажа 18 банковских продуктов (карточки, счета, услуги), а в России заемщику банки, как правило, даже карту не предлагают. В общем, есть что совершенствовать и банкам, и брокерам, и страховщикам.
Пока же банки все активнее работают с ипотечными брокерами, а последние сетуют на то, что банки не раскрывают информации об андеррайтинге. Василий Белов, заявил, что их компания потратила $800 тыс. только на создание единой базы данных от банков, где были бы сведены вместе все разноформатные предложения от разных банков. Очевидно, что такие инвестиции таксистам не по силам. И чтобы продавать ипотеку смогли и страховщики (такой канал продаж тоже рассматривался), и риелторы, банки должны договориться о неком стандарте, в котором они будут предоставлять информацию о своих кредитных продуктах.
Вавилонские страсти
Да, и не могу умолчать о таком факте: все-таки банкиры и обычные граждане разговаривают на разных языках – журналисты часто сталкиваются с этим, работая в некотором роде переводчиками. Наконец об этом обстоятельстве заговорили и специалисты: Вячеслав Новиков, заместитель гендиректора компании «Мультиброкер», отметил тот факт, что заемщики не понимают банковского сленга. «Какие продукты, мы же не в супермаркете, я за деньгами на квартиру пришел» – вот одна из типичных фраз, не всегда произносимая вслух, но реально возникающая в ситуации, когда банковский менеджер предлагает выбрать «из кредитных продуктов банка». Видимо, банкирам стоит подумать, как стать ближе к людям.
Несколько цифр, озвученных участниками конференции:
586 организаций предоставляли ипотечные кредиты в России на апрель 2008 года (Андрей Шелковой, старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития).
На 1 апреля 2008 года суммарный объем задолженности составил $709,9 млрд, в то же время доля АИЖК сократилась до 17% в первом квартале 2008 года.
Доля рынка в рублях выросла с 63 до 70% с начала 2008 года до начала апреля. При этом 84% кредитов с начала года выдано в рублях.
Доля ипотечных кредитов в общей структуре задолженности населения выросла с 12,5% в начале 2007 года до 21% в начале 2008 года. И 22,3% в апреле 2008 (Игорь Жигунов).
Фото: GI
