Кризис для обывателя выразился в сокращении ипотечного кредитования, ужесточении требований к заемщикам и росте процентных ставок. Однако для застройщиков последствия кризиса стали куда более ощутимы. Они оказались лишены не только привычных объемов финансирования, но столкнулись с необходимостью отвечать по уже предоставленным им кредитным траншам. А в ситуации дефицита спроса это крайне непросто. Надо выплачивать транши кредита в условиях, когда спрос упал крайне низко. Что они делают, узнал "Собственник".
Кризис налицо
Как отмечает Константин Королев, генеральный директор компании Smart Property, ситуация во взаимоотношениях банков и застройщиков складывается непростая. «Из-за резкого падения цен на недвижимость всех видов большинство застройщиков не смогли соблюсти графики возврата кредитных средств банкам. В докризисное время банк не раздумывая мог бы забрать имущество, служащее залогом по кредиту, и в течение незначительного времени продать его, не проиграв в стоимости. В ситуации всеобщего экономического спада банки рискуют стать держателями огромного количества непрофильных активов, служивших залогом. Сомнительна и ликвидность таких объектов, потому как круг их потенциальных покупателей сузился в разы одновременно со значительным снижением цен», – комментирует Королев.
Очевидно, что в ситуации, когда, даже продав залоговое имущество, банк остается в убытке, нужно искать другие выходы. Можно было бы получить объекты, но держать их на балансе до улучшения ситуации на рынке. Но здесь надо понимать, что любое имущество требует управления, обслуживания, работы с арендаторами и так далее, иначе оно начинает работать в убыток. Следовательно, и этот выход становится для банков нерентабельным.
«Как результат мы получили рынок, на котором банки не дают займов компаниям, допустившим серьезные неплатежи, компании теряют источник оборотных средств и, соответственно, не могут не только начать новое строительство, но и завершить начатые проекты», – подводит неутешительный итог Константин Королев.
При этом ситуация для застройщика существенно ухудшилась не только потому, что он потерял доступ к кредитным ресурсам. Как отмечает Алексей Буреломов, ведущий консультант аналитического консалтингового центра «Миэль», существенно возросли сбытовые риски для застройщика, ухудшилась доступность жилья для конечного потребителя, в том числе и за счет краха ипотеки. В итоге первичный рынок лишился инвестиций, что отложило дальнейшее развитие. «Что касается цен, то, по данным нашей компании, за прошедший год на первичном рынке столицы квартиры в среднем подешевели на 7% в рублях (относительно сентября 2008 года), в Московской области – на 2,7% соответственно. При этом отрицательная динамика в американской валюте более существенна: в Москве – 29,1%, в Подмосковье – 24,8%», – говорит Буреломов.
Константин Королев также отмечает, что и на рынке коммерческой недвижимости можно наблюдать значительный недостаток спроса – пустует большое число площадей в новых объектах, а на рынке жилой недвижимости образовалась ситуация недостатка предложений в новых домах (особенно в высокой степени готовности).
Смена стратегии
Очевидно, что в такой ситуации застройщики вынуждены были задуматься о смене поведения. Если раньше для получения недостающих средств под проект им было достаточно заказать бизнес-план с концепцией объекта у консультанта и предоставить его банку, то сейчас необходимо практически всю сумму кредита обеспечить залогом, что в условиях кризиса непросто из-за значительного снижения рыночной стоимости этих самых объектов. «Таким образом, входить в новые проекты стало крайне сложно. Да и рассчитывать на ту окупаемость, которая была нормой полтора года назад, сейчас уже нельзя из-за изменившейся структуры спроса», – говорит Королев.
С ним согласен и генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. Понимая эту сложность, по его словам, некоторые застройщики провели полную реконцепцию своих проектов: начиная с типа жилья и заканчивая неймингом и планировками. Таким образом, сегодня полностью изменилась политика девелоперов в отношении имеющихся площадок. «Если раньше свободная площадка, готовые "в бумаге" проекты на свободном рынке стоили дорого, а основной целью становилось "выжимание" из данной площадки максимальной прибыли, то теперь продажи формируют основной денежный поток, финансирующий стройку», – комментирует Хрусталев. «Дозированные» продажи, когда девелоперы не продавали в месяц больше определенного количества квартир, и повышение цен при минимальном перевыполнении плана продаж ушли в докризисное прошлое. Строители стараются выстроить разумный диалог с покупателями и идут им навстречу.
Пострадавшие: лицом к проблеме
Ежедневно выходят информационные сообщения о противостояниях банков и кредитуемых ими организаций. Наиболее крупные банки в такой ситуации стараются вести себя максимально жестко, поскольку они больше прочих рискуют имиджевой составляющей перед лицом своих вкладчиков. «Ведь если какой-нибудь малоизвестный банк согласится на реструктуризацию долга запоздавшему с платежами девелоперу, то и широкой огласки это не получит и, соответственно, вкладчики не будут поднимать панику. С другой стороны, если та же "Альфа-Груп" пойдет на серьезные уступки по 250-миллионному долгу Mirax, тут же поднимется волна сомнений в надежности банка среди миллионов его вкладчиков. Так что тем, кто занимал у крупных банков, сейчас приходится труднее, чем тем, кто занимал у относительно небольших инвестфондов или средних частных банков», – рассуждает Королев.
В любом случае, по его словам, банку сейчас выгоднее получать деньги от заемщика, чем его слаболиквидную собственность. Отсюда и отсрочки по платежам, и перенос оплаты процентов или тела кредита на некоторое время.
Договариваться с застройщиками – стало сейчас основным занятием банков в попытке снизить свои убытки. Так, «Альфа» все-таки договорилась о реструктуризации долга компании Mirax и получении части задолженности объектами компании. Другим примером взаимовыгодной договоренности стала трехсторонняя сделка по взаимозачету той же Mirax. Сделка была инициирована Mirax Group еще в самом начале кризиса. Это был конец 2008 года, и расклад сил на тот момент был немного другой: еще оставались шансы, что компания под управлением УК ВТБ выполнит свои обязательства, еще не было решения суда, ВТБ не был основным акционером «Системы Галс» и так далее. На тот момент эта схема сделки была воспринята лишь как рабочая идея. Форсировать события тогда никто не стал. К схеме трехстороннего взаимозачета компании вернулись только летом 2009 года, когда стало понятно, что все зашли в тупик.
Вместо резюме можно сказать следующее. Получается, что, загнанные стагнирующим рынком в ловушку, банки и застройщики просто вынуждены идти на взаимные компромиссы. Потому что в противном случае и те и другие останутся на мели. Посмотрим, насколько удачными будут эти компромиссы и выведут ли они отрасль из затянувшейся стагнации.
Фото: Fotobank.ru/gettyimages
