Лето, а вместе с ним и сезон отпусков, неумолимо приближаются. Многие еще весной начинают задумываться о том, где можно провести долгожданные недели отдыха. Уже сейчас можно спрогнозировать, что на фоне нестабильной экономической ситуации, количество выезжающих за рубеж несколько сократиться, вот внимание к российским морским курортам, напротив, увеличится. Но и здесь, как ожидают эксперты, спросом будут пользоваться не отели, а более дешевое арендное жилье в «частном секторе». О текущей ситуации на рынке аренды Сочи Rentagent.ru побеседовал с генеральным директором компании MACON Realty Group Ильей Володько.
Насколько развит сезонный рынок аренды жилья в Сочи? Является ли он централизованным или операторами выступают частники?
На рынке сезонной аренды жилья, как квартир, так и коттеджей, в Сочи представлено значительное количество объектов самых различных типов. В аренду предлагаются как отдельные комнаты в частных домовладениях, так и больше элитные коттеджи и апартаменты. Рынок аренды жилья в Сочи является децентрализованным, в этом сегменте работает большое количество частных лиц, а также риэлтерских агентств. Единого централизованного оператора на сегодняшний день не создано.
Давайте ненадолго вернемся в прошлое. Лично у меня понятие «остановиться в частном секторе» ассоциируется исключительно с Сочи. Когда появилось это явление? Что стало толчком к развитию сегмента аренды курортного жилья?
Аренда курортного жилья в Сочи популярна уже более 25 лет. В советские времена получить «путевку» в гостиницы и санатории на море было чрезвычайно сложно, отдохнуть же на побережье хотели многие. Поэтому сегмент аренды курортного жилья был чрезвычайно востребованным, и остается таковым сейчас. Однако если раньше толчком к развитию рынка аренды курортного жилья в Сочи был дефицит «путевок», то сейчас – дефицит качественного гостиничного предложения в сегменте объектов размещения низкого и среднего классов.
В 2005-2007 годы количество туристов в Сочи увеличилось более чем на 40% и достигло показателя 4,2 млн. человек в год, в то время как общее число паспортной коечной емкости санаторно-курортного и туристского комплексов Сочи увеличилось лишь на 20% и достигло показателя 68 370 койко-мест. Общая вместимость индивидуальных средств размещения находится примерно на той же отметке — более 60 000 койко-мест. Не будь в Сочи такого большого частного кластера, рынок характеризовался бы еще большей дефицитностью, что позволило бы отельерам еще активнее повышать цены, и так уже достигающие уровня крупных европейских курортов.
Насколько сильно изменился рынок аренды с тех пор?
Рынок аренды курортного жилья за время своего развития претерпел существенные изменения в количественном и качественном отношении, стал более масштабным. В последние годы, в отличие от советского прошлого, у жителей Сочи появилась возможность не только сдавать существующие комнаты в квартирах или домовладениях, но и строить и пристраивать комнаты и «домики» специально для сдачи в аренду. Массовое увлечение данным бизнесом существенно расширило объем предложения, по нашим оценкам, на 25-30%. Кроме того, появилось значительное количество объектов более высокого класса, стоимость которых в разы превышает среднерыночный показатель. В то время как раньше предложения касались, в основном, самого дешевого жилья.
Если я правильно понимаю, сегодня уже можно не надеется на бабушек с табличками «сдам квартиру» на вокзале, а заранее подыскать жилье через профессиональных риэлторов. Во сколько обойдутся такие услуги?
Да, действительно, сегодня рынок аренды жилья в Сочи можно назвать цивилизованным, на нем оперируют профессиональные риэлторы, которые помогут заранее выбрать оптимальный вариант аренды жилья в Сочи. При этом комиссию они предпочитают брать с собственников объектов, арендаторы освобождены от выплаты вознаграждения за их услуги.
Кто является основным арендатором жилья в Сочи? На кого ориентируются игроки рынка?
Основной целевой аудиторией объектов, предназначенных для аренды, является группа лиц, как правило, состоящая не менее чем из трех человек и характеризующаяся относительно низкой платежеспособностью. Это обусловлено тем, что аренда квартиры или домовладения для компании обходится в разы дешевле, чем аренда номеров в качественных гостиничных номерах Сочи, т.е. ценовой фактор в данном случае играет определяющую роль.
Что больше пользуется популярностью, квартиры или коттеджи?
В связи с тем, что ценовой фактор для целевой аудитории является первостепенным, квартиры пользуются большей популярностью, т.к. стоимость их аренды ниже, чем стоимость аренды домовладений. Однако, компании, состоящие более чем из пяти человек, предпочитают коттеджи, безусловным преимуществом которых является возможность отдыха «на свежем воздухе» и организация различного рода торжеств, пусть арендная плата в таких и несколько больше.
Какие требования предъявляют наниматели к арендному жилью?
Никаких серьезных требований к арендному жилью со стороны потенциальных потребителей не предъявляется. Они прекрасно понимают, что за те деньги, которые они платят, получить более или менее качественное предложение достаточно сложно. Наиболее значимыми факторами являются элементарные «чистота и порядок» в квартире или домовладении. Кроме того, чем ближе квартира к морю, тем более она популярна, но тем выше и стоимость.
Если же говорить об арендном жилье элитного класса, которое значительно дороже класса «эконом», то здесь потребители обоснованно требуют хороших видов из окон, месторасположения в хорошем районе с обустроенной инфраструктурой, качественного оснащения квартиры.
Существуют ли в Сочи коттеджные поселки или жилые комплексы, строящиеся полностью под аренду? Есть ли у этого сегмента рынка аренды перспективы развития?
Коттеджных поселков или жилых комплексов, возводимых исключительно под аренду, в настоящее время в Сочи нет. Это сопряжено с тем, что такие проекты характеризуются большими сроками окупаемости и, как следствие, гораздо целесообразнее и экономически эффективнее возведение жилых объектов, предназначенных исключительно для продажи. Значительную роль в этом играет фактор сезонности, который сегодня обуславливает спрос на подобные предложения только в летний период. Таким образом, по моим оценкам, в ближайшей перспективе у данного сегмента недвижимости перспектив развития нет.
Как изменился рынок аренды после объявления решения МОК о проведении Зимней Олимпиады 2014 года? Как будет изменяться в перспективе, в преддверии Олимпийских игр?
Стоимость аренды жилья после объявления МОК о проведении Зимней Олимпиады в 2008 существенно выросла. Причем «скачок» цен характерен не только для сегмента аренды жилья, но и для всех остальных сегментов недвижимости. Отметим, что тарифы, установленные на 2009 год, ниже на 10-15% тех, которые были зафиксированы в прошлом году, что сопряжено с мировым финансовым кризисом и снижением платежеспособности. В 2010-2014 годы, когда экономическая обстановка в стране стабилизируется, мы прогнозируем ежегодное повышение цен не менее чем на 10%.
А кризис повлиял на рынок? Насколько упали цены и спрос?
Изменение спроса можно будет проследить лишь в начале курортного сезона, т.к. эти объекты востребованы преимущественно в этот период. Однако если рассматривать общие тенденции в потребительском поведении, то можно прогнозировать не только сохранение спроса уровня 2008 года, но и значительного его повышения. В период кризиса все стараются экономить и выбирать наиболее дешевые предложения, поэтому сегмент аренды жилья представляется значительно более востребованным, чем гостиницы.
Каким Вы видите будущее рынка аренды в Сочи на ближайшее время?
Рынок аренды жилья в Сочи в ближайшие годы, по нашим оценкам, не претерпит существенных изменений. Спрос и предложение, в целом, сбалансированы, однако в период кризиса спрос может несколько склонить чашу весов в свою пользу. Зарубежный опыт свидетельствует о том, что в популярных курортных зонах услуги аренды жилья востребованы в любое время и вне зависимости от уровня развития гостиничной индустрии, поэтому в долгосрочной перспективе рынок будет развиваться интенсивным путем, собственники жилья будут обустраивать свои объекты и повышать качество предоставляемых услуг.
Фото: www.eldoradoplus.ru
