Мировой финансовый кризис отразился на всех сферах экономики, огромное влияние он оказал на недвижимость, в том числе, и на рынок аренды. О том, как вести себя в новых условиях арендаторам и арендодателям жилья, Rentagent.ru побеседовал с Беллой Ильинской, генеральным директором компании Mainstreet, в которой не так давно был открыт отдел аренды.
Белла, опишите, пожалуйста, общую ситуацию на рынке аренды в условиях кризиса.
Конечно, кризис коснулся рынка аренды, но при этом из всех сегментов рынка недвижимости аренда оказалась самой стресоустойчивой. Потому что, с одной стороны, людям всегда нужно где-то жить, поэтому тем, кому не на что купить, будут снимать. Плюс мы думали, что будет какое-то падение цен, но его пока не наблюдается. Потому что многие клиенты, кто думал покупать жилье, в условиях кризиса хотят снять в аренду и немного подождать. А те, кто хотел продать, если это объекты, выполненные «под ключ», теперь наоборот сдают. В жилой аренде, как мне кажется, ничего особо не изменится. Но коррекция, все же, будет.
Если смотреть по сегментам, какой пострадал от кризиса сильнее всего? Я имею ввиду ценовое разделение на эконом, бизнес и элит классы.
Я думаю, что элитного арендного жилья кризис вряд ли сильно коснется. Потому что на рынке очень мало предложений, реально качественных, дорогих и красивых. Поскольку предложение ограничено, арендаторы всегда найдутся. Кризис коснется средней ценовой категории, бизнес-класса. Потому что во многих компаниях идут сокращения, людей с деньгами, со стабильным доходом, становится все меньше. Поэтому они уходят в более низкий сегмент, или вообще уезжают из Москвы (среди увольняемых сотрудников много приезжих). Но что значит коснется? Рынок все равно будет активным, он никуда не денется. Может быть будут более сговорчивы арендодатели и более гибкие в переговорах. Но обвального падения цен не будет.
Вы говорите, что сильных падений в цене не будет. А как насчет скидок? Может ли сейчас арендатор на них рассчитывать?
Конечно. Арендаторам вполне можно рассчитывать на скидки, а арендодателям на них не скупиться, чтобы иметь гарантию, что объект будет «пристроен». Предупреждая ваш вопрос о том, как вести себя арендаторам и арендодателям в условиях кризиса, я бы посоветовала арендаторам, если у них есть желание найти новое жилье, поменять квартиру, заниматься этим именно сейчас. Потому что насыщенность рынка сейчас очень высокая, можно найти подходящий вариант. А арендодателям можно посоветовать более гибко подходить к цене, к торгу, быть сговорчивей. По той простой причине, что сейчас они одни из первых будут давать хорошие скидки, поэтому у них будет уверенность, что объект пристроен, у них будет идти бизнес и постоянный доход.
Если посмотреть на ситуацию на рынке с психологической точки зрения, можно ли сказать, что ситуация напряженная, наблюдается ли нервозность?
Нервозность наблюдается сейчас на всем рынке недвижимости, рынок аренды тут не исключение, все равно все работаем в одной связке. Нервозности в том плане, что люди начинают в панике сильно снижать цены или давать огромные скидки – такого нет. Абсолютно точно. На рынке продажи жилья тоже кстати нет. Мы, в общем-то, и не против некоторой коррекции цен, но пока все цены держатся. Народ пока не понимает, куда бежать, что будет, все сидят и ждут.
Традиционно конец лета и начало осени считаются периодами всплеска активности на рынке аренды. Была ли эта тенденция зафиксирована в этом году?
Всплеск был, но он был явно меньше, чем в прошлые годы. Причины все те же: и сокращение штатов, уменьшение количества экспатов, за счет отзыва иностранными компаниями своих сотрудников из России. По количеству сделок, по размерам бюджетов, наверное, все-таки меньше, чем в прошлом году.
А на какой в принципе средний бюджет сейчас рассчитывают арендаторы?
Тут я могу говорить только от лица нашей компании. Во всех сегментах мы представляем элитную недвижимость, наш отдел аренды – не исключение. В городской аренде мы берем квартиры от $10 тыс./месяц и выше. Изначально была такая планка. Но сейчас мы рассматриваем и берем в базу еще и диапазон $5-10 тыс. Что касается загородной недвижимости, то тут четко от $10 тыс. Причем так получается, что от $10 тыс. у нас предложений практически нет. Реально качественных предложений в этом бюджете очень мало, на них стоит очередь. Поэтому на практике ставка начинается от $20 тыс., меньше сейчас ничего и нет.
Как сейчас обстоят дела с предложением? Элитное жилье никогда особо не страдало переизбытком предложения. Какая ситуация сейчас?
Количество предложений сейчас несколько увеличилось, за счет квартир, которые снимают с продажи и выставляют на арендном рынке, за счет съезжающих экспатов. У нас в данной ситуации положение очень хорошее, я имею ввиду риэлтерский бизнес. Те квартиры, которые продаются в хорошем бюджете, за большие деньги, с хорошим ремонтом, дорогой мебелью, сейчас приходится продавать гораздо дольше. Когда-то они, конечно, продадутся, но поскольку кризис, люди все замерли, то понятно, что это не ближайшая перспектива. Полгода-год они будут «висеть» на рынке. Поэтому мы рекомендуем своим клиентам сдавать эти квартиры в аренду. То есть это от нас, риэлторов идет инициатива. У нас сейчас довольно много клиентов, которые передумали пока продавать свои квартиры, успешно их сдают в аренду. И такие предложения более ликвидные, нежели квартиры, которые изначально планировались под аренду. Это жилье, как правило, делалось под себя, в нем все приспособлено для жизни, высокое качество ремонта, мебели и так далее. Для арендодателя это хороший выход – его объект не зависает на долгий срок на рынке, а все равно приносит доход.
Сейчас многие проводят аналогии между кризисом нынешним и 1998 года. Если сравнивать рынок аренды, то можно отметить такую тенденцию – в 98 году, для того чтобы оживить рынок, арендодатели шли на то, что сами платили комиссионные риэлтору, а не взваливали это финансовое бремя на арендатора. Возможно ли сейчас повторение подобного сценария?
В зависимости от сегмента, арендодатель все равно платит комиссию. Как правило, это происходит именно на элитном рынке. Кто-то готов платить 100% комиссии, лишь бы нашли ему хорошего арендатора, правильного клиента. В высшей ценовой категории не принято толпами водить клиентов на просмотр, в этом сегменте клиентов в принципе не много, поэтому многие собственники охотно идут на оплату работы риэлтора самостоятельно. И они более сговорчивы в этом отношении, чем арендаторы, им нужно пристроить объект в правильные руки и как можно скорее, и они готовы за это платить.
Давайте немного поговорим о загородном рынке. Есть ли разница между городским и загородным рынками аренды в условиях кризиса? Где сейчас проще работать?
Это сложно привязывать к кризису. Кризис бьет по всем фронтам и нельзя сказать, что где-то проще работать, где-то сложнее. Эти рынки вообще довольно разные. Если абстрагироваться от кризиса, мы открыли отдел аренды как раз в большей степени под загородную недвижимость. Потому что у нас сильная и хорошая база по этому сегменту. Да и вообще мало кто из агентств качественно предоставляет эту услугу за пределами Москвы. Городской аренды много, а за городом и сам рынок еще, мягко говоря, не совсем сформирован. Там очень мало предложений, а те, которые есть, не отвечают требованиям клиента. Даже если это арендные проекты типа «Росинки» или «Нахабино Кантри Клаб», то и там есть проблемы, например, лист ожидания. По-настоящему качественного арендного продукта на подмосковном рынке по-прежнему сильно не хватает.
Белла, спасибо вам большое. Напоследок, хотелось бы услышать Ваш прогноз относительно кризиса. Как долго он продлится, и какие последствия будет иметь для рынка аренды?
Как долго продлится – это, наверное, вопрос все-таки не ко мне, давать подобные прогнозы очень сложно. Можно ткнуть «пальцем в небо» и сказать, что продлится еще год. Но как будет на самом деле, вряд ли кто-то знает. Последствия для рынка аренды, как и для рынка недвижимости в целом, будут позитивные – рынок оздоровится. Это будет органично, нормально, в любой мировой экономике это всегда происходит. На самом деле, на стабильном росте никогда так не заработаешь, как на скачках, на взлете и падении. Хотелось бы верить, что кризис оживит рынок, почистит, что всегда полезно. Должны остаться сильные игроки и сильные проекты, слабые уйдут. Что касается конкретно аренды, то тут ситуация, как мне кажется, будет такая же, как и на всем остальном рынке. Если по рынку цена недвижимости упадет, то и арендные ставки пойдут вниз, эти вещи всегда взаимосвязаны. Мы прогнозируем, что цена жилой недвижимости может упасть от 10 до 30%, исходя из мировой ситуации. В Лондоне и Нью-Йорке примерно на столько упали цены. Это даже не падение, это коррекция. Арендные ставки, на этом фоне, могут упасть не больше чем процентов на 15. Потому что вторая вещь, кроме финансовой ситуации, которая влияет на ценообразование в аренде – это человеческий фактор. Если в целом экономика будет стабильной, то вернется персонал на свои места, вернутся иностранные сотрудники, аренда будет востребована и будет себя чувствовать стабильно.
Фото: www.segodnya.ua
