От операторов загородного рынка то и дело слышишь заверения, что эту сферу мировой финансовый кризис если и затронет, то незначительно. Как заклинание, который раз повторяют: недвижимость никогда не дешевеет (правда, пальцы за спиной скрещивают – на всякий случай).
Было бы удивительно, если бы они говорили иное. Это все равно, как если бы продавец на рынке зазывал покупателей: «подходи, бери, сегодня за 1000, завтра будет 900». Нет, каждый уважающий себя торговец доходчиво объяснит, что, во-первых, такого товара завтра уже не будет, во-вторых, если будет, то совсем по другой цене, в-третьих, товар уже сегодня должен продаваться дороже, но поскольку вы лично продавцу понравились, то вам он отдаст его по старому прайсу. Эта логика поведения помогает торговцам выживать на рынке уже не первую тысячу лет, ничего нового здесь, видимо, уже не придумаешь.
Кризисное многообразие
Аргументируя свою позицию, девелоперы ссылаются, в частности, на кризис 1998 года – тогда цены на землю остановились, но вниз не пошли. Однако тогда и рынка земли еще толком не было, он только начинал формироваться в такие периоды цены, как правило, быстро поднимаются, поэтому их остановка – более чем красноречивый знак. Тогда как зарубежный опыт – яркое свидетельство, что цены на землю вполне подвержены общим закономерностям и могут двигаться не только вверх, но и вниз.
Многие эксперты указывают на ощутимую разницу сегодняшнего кризиса и дефолта 1998 года. Тогда у населения реально закончились деньги. Покупать по прежним ценникам граждане не могли физически. Сегодня, свидетельствуют риэлторы-практики, деньги есть, накопления никуда не делись, разве что стало сложнее получить новые кредиты. Сегодняшний кризис – это, прежде всего, кризис доверия. У покупателей нет уверенности в поведении цен и в собственных доходах, нет ясности в перспективах экономической ситуации и веры застройщикам, что они смогут довести заявленные проекты до завершения. Поэтому финансы и не торопятся расходовать.
Но раз деньги есть – нет смысла переписывать ценники, рассуждают застройщики. Правда, забывают, что масса денег на руках и спрос – вещи разные. Нежелание потенциальных покупателей вкладываться в недвижимость может обернуться куда большими проблемами, чем простое сокращение денежной массы.
Почувствуют все
Некоторые эксперты полагают, что раз на загородном рынке ипотечных денег почти нет, нечего опасаться и последствий банковского кризиса. И напрасно. Если людям отказывают в автокредитах, это, конечно, прежде всего затронет продавцов машин, потом – их производителей (в США уже закрыли несколько заводов компании Ford, General Motors и Chrysler). Но это также значит, что работники этой сферы лишатся возможности покупать дома, сильно сократят присутствие на рынке недвижимости и банкиры, которые переживают не лучшие времена, игроки на бирже… А поскольку все они были клиентами дорогих бутиков, владельцам этих торговых точек тоже придется потуже затянуть финансовый ремень и перенести покупку особняка за городом на лучшие времена.
Пресса пестрит советами, что делать в случае сокращения на прежнем рабочем месте и рекомендует работникам снизить финансовые требования к работодателям по зарплатам. Вполне внятный сигнал.
Застройщики, которые специализируются на дорогих особняках, уверены, что рынок «элитки» не пострадает: потенциальные покупатели этих домов – люди весьма обеспеченные и не будут пересматривать уровень своих притязаний. Однако верно и то, что это, как правило, люди весьма расчетливые. Кто хоть раз просил прибавки зарплаты у работодателя, меня поймет. Лишних денег они тратить не привыкли. А значит, они первые поставят приобретение коттеджа в зависимость от скидки, которую им обеспечат продавцы. Если скидок не последует – не будет и продаж. Причем такие покупатели выжмут из изменения конъюнктуры все, что возможно. Иначе какие же они бизнесмены?
Любопытно, что другие застройщики, которые строят по наиболее экономичным технологиям, уверены как раз в том, что в нынешних условиях как раз их предложения начнут пользоваться у покупателей особым спросом. Из-за того, что часть покупателей непременно откажется от дорогих покупок, продажи дешевых домиков возрастут.
Такой сценарий также вызывает большие сомнения.
Смоделируем ситуацию в условных цифрах. Законы экономики диктуют, что состоятельных людей всегда меньше, чем менее обеспеченных. Допустим, на рынке найдется десять человек, готовых и желающих купить загородный дом за $1 млн. Сорок покупателей, готовых заплатить по $700 000, сто тех, кто осилит сумму $400 000, и триста, кто едва наберет денег на дом за $200 000. При этом первые и вторые готовы строить особняки по дорогим технологиям (кирпич, клееный брус и пр.), удел остальных – каркас, деревянные панели и газобетон.
Теперь представим, что разразился кризис и уровень покупателей понизился. Теперь лишь десять человек могут позволить себе дом за $700 000, сорок выдержат $400 000 вложений и сто наберут по $200 000. А те триста человек, которые раньше хоть как-то могли вписаться в загородное строительство, теперь просто остаются за бортом. Мораль: при снижении платежеспособности застройщики в любом случае проиграют больше, чем выиграют.
А при снижении спроса придется либо останавливать продажи, а значит, и строительство (загородным застройщикам сделать это заметно легче, чем тем, кто возводит многоэтажки, но и здесь вращается немало кредитных денег, которые придется с чего-то возвращать), либо – умерить аппетиты по ценам.
Обманчивый интерес
Специалисты старательно ищут обнадеживающие сигналы. «Рост посещаемости профильных порталов говорит о том, что интерес к загородной недвижимости у горожан есть», – читаем мы радостную новость в СМИ. Вот только что скрывает этот «интерес» авторы скромно умалчивают. В ситуации неопределенности граждане пытаются получить любую информацию о движениях рынков. Когда все спокойно, на такие порталы заходят лишь те, кто нацелен на сделку, в кризисные времена – все, кого волнует развитие ситуации; причем посещают сайты они не по разу, отслеживая все изменения конъюнктуры. Так что рост посещаемости порталов, увы, говорит лишь об общей неясности ситуации и ни в коем случае не об обилии покупателей «на низком старте».
Руководитель отдела продаж УК «Традиция» Алексей Герасимов откровенно признается, что «сегодня граждане в основном приходят в компанию, чтобы разузнать, насколько мы можем снизить цену. Причем они сами не знают, какую скидку хотят, – боятся продешевить». То есть, даже обращаясь к продавцу, люди не настроены на сделку, а хотят поисследовать рынок: кто больше готов подвинуться в цене.
И если скинуть в этот момент, к примеру, 20%, это все равно не заставит их подписать договор: а вдруг кто-то предложит еще дешевле. Поэтому, что вполне логично, в УК «Традиция» не торопятся менять ценники.
Впрочем, другие фирмы уже объявили о скидках «только до конца ноября» (где фирма будет искать покупателей в декабре – коммерческая тайна). И в этом тоже есть своя логика: если своевременно «поднырнуть под рынок» (то есть предложить товар дешевле остальных игроков), можно успеть распродать какое-то количество объектов до того, как цены опустятся еще ниже.
Ставка на скидки
Сегодня застройщики оказались в своеобразном тупике: по прежним ценникам покупать сегодня не готовы, а начнешь снижать, продажи тем более встанут – клиенты будут ждать, пока цены достигнут минимума. Чтобы стимулировать продажи, ценам надо идти вверх. Создать видимость этого, в частности, и стараются при помощи различных акций и скидок, коммерческий смысл которых сообщить покупателям, что «в следующем месяце будет дороже». Как мы знаем из опыта торговли, скидки (даже мифические) – весьма действенный прием продаж, однако чтобы вернуть уровень реализации к прежним планкам, этого, конечно, недостаточно.
Сегодня застройщики будут тянуть, сколько возможно, предпочитая использовать различные скрытые способы снижения цен, но не объявляя напрямую об удешевлении объектов. Однако вечно это продолжаться не сможет. В какой-то момент, когда граждане окончательно запутаются в разного рода бонусных программах, на рынок наверняка выйдут фирмы, которые громогласно объявят: продаем по беспрецедентно низким ценам. После этого и на старых проектах девелоперы вынужденно перепишут ценники, чтобы сразу не отпугнуть покупателя заоблачными цифрами.
Лично у меня больше всего опасений вызывают перспективы гиперинфляции (этот сценарий не представляется таким уж нереальным, если власти захотят решить собственные проблемы включением печатного станка. Причин для обильных рублевых интервенций в российскую экономику достаточно). Здесь предсказания делать сложно. Очевидно, что стремительное удешевление денег вызовет желание их инвестировать, и это на время оживит рынок. Однако последствия такого оживления будут, вероятно, весьма тяжелыми для всех.
Фото: www.rmnt.ru
