В последнее время слово «кризис» стало звучать особенно часто. В связке с ним упоминают и другие пугающие граждан понятия — «дефолт», «девальвация» и т. п. Хотя, если коснуться происхождения слов, «кризис» в переводе с греческого означает всего лишь «поворотный пункт». Говоря же образно, кризис — лакмусовая бумажка для всей экономики, выявляющая за короткое время ее слабые звенья. Это произошло и с отечественным рынком недвижимости.
Краткий экскурс
Любой экономический кризис — это тот порог, за которым начинается работа над ошибками, накопленными за предыдущие годы. Как правило, главная из них — беспечность. Вероятность кризиса появляется тогда, когда в существующей экономической системе образуется некий перекос, подрывающий ее устойчивость. «Перекошенная» система может существовать в таком состоянии довольно долго и даже казаться стабильной. Усыпляет бдительность и бурный рост экономики, который, как правило, предшествует кризису. Увеличиваются доходы населения, активно развивается потребление, растут объемы строительства и все доступнее становятся кредиты. В этот период страну наводняют потоки инвестиций, катализирующих дальнейший рост и процветание. Такая ситуация наблюдалась и в Японии накануне кризиса 1990-х, последствия которого растянулись больше чем на десятилетие. Так было и в США перед Великой депрессией конца 1920-х гг., и последнее десятилетие — в преддверии сегодняшнего кризиса ликвидности. Подобное мы наблюдали и в России в течение нескольких лет: причем зарплаты у нас увеличивались в два раза быстрее, чем объемы производства.
Но в какой-то момент одна из деталей «механизма благоденствия» выходит из строя, и вслед за ней начинают сыпаться и другие.
Так, в США на почве успехов экономики правительство последние десять лет постоянно снижало ставку рефинансирования. В результате банки могли выдавать населению все более дешевые кредиты. Как следствие, росли потребление и спрос, в том числе и на жилье. А это, в свою очередь, толкало вверх цены. Успокоенные стабильным подорожанием недвижимости, кредиторы снижали уровень требований к заемщикам: выдавали ссуды без подтверждения дохода, без первоначального взноса (sub-prime — кредиты с повышенным уровнем риска). К 2007 г. доля займов sub-prime в общем объеме достигла 40%.
Однако рост мирового уровня инфляции вынудил Федеральную резервную систему (ФРС) США повысить ставку по кредитам, предоставляемым банкам, а те, в свою очередь, подняли ипотечные ставки. В итоге тысячи людей оказались не в состоянии расплатиться по займам. На рынок разом было выброшено огромное количество квартир обанкротившихся заемщиков. Массовые дефолты ударили не только по банкам, которые играли роль посредников. Скупщиками ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными, были рефинансирующие организации и крупные инвесторы. Они-то и начали разоряться в первую очередь.
Из-за проблем, вызванных ипотекой sub-prime, внешне устойчивая мировая финансовая система закачалась. Стали видны многие из накопившихся ошибок, в частности то, что инвесторы, фонды и банки вели слишком смелую игру. Те, кто согласно своим правилам должны были покупать только надежные закладные, не брезговали еще и рискованными. Те, кто мог приобретать рискованные, вдобавок играли на бирже. А фонды, которые могли позволить себе игру на бирже, помимо этого участвовали в венчурных проектах и маржинальных сделках — самых рискованных. То есть часть игроков мировой экономики замахнулись на большее, чем могли себе позволить, в надежде, что глобальный экономический рост перекроет риски.
В этой ситуации за считаные месяцы проблемы США перекинулись и на Европу. Средства, которые банки покупали друг у друга, резко подорожали, и европейские кредиторы также оказались вынуждены поднимать ставки, в том числе по кредитам для населения. Люди, напуганные происходящим, бросились забирать из банков свои вклады, что, в свою очередь, только обострило проблему. В августе 2007 г. мировая финансовая система начала испытывать нехватку ликвидности. Банки стали вводить программы по минимизации издержек и сокращать персонал. В еще более худшем положении оказались ипотечные операторы: они терпели убытки из-за массовых дефолтов и снижения стоимости недвижимости. Прошлогоднее падение цен на жилье в США стало самым значительным за последние 20 лет.
В течение всего 2008 г. проблемы с ликвидностью продолжали усугубляться. В сентябре правительство США с целью спасти от полного краха национализировало ипотечных брокеров Fannie Mae и Freddie Mac. В течение нескольких месяцев пять ведущих инвестиционных банков США прекратили свое существование в прежнем качестве: Bear Stearns и Merrill Lynch были перепроданы, Lehman Brothers обанкротился, Goldman Sachs и Morgan Stanley сменили вывески, перестав быть инвестиционными банками в связи с особыми рисками и необходимостью получить дополнительную поддержку Федеральной резервной системы. После объявления о банкротстве американского инвестиционного банка Lehman Brothers осенью 2008 г. произошло падение биржевых котировок во многих странах. Это еще больше подорвало финансовое благосостояние многих физических и юридических лиц. Началась цепная реакция.
В России первые признаки проблем появились еще год назад: тогда банки, испытывающие нехватку длинных денег, начали ужесточать условия кредитования, поднимать ставки, обнаруживая тем самым определенную нестабильность. Тогда же, в январе — феврале 2007 г., наблюдались и первые существенные обвалы фондового рынка. Но в целом все уверяли, что хуже не будет и долго такая ситуация не продлится. Однако 16 сентября отечественный фондовый рынок рухнул. Руководство обеих российских бирж было вынуждено приостановить торги. С тех пор это стало регулярной мерой. В первые дни после обвала правительство предприняло ряд экстренных шагов (были запрещены короткие торги, выделены деньги). Это возымело некоторый эффект: рынок немного подрос, что дало возможность премьер-министру В. Путину тогда же заявить о конце кризиса.
На самом деле это было только его начало. Банки стали сворачивать программы кредитования, в первую очередь ипотечного. Некоторые оказались банкротами, и были проданы за бесценок. Первой жертвой кризиса среди российских банков стал Связь-банк, обслуживающий крупнейших операторов связи и осуществляющий денежные переводы в рамках выплаты пенсий и социальных пособий через почтовые отделения. Банк продал 98% своих акций Внешэкономбанку за символическую сумму 5 тыс. руб. Некоторое время спустя 90% акций инвестиционного банка «КИТ Финанс» выкупили компания «Российские железные дороги» (РЖД) и инвестиционная группа «АЛРОСА» за 100 руб.
Отсутствие кредитных средств привело многие компании к необходимости снижать расходы: в результате начались увольнения и урезание заработной платы.
Падение стоимости нефти, начавшееся осенью, подорвало миф о стабильности нашей экономики: она оказалась весьма хрупкой и неустойчивой. Выяснилось, что на сегодня у нас нет альтернативных источников длинных денег, кроме государственного бюджета и финансовой подушки стабфонда. Сейчас правительство за счет этих средств пытается стабилизировать ситуацию, делая порционные вливания в банковский сектор, фондовый и строительный рынки. Но деньги из стабфонда расходуются очень быстро, и, если цена на нефть снова не пойдет вверх, Россия утратит свой запас прочности уже в течение ближайшего года.
Строить не на что
С банковским сектором отечественный строительный рынок давно и крепко связывают многочисленные кредитные линии. По данным экспертов, доля заемных средств в девелоперских проектах составляет от 80 до 95%. По крайней мере, если речь идет о сооружении объектов эконом- и бизнес-класса. В элитном сегменте кредиты играли меньшую роль, поскольку здесь строили в основном на собственные средства и деньги, привлеченные от покупателей.
Что касается кредиторов, то они, в свою очередь, существовали за счет тех более дешевых средств, которые занимали на западных рынках. С началом кризиса ликвидности в 2007 г. доступ российских банков к иностранным кредитам сузился, и в финансовом секторе возник дефицит длинных денег. Более или менее устойчиво себя чувствовали только банки с госучастием (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк). Остальные оказались на голодном пайке и были вынуждены сокращать объемы кредитования. В первую очередь «под нож» пошли наиболее рискованные займы. А финансирование строительства в России относится как раз к таковым. Как говорит генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков, сегодня кредитование девелоперских проектов либо прекращено, либо займы предлагаются по нереально высокой стоимости. В среднем ставки на кредитование инвестиционного процесса составляют 25–30%, а на пополнение оборотных средств (ликвидации операционных разрывов) — до 40%. Но даже по такой стоимости получить заемные деньги сейчас сложнее, чем когда бы то ни было. «Банки-лидеры, как, например, Сбербанк России, продолжают активно кредитовать строительство. Но нужны «идеальные» проекты», — рассказывает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Новостройки» Оксана Каарма.
Так что сегодня большинство девелоперов неожиданно оказались без привычного источника средств. В итоге возводить новые объекты стало просто не на что. «Возникли трудности у ряда компаний, проекты которых находятся в ранней стадии развития. Это самая затратная стадия — на данном этапе еще нет достаточного денежного потока от проекта», — объяснил В. Луцков. Таким образом, кризис выявил финансовую слабость нашего строительного бизнеса. «Собственные средства на реализацию проектов имеют далеко не все застройщики. А покупательский интерес сегодня смещен в сторону готовых объектов, и вероятность того, что новый проект в начальной стадии возведения будет активно пользоваться спросом, невелика», — говорит генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова.
В результате началось замораживание строительства почти всех новых объектов. О прекращении освоения новых площадок заявили даже такие крупные девелоперы, как MIRAX GROUP. Ситуация с нехваткой денег осложняется тем, что за десять лет в нашей стране не было создано ни одного серьезного инвестиционного института. «У нас так и не появилось ни серьезных инвестиционных, ни пенсионных, ни страховых фондов. То есть тех структур, которые могли бы выступать инвесторами. Единственный наш источник денег на сегодня — это государственный бюджет», — сетовал первый вице-президент Ассоциации региональных банков России Владимир Гамза на Конгрессе ипотечных брокеров.
Таким образом, сейчас строительная сфера, как и банковская, оказалась в прямой зависимости от государственного кошелька. Но хватит ли денег на всех — отдельный вопрос. Все зависит от того, какую стратегию помощи изберет государство: всем понемногу или немногим — но существенно. «Не исключено, что на рынке начнутся укрупнения. Выдержат конкуренцию лишь самые сильные компании, которые смогут привлекать большие финансовые средства или обходиться собственными», — прогнозирует О. Каарма.
И не для кого…
В более ограниченном масштабе, но все равно ощутимо кризис ударил и непосредственно по конечным покупателям жилья. Банки, чьи проблемы с ликвидностью в течение всего года усугублялись, сократили и кредитные программы для частных лиц. Наиболее существенно уменьшился сегмент ипотечных займов. Полностью отказались от ипотеки такие банки, как «Хоум Кредит энд Финанс Банк», «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит» и пр. Другие, не решаясь объявить о ликвидации ипотеки, начали поднимать ставки по кредитам и ужесточать условия для заемщиков. Даже ипотечные брокеры оказываются порой бессильны понять причины отказов по заявкам. Представители некоторых банков неофициально признаются, что эти меры можно приравнять к прекращению кредитования.
Ликвидация ипотеки стала еще одним фактором, подрывающим платежеспособный спрос, в первую очередь в сегментах бизнес- и экономкласса. Правда, на рынке бытует мнение, что исчезновение ипотеки не могло сыграть серьезной роли, поскольку кредитные покупки составляли всего 15–20% от всего числа сделок. Но, во-первых, в некоторых регионах эта цифра была куда выше — вплоть до 50%. Во-вторых, в оставшемся числе сделок большую часть составляли «альтернативы»: то есть сделки, в ходе которых свободные деньги на рынок фактически не поступают. И если брать в расчет только варианты «чистой» покупки, роль ипотеки сразу выглядит более существенной.
Сами по себе проблемы с ипотекой не сыграли бы такой подрывной роли, если бы не шли в связке с другими последствиями кризиса, которые ударили средний класс по карману. По данным ФОСБОРН ХОУМ, российские компании уже сокращают до 20% персонала. И в первую очередь речь идет как раз о той категории людей, которые формировали слой платежеспособных покупателей жилья. Другие компании оптимизируют свои расходы, урезая сотрудникам зарплаты.
Есть и еще один фактор, способствующий уменьшению спроса, — психологический. «Из-за сложившейся нестабильной ситуации на мировых финансовых рынках и нагнетания слухов о возможном падении цен на жилье рынок замер в ожидании дальнейшего развития событий», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Аналитики полагают, что покупательская активность на рынке жилья Москвы в III квартале заметно снизилась. По данным компании TWEED, спрос на недвижимость эконом- и бизнес-класса уже сократился на 80%.
Рынок на паузе: варианты кризисного будущего
Таким образом, сегодня основные проявления кризиса на рынке недвижимости заключаются в падении спроса и приостановке инвестиционно-строительной деятельности. Снижение спроса, в свою очередь, привело к стагнации цен. Но очевидно, что сейчас рынок находится в неустойчивом состоянии и долго оно не продлится. «В отдельных случаях собственники зафиксировали рублевые цены и с учетом снижения курса рубля готовы к потерям в долларовом эквиваленте», — комментирует В. Луцков.
Пока официально большинство застройщиков держат стоимость 1 кв. м на прежнем уровне. Но все более распространенными становятся различные системы скидок и рассрочки. Например, чтобы купить квартиру в жилом комплексе бизнес-класса Sky House, нужно внести 30% от стоимости и выплатить остальную сумму в рассрочку на три года под 12% годовых. Недавно и «Дон-строй» объявил о скидке в размере 25% на все жилье, купленное до 25 декабря, а компания «СУ-155» предложила схему, по которой покупатель жилья заключает договор на полную стоимость квартиры с первоначальным взносом в размере не менее 40% от ее стоимости, а на оставшуюся сумму ему предоставляется рассрочка. До окончания срока строительства покупатель ежемесячно вносит равными долями платежи, сумма которых рассчитывается аналогично аннуитетной схеме стандартного ипотечного кредита со сроком выплаты в 15 лет по ставке 15–18% годовых. А финансово-строительная корпорация «Лидер» приняла решение о предоставлении покупателям ипотечной ссуды сроком до десяти лет. Условия выдачи займа предусматривают первоначальный взнос в размере от 30 до 70% от стоимости квартиры. В зависимости от суммы первоначального взноса рассчитывается годовая процентная ставка, которая варьируется от 15 до 20%. «Другие застройщики, скорее всего, тоже пойдут по этому пути. В любом случае лучше получить сразу 30%, чем вообще ничего», — считает И. Могилатова. По ее словам, цены на предложения вторичного рынка в элитном сегменте разделились на две категории. Первая — летние цены, вторая — предложения с дисконтами от продавцов, которые заинтересованы получить денежные средства как можно скорее. Дисконты варьируются от 10 до 40%, то есть если квартира продавалась за 18 млн руб., то сейчас ее готовы продать за 10 млн. Но относительно общего количества предложений с дисконтами пока мало — не более 10% от всех квартир, выставленных на продажу. «А вот на элитные новостройки («Парк Палас», «Еропкинский», «Аквамарин») цены никто не снижает. Есть два дома, которые были выставлены летом выше рыночной стоимости, а сейчас застройщики готовы торговаться. В коттеджных поселках Подмосковья в сегменте de luxe от 5 млн долл. цены стоят «насмерть», и застройщики не торгуются. Например, в поселке Покровское-Рубцово клиент хотел приобрести дом со скидкой, но ему было отказано», — рассказывает И. Могилатова. Так что война характеров между покупателями и продавцами все еще продолжается. И во многом ее исход будет зависеть от дальнейшего развития кризиса.
Падение спроса и остановка строительства — два разнонаправленных вектора. С одной стороны, если кризис затянется — покупательская способность населения сократится еще больше. К тому же ставки на аренду жилья падают, и на фоне сокращения доходов она становится выгодной альтернативой покупке квартиры.
Это подводит застройщиков к необходимости снижать цены — чтобы получить хоть какую-то прибыль. Тем более себестоимость новых проектов уменьшается, поскольку в результате кризиса дешевеют землеотводы и материалы. Например, бетон подешевел на 40%, а цена участков под застройку упала раза в три, не меньше. Причина опять-таки в ужесточении условий кредитования. Если раньше можно было достаточно легко получить долгосрочный кредит на возведение коттеджного поселка, то сегодня это почти невозможно. «Банки полны неликвидных активов в виде неосвоенных земельных участков и выдавать новые займы не готовы», — комментирует И. Могилатова.
Но у кризиса есть и другие последствия, которые могут перевесить вышеперечисленные. Если деньги стабфонда закончатся раньше, чем восстановится ликвидность банковской системы, то большинство строительных проектов останется в замороженном состоянии. В ближайшие пару лет рынок вряд ли ощутит эту паузу. Во-первых, людям будет не до покупки жилья, во-вторых, на рынок могут быть выброшены инвестиционные квартиры, а в Москве этот запас на какое-то время с лихвой перекроет нехватку нового жилья. «В долгосрочной же перспективе дефицит предложения даже при относительно невысоком уровне спроса может привести к дальнейшему росту цен на жилье», — предупреждает К. Ковалев.
Начальник отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков также считает, что поскольку строительные проекты имеют сроки реализации от одного до двух лет, то через год-два возникнет определенный дефицит новостроечной недвижимости. «А где дефицит — там начинается рост цен. Плавное удорожание жилья почти всегда тянет за собой оживление банковской деятельности в сфере ипотечного кредитования. Что, в свою очередь, усиливает рост цен, так как частные лица становятся более платежеспособными», — рассуждает он.
Сложность прогнозирования заключается еще и в том, что рынок недвижимости — инерционный, и последствия кризиса проявляются на нем несколько позже, чем в других сферах. Если вспомнить финансовый кризис 1998 г., то объем продаж тогда сократился из-за банковского кризиса, не позволившего населению извлечь свои сбережения, а также из-за обесценивания накоплений. «Начавшийся политический кризис еще больше дезориентировал покупателей, и они заняли выжидательную позицию. Таким образом, отсутствие денежных средств и нестабильная ситуация стали причиной падения платежеспособного спроса», — рассказывает К. Ковалев. Стагнация началась в августе. В условиях кризиса и сокращения доходов многие инвесторы стали продавать недвижимость, занижая цены. В целом за 1998 г. стоимость 1 кв. м в Москве снизилась более чем на 6%, причем основной спад пришелся на последние четыре месяца. Тенденция снижения цен на жилье отмечалась на всей территории России. В 1999 г. она усилилась. К середине 2000 г. — то есть спустя два года после начала кризиса — стоимость недвижимости достигла нижней границы. А уже со второй половины начался этап устойчивого роста. Причем восстановление шло быстрее падения. К концу 2001 г. цены в столичных регионах вернулись на докризисный уровень.
Однако эксперты не рискуют проводить прямые аналогии между ситуацией десятилетней давности и настоящей. «В отличие от 1998 г. сегодняшний кризис намного сильнее затронул сегмент недвижимости, что связано с более высокой стадией развития рынка: девелоперские проекты в значительной степени зависят от заемного финансирования, более развит рынок ипотеки. Поэтому на текущий кризис рынок недвижимости реагирует быстрее, и коррекция цен может быть существеннее», — предупреждает К. Ковалев.
В противовес этому О. Каарма считает нынешнюю ситуацию более устойчивой: «Тогда единовременно рухнули цены во всех сегментах рынка, и дальнейшие антикризисные действия были понятны. Сейчас же ситуация несколько иная, за некоторый период был накоплен определенный капитал как государственными структурами, так и частными предпринимателями, который не позволяет единовременно рухнуть экономике».
В любом случае в периоде от полугода до года недвижимость будет падать в цене. Насколько существенно — зависит от глубины кризиса. По сегодняшним прогнозам, пик мирового кризиса придется на период между июлем и декабрем 2009 г. Если события дойдут до апогея в июле, Россия имеет все шансы изжить последствия кризиса в течение года. Если же ситуация будет усугубляться вплоть до декабря, то закрома стабфонда окончательно иссякнут, и нас ждет уже совсем другая история.
Фото: www.vid.org.ua
