Коммерческая недвижимость — один из самых «заторможенных» индикаторов состояния экономики. Ощутили ли участники рынка последствия начавшегося в августе прошлого года кризиса ликвидности? Каковы его последствия для российского рынка коммерческой недвижимости? Какую тактику и стратегию целесообразно выбирать в сложившихся условиях?
Ставки выросли, господа!
Основная причина мирового кризиса ликвидности общеизвестна – массовые неплатежи на ипотечном рынке США. Ситуацию усугубило то, что ипотечные ценные бумаги традиционно считались стабильно надежными и в них были вложены средства многих институциональных инвесторов. В конце года стали доступны годовые отчеты основных финансовых институтов, из которых следовало, что кризис затронул практически каждого из них.
Хотя многие эксперты уверяют, что в России никакого кризиса ликвидности нет.
«У банков скопились гигантские средства на счетах», – замечает Михаил Васильев, старший управляющий директор ИФК «РИГруппФинанс».
«В России проблема с предоставлением «длинных денег» началась с августа-сентября 2007 года – многие банки приостановили выдачу долгосрочных кредитов и, прежде всего, кредитов по финансированию проектов в области недвижимости. Некоторые банки существенно повысили ставки по кредитам, – говорит Екатерина Комарова, исполнительный директор ЗАО «Спецстройсоюз». – Данная проблема является прямым отражением того, что у российских банков в настоящее время не очень хорошие возможности кредитоваться за рубежом. Банки испытывают недостаток свободных средств».
Затруднения с перекредитованием – не единственная причина. Высокие ставки на рынке межбанковского кредитования вызывают желание у банкиров накопить ликвидность. Так считает Светлана Красавчикова, ведущий оценщик бизнеса Russian Research Group (RRG): «Банки вынуждены ограничивать объемы кредитования как физических лиц, так и корпоративных клиентов. Большинство крупных банков ужесточили кредитную политику, средние банки в некоторых случаях вообще вынуждены отказывать в финансировании».
По сообщению Алексея Курушина, финансового директора Penny Lane Realty, большинство российских финансовых (да и ведущих девелоперских) структур последние 3–5 лет привлекали долгосрочные средства с внешних финансовых рынков. Сегодня, когда последние испытывают недостаточную ликвидность, возможности такого привлечения существенно сократились. Хотя, по мнению г-жи Красавчиковой, с учетом высокой маржи и высокого уровня внутренней ликвидности российские банки преодолеют этот этап без потерь (высокая ликвидность обеспечивается ценами на нефть и массовым притоком капитала в Россию).
В любом случае российские финансовые структуры вынуждены переключаться на «внутристрановые» источники. Отечественные банки вернулись к традиционной практике привлечения средств с помощью вкладов населения. Чтобы увеличить интерес населения к этому продукту, банки повышают процентные ставки по депозитам, что не может не отразиться, в свою очередь, на ставках по выдаваемым кредитам.
Количество финансовых структур, обладающих долгосрочными и достаточно дешевыми ресурсами, сократилось в разы. Те, кто продолжает финансировать новое строительство (Сбербанк России, ВТБ, UniKreditBank и некоторые другие):
ужесточили требования к рассматриваемым проектам (с точки зрения оценки рисковиками банков ликвидности и перспективности предлагаемых проектов; обеспечению кредита и репутации участников девелоперского проекта);
повысили стоимость заемных средств (в среднем на 1–4% годовых);
сократили сроки предоставляемых кредитов (сегодня средний срок составляет 5–7, а не 7–10 лет, как это было до кризиса).
Как ожидается, последствия кризиса будут ощущаться весь 2008 год. Причем у нас последствия кризиса могут проявиться позднее. Это связано с некой обособленностью экономики России от экономики других стран. По мнению главы Сбербанка Германа Грефа, уже во втором квартале 2008 года банки РФ могут столкнуться со сложностями в привлечении средств, а к апрелю-маю 2008 года это приведет к тому, что большинство банков повысит кредитные ставки.
Никто не хотел рисковать
Как сказываются изменения, происходящие в банковском секторе, на рынке коммерческой недвижимости? В условиях удорожания денег в затруднительном положении оказались девелоперы и строительные компании, которые предполагали финансировать свои проекты преимущественно за счет привлеченных кредитных ресурсов.
Михаил Васильев отмечает, что последние полгода рублевые ставки кредитования застройщиков и проектов повышались. Рубль укрепляется, и если посмотреть на цены на недвижимость в долларах США, то многие девелоперы и застройщики, скорее всего, пересмотрят условия кредитования и будут вынуждены вернуть банкам часть предоставленных средств (т.н. margin calls). Соответственно, ставки кредитования для таких проектов повысятся достаточно существенно.
Ожидается, что у некоторых проектов, использующих преимущественно банковское финансирование, растянутся сроки реализации. Кроме того, с рынка уйдут непрофильные участники. В любом случае выход непрофильных компаний в сегмент девелопмента будет отложен по времени.
Что касается компаний, имеющих прочные позиции, то они смотрят в ближайшее будущее с оптимизмом. Начнем с того, что рынок недвижимости менее подвержен краткосрочным колебаниям или спекуляциям по сравнению с рынком межбанковского кредитования. Что касается собственников объектов, то они очень хорошо защищены. Ведь «многие договоры аренды сегодня заключаются на 5–7, а то и 10 лет. Арендные платежи устанавливаются в сложных условных единицах, учитывающих курс рубля, доллара и евро», – напоминает Алексей Курушин. С ним солидарна и Екатерина Комарова: «В условиях кризиса снизится количество новых крупных проектов, поскольку, вероятнее всего, крупные девелоперы перейдут на проекты среднего размера, а средние девелоперы – на проекты меньше, чем средние, а маленькие девелоперы и вовсе уйдут с рынка. Нет финансирования – мало проектов – мало предложений. Соответственно, спрос будет превышать предложение, ставки аренды вырастут».
Снижение активности в банковском секторе станет сдерживающим фактором для промышленного производства, и темпы его роста замедлятся. Это скажется на интересе к заявленным проектам индустриального строительства.
Многие эксперты считают, что российской коммерческой недвижимости сейчас стоит ждать потока инвестиций: разочаровавшись в рынках Европы и Америки, инвесторы обратят пристальное внимание на страны BRIC (Бразилия, Россия, Индия и Китай). «Абсолютной защиты рынкам этих стран в случае развития крупномасштабного финансового кризиса гарантировать, конечно, нельзя. Однако они могут пострадать заметно меньше остальных», – считает Светлана Красавчикова. По мнению Алексея Курушина, уже в этом году мы можем превысить докризисные показатели заимствования: «Одновременно нужно понимать: не все вчерашние активные российские инвесторы этого сектора экономики смогут дотянуть до этого момента. Мы уже сегодня видим уход (и, скорее всего, окончательный) части из них».
Есть и более пессимистичная точка зрения. По мнению Антона Клименко, руководителя департамента по связям с инвесторами «Системы-Галс», разочарования инвесторов могут привести к тому, что они начнут вкладывать деньги в драгоценные металлы, валюту и т.д., что приведет к затяжной стагнации фондового рынка.
Что делать?
«Накапливать средства и ждать кризиса. Кризис – хорошая возможность купить дешево», – считает Сергей Хестанов, управляющий директор «Финнам менеджмент».
«Как можно более активно и четко коммуницировать со всеми представителями инвестиционного сообщества, объясняя, что российский рынок недвижимости (так же, как и ценные бумаги российских компаний-девелоперов) представляет собой прекрасную возможность для инвестиций в растущий рынок», – предлагает Антон Клименко.
«Инвесторам и девелоперам рекомендуется тщательнее подходить к выбору проектов. Ведь на финансовом рынке может просто не оказаться достаточно заемных средств», – говорит Михаил Васильев Екатерина Комарова напоминает, что арендодателям следует ожидать роста ставок аренды. Соответственно, не стоит заключать долгосрочные договоры, которые фиксируют ставку на определенный период, поскольку такие ставки в долгосрочных договорах могут оказаться ниже рынка. А арендаторам, напротив, выгодно зафиксировать сегодня ставку на как можно более длительный срок.
Post scriptum
Нынешний кризис ликвидности связывают с двумя факторами: лопнувшим «мыльным пузырем» ипотечного кредитования в США и начавшейся рецессией американской экономики. Полного восстановления банковской системы, по мнению экспертов, следует ждать к концу года.
Между тем в мировой экономике существуют другие «мыльные пузыри», одним из которых называют высокие цены на нефть. Такой пузырь лопнет, если появятся доступные альтернативные энергоносители. Произойти это может в ближайшие два-три года. Примерно к 2010 г. Toshiba планирует начать серийное производство ядерных мини-реакторов для обогрева зданий. К этому же сроку ожидается начало массового производства автомобилей на водородном топливе. По официальному сообщению компании BMW, последние разработки подтверждают эффективность и оправданность использования водородных технологий в автомобилестроении. Вопреки распространенному мнению, водород в сжиженной форме очень удобен для транспортировки и способен обеспечить необходимый уровень безопасности. Автомобиль BMW 7-й серии Hydrogen, оснащенный бивалентным двигателем, в повседневной эксплуатации почти не отличается от других современных моделей и может ездить как на водороде, так и на бензине. На 100 км BMW Hydrogen 7 расходует 3,6 кг жидкого водорода (LH2) (при стоимости 8 евро/кг – 28,80 евро).
При массовом применении водорода и высоком уровне мировой стандартизации технологий его производства, транспортировки и использования, сравнимом с тем, который достигнут сейчас по углеводородному сырью (нефть), производство водорода может стать очень эффективным и выгодным бизнесом. Через некоторое время водород может оказаться основным источником энергии для автомобилей.
Падение цен на нефть не только глобальным образом затронет нашу страну, но и совпадет по времени с ожидаемым первичным насыщением рынка коммерческой недвижимости.
