Вот уже второй месяц аналитики отмечают снижение спроса и снижение цен на столичную недвижимость. Однако еще в сентябре застройщики на вопросы о кризисе отвечали однозначно отрицательно… Значит ли это, что случившегося никто не ожидал?
Для примера приведем комментарии некоторых экспертов, полученные нами в сентябре. Вопросы, которые мы задавали, касались возможных путей развития ситуации на рынке недвижимости и их ожиданий. Вот что мы услышали:
Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании «КомСтрин», рассуждая теоретически, отметил, что цикл, следующий после роста, не всегда заканчивается кризисом. Это может быть и стагнация, и плавное снижение, темп которого не будет являться критическим.
Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta estate, заявила, что говорить о надвигающемся кризисе преждевременно. «Ситуация на рынке недвижимости во всех его сегментах непростая, но основные показатели пока не столь критические. Нервозность участников рынка обусловлена прежде всего резким сокращением объемов предложений. В этой области наблюдается очевидный регресс», – отметила эксперт.
Многие эксперты были всерьез озабочены растущими объемами ипотечного кредитования, но они предполагали скорее возможность кризиса неплатежей, нежели ситуацию, когда увеличившаяся покупательная способность граждан загонит цены под потолок (как это недавно произошло в США).
Так, Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости», в своем комментарии заявил, что кризисы происходят из-за заблуждений инвесторов и конечных пользователей. «Одни заблуждаются в вечном росте цен, другие в том, что смогут себе позволить жить/работать в дорогих апартаментах/офисах. Сначала появляется группа лиц, которым выгодно то или иное поведение рынка… Дальше цены растут, растут и растут: их повышают девелоперы, их поддерживают банкиры и инвесторы, поддающиеся прогнозам нового роста цен… Почти одновременно начинаются предпосылки кризиса: инвесторы не могут продать свою недвижимость, конечные пользователи не могут обслуживать полученные миллионные ипотечные кредиты. А затем случается кризис: для того чтобы расплатиться с долгами, энд-юзеры понижают цены, просто чтобы продать, но недвижимость уже у них никто не покупает; инвесторы стремятся зафиксировать прибыль и тоже продают», – так обрисовал возможную схему кризиса Цогоев.
Большинство же опрошенных экспертов единственной причиной возможного снижения цен на недвижимость называли падение цен на нефть или смену политической ситуации. Никакой речи о снижении платежеспособного спроса не шло ни в одном из полученных комментариев по текущей (на тот момент) ситуации.
В реальности же, не дожидаясь ни кризиса неплатежей, ни снижения цены на нефть, подогреваемый слухами о скором кризисе и криками большинства о невыносимой ситуации на рынке, спрос пошел вниз. В итоге московские новостройки за октябрь подешевели на 2,3%.
Аналитический портал RWAY объясняет снижение спроса на московское жилье высокими ценами и ростом числа предложений на вторичном рынке. На мой взгляд, рост предложения на вторичном рынке явился уже следствием того, что рынок перешел точку максимального роста, и на него начали выходить инвестиционные квартиры.
«Существенное замедление темпов роста цен на вторичном рынке Москвы и даже начавшееся в отдельных сегментах рынка снижение цен привело к тому, что ряд застройщиков, чтобы сохранить интерес покупателей к своим объектам, отказались от запланированных повышений цен и даже в ряде случаев снизили их» – говорится в недавнем пресс-релизе портала RWAY.
Говорить о реальном кризисе на сегодняшний день, конечно же, рано. Цены на жилье в октябре крайне неоднородны и не дают единой картины. В ряде сегментов цены хоть и медленно, но продолжают расти, в других – уже второй месяц наблюдается снижение. То же самое касается и реального спроса. Так, в последнее время значительно вырос спрос на загородную недвижимость и земельные участки. Что ж, нам остается только наблюдать за дальнейшим развитием ситуации и тем, как будут меняться покупательские предпочтения, отражаясь на ценах и общем состоянии рынка. Время, как говорится, покажет и расставит все на свои места.
