Пожалуй, невозможно найти человека, который не слышал бы о кризисе 2008 года. Он стал притчей во языцех, являясь темой многочисленных репортажей, статей и форумов. Прошло три года. Кризис позади. Но он не прошел бесследно для риэлторского бизнеса, изменилось многое. Сегодня мы поговорим о том, что именно.
Но обо всем по порядку. Для начала вспомним, что же, собственно, тогда происходило.
Что было?
«С проявлением глобального финансово-экономического кризиса многие риэлтерские агентства просто исчезли, - говорится на сайте investliga.ru, - Почему это произошло? Все очень просто, потому что, упала покупательская способность на дорогие товары, коим и является недвижимость.
Банки перестали кредитовать население, население перестало покупать квартиры в ипотеку, а если упал спрос на недвижимость, то и большинство риэлторов стали не нужны в том объеме, в котором они присутствовали на рынке до кризиса.
Что касается коммерческой недвижимости, то здесь рынок перевернулся от рынка продавца к рынку покупателя. Если до кризиса, например, арендаторы платили риэлторам и разным посредникам, чтобы найти подходящее удобное и недорогое место для аренды, то теперь сами собственники помещений, стали оплачивать работу агентств по поиску арендаторов. Соответственно риэлторы не терялись и заключали выгодные договора, в которые старались включить все свои транспортные, накладные и прочие расходы и «повесить» их на собственника помещений».
Кто пострадал?
Как сообщает сайт strojabc.ru, «сумасшедшие премии и быстрые прибыли предприимчивых риэлторов в период баснословного дорожания недвижимости и раскручивания маховика цен, сменились временем, в лучшем случае, снижения оборотов работы, анализа ситуации и перегруппировки сил, в худшем - опасного балансирования на грани банкротства. Следом за финансистами и застройщиками на пресловутый мировой финансовый кризис стали пенять и риэлторские компании. Дескать, рынок встал, оборота никакого, неопределенность даже краткосрочной перспективы (не говоря уже о среднесрочных и долгосрочных прогнозах)... И все это на фоне острейшего дефицита профессиональных кадров и негативном - в отношении репутации профессии риэлтора - массового общественного мнения.
Сокращение по девяти месяцам текущего года в составе риэлторского поля составило порядка 30-50 процентов. Первыми обанкротились и закрылись агентства-новички, кто пришел на рынок год назад в надежде быстрого обогащения. Львиная доля от всех банкротов (до 70 процентов от всего числа прогоревших компаний) - агентства, которые не проработали и нескольких месяцев в 2008 году. Эти компании были мелкими, не имели смежных бизнесов (реклама, юридические услуги, кадровые агентства) и, не выдержав бремени текущих расходов, закрылись.
Вторые по уязвимости - мегакомпании. Они имеют большую сеть филиалов, большой штат сотрудников и, следовательно, большие расходы. Плюс - большие объемы нереализованной недвижимости, которая была приобретена (или построена) на кредитные средства. Кредиты надо возвращать, новые не взять - или их не дают, или проценты нереальные, квартиры не продаются, налицо приближающееся банкротство. Вчерашние мегаприбыли, которые отнюдь не всегда тратились как инвестиции в собственное развитие, обернулись многомиллионными долгами».
Кто выиграл?
В китайском языке слово кризис определяется как «полный опасности шанс». И действительно, наряду с печальными последствиями, он предоставляет новые возможности. Вот какой позитивный (!) прогноз для риэлторского бизнеса был составлен в конце 2008 года на сайте strojabc.ru: «Во-первых, с рынка уйдут явные спекулянты, случайные и недобропорядочные игроки, произойдет общее оздоровление отрасли. Второе. Появятся новые, современные технологии работы с клиентом, в условиях ужесточения конкуренции качество предлагаемых услуг повысится, цены на риэлторские услуги стабилизируются, появятся новые спектры услуг. И выиграет, в конце концов, потребитель.
Придет время, когда риэлторские компании своей основной целью работы будут ставить удовлетворение потребностей клиента (а через это и получение прибыли компанией). А не увеличение в первую очередь дохода компании любой ценой, порой работая «на два фронта», забывая про интересы клиента, не неся при этом реальной ответственности. Рынок станет более цивилизованный. И профессионально заточенный. Строители будут строить, инвесторы - вкладывать деньги, риэлторы - оказывать услуги. Желание сорвать быстрый и большой куш многих соблазнило, но многих и научит. Гораздо надежней не строить замки на виртуальных деньгах, а зарабатывать деньги за счет своего профессионализма. Тем более, если это касается сферы услуг, к которой относятся и риэлторы. Репутация, законодательная база, мастерство и этика позволят этот бизнес сделать стабильным и вполне респектабельным.
Компании будут развиваться не за счет оборота и сомнительных подходов, а за счет освоения новых технологий работы с клиентом, роста профессионализма и доверия со стороны потенциальных потребителей. Кризис можно рассматривать как инструмент выхода на новую ступень развития».
Мнение экспертов
Сейчас уже 2011 год – время подводить итоги и делать выводы. О том, как изменилась деятельность риэлторов по сравнению с докризисным периодом и появились ли новые методы их работы, мы спросили их самих.
Специалист по недвижимости агентства недвижимости ЗАО фирмы «Чекни» Татьяна Исааковна Самойлова:
- Нельзя сказать, что во время кризиса риэлторам стало трудно работать – им трудно практически всегда. А если кто-то считает, что легко, то пусть сам пойдет и попробует. Риэлтор должен быть еще и психологом, а в тяжелые периоды – даже немного психотерапевтом.
Кризис по-разному отразился на работе агентств. Некоторые мелкие компании не смогли выжить, а другие, более крупные, наоборот, сплотили свой коллектив и получили больше клиентов. Произошел так называемый естественный отбор.
Что изменилось в методике нашей работы? После кризиса риэлторы стали еще тщательнее проверять документы необходимые для заключения сделки. На рынке недвижимости вообще много криминала, а в недавний период «выплыло» много сомнительных квартир, сделка с которыми невозможна. Нередко выясняется, что банки или другие кредиторы наложили арест на эту собственность, что бывает неприятным сюрпризом и для самих ее хозяев.
Случай из практики
Лариса и Анатолий хотели продать квартиру, которую когда-то сдавали: им срочно понадобились деньги. Они пришли в наше агентство, и мы подыскали им покупателя. Началась проверка документов. Когда мы обратились за выпиской из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимость), оказалось, что на квартиру наложен арест, и с ней нельзя совершить какую-либо сделку. Анатолий был в шоке – он ничего не знал об этом. Конечно, у него были проблемы с бизнесом, но чтобы дошло до такого… В регистрационной палате нам удалось выяснить, что арест наложили его деловые партнеры, которым он был должен. К счастью, Анатолий сумел рассчитаться с долгами, арест был снят, и сделка состоялась.
Также в связи с кризисом участились сделки, при которых люди продают свою квартиру, чтобы выплатить долг, а сами меняются на меньшее жилье.
В настоящее время по сравнению с докризисным периодом рынок достаточно организованный. Большинство людей понимает, что надо работать с агентством. Редко кто-то пытается найти квартиру самостоятельно. Многие клиенты обращаются в проверенные временем, солидные компании, и чаще всего – по рекомендации друзей и знакомых.
Сейчас рынок активен, есть покупатели. Если раньше, во время кризиса, люди боялись брать кредиты, то сейчас немало тех, кто решился взять ипотеку. Среди тех, кто приобретает жилье, их подавляющее большинство. И 90% сделок с жильем идет с использованием такого кредита. Ипотечники есть в каждой «цепочке». Это связано со снижением процентных ставок, то есть со смягчением условий кредитования и с инфляцией. Если раньше люди считали взнос 15 тыс. в месяц крупной суммой, то теперь, по сравнению со стоимостью продуктов, он выглядит намного скромнее.
Еще следует заметить, что в последнее время многие стали использовать для улучшения жилищных условий материнский капитал. Но это связано не с кризисом, а с тем, что параллельно была отработана схема его применения.
Директор по продажам агентства недвижимости ЗАО «Адрес» Елена Николаевна Соловьева:
- До кризиса покупателей было даже больше, чем продавцов, так как у многих были деньги на покупку жилья, а ипотечные кредиты выдавались с нулевым взносом. Поэтому нередко устраивались торги, люди соревновались за право купить недвижимость, и квартиры уходили «за пять минут». С наступлением кризиса картина сменилась на диаметрально противоположную: продавцов стало много, а покупатели практически пропали. Это отразилось на количестве сделок, которых стало значительно меньше.
Что касается нашего агентства, то у нас уже был опыт выживания в кризисных условиях (в 1998 году), к тому же мы всегда исходили из интересов клиентов, в равной степени учитывая интересы и продавцов, и покупателей. В связи с этим нам не пришлось значительно менять технологию работы. На технологии сделок скорее влияют не экономические потрясения, а изменения в законодательстве. А вынужденную передышку мы использовали во благо: оптимизировали свой бюджет, избавившись от лишних расходов, и уделили большое внимание обучению своих сотрудников. За время кризиса в 2008-2009 годах у нас прошло 10 семинаров и тренингов для повышения квалификации агентов по недвижимости.
Сейчас снова развиваются те направления, которые пострадали за тот период больше всего – сделки с коммерческой и загородной недвижимостью. После кризиса мы вернулись к прежнему объему сделок, но уже на новом технологическом уровне. Прежде всего, мы стали больше использовать ресурсы Интернета – не только при проведении сделок с коммерческой недвижимостью, как это было раньше, но и в сделках с обычным жильем. Нередко человек, который живет в области, получает предварительную консультацию, не отходя от своего компьютера. Не нужно далеко ехать и везти документы. Такая возможность общения в он-лайн режиме значительно расширяет границы нашей клиентуры.
Подготовила Злата Балика
Фото: anzilant.ru
15c
