2014 год стал достаточно непростым для жителей России, экономическая и политическая ситуация озадачила покупателей недвижимости за рубежом. Один из главных вопросов – насколько в зарубежных странах изменились условия ипотеки для россиян? О том, где по-прежнему можно получить кредит без проблем, а какие страны «закрутили гайки» для россиян, порталу HomesOverseas рассказывают эксперты индустрии.
Общие тенденции
Весь год в воздухе витает информация о санкциях – и невольно вызывает массу сомнений по поводу будущего. Хотя известно, что санкции в данный момент касаются избранного круга лиц, «рядовых» покупателей недвижимости за границей не совсем необоснованно беспокоит проблема обращения в иностранные финансовые институты с российским паспортом.
Основными тенденциями этого года, и, в особенности, его второго полугодия, эксперты называют ужесточение требований к заемщикам, уменьшение количества кредитных организаций, которые выдают ипотечные кредиты для клиентов из России и стран СНГ, а также значительно возросшие затраты на обслуживание ипотечных кредитов в связи с девальвацией рубля. Ситуация по предоставлению кредитов, однако, отличается от страны к стране: и, если в некоторых государствах банки по-прежнему без проблем кредитуют наших соотечественников, то в других странах получить ипотеку в данный момент практически невозможно.
Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance, предоставляющей частным клиентам услуги финансирования жилой и элитной недвижимости в Европе: «В данный момент мы не склонны драматизировать ситуацию, варианты получения кредитов за рубежом по-прежнему существуют: есть банки, которые открыто заявляют, что пока не планируют менять своего отношения к российским заемщикам. Но выбор кредитных продуктов для российских покупателей зарубежной недвижимости становится все меньше.
Теперь банкам требуется больше времени на то, чтобы проверить заемщика из России при открытии счета или получении кредита.
Растет и количество банков, которые «временно приостанавливают выдачу кредитов нерезидентам из России», – продолжает Кирилл, – Банки хотят подождать дальнейшего развития событий, и, после стабилизации ситуации обещают продолжить работу с российскими клиентами»
Менее всего в течение 2014 года пострадали состоятельные покупатели при кредитовании покупки объектов элитной недвижимости, и особенно – во Франции, Швейцарии, Италии, Великобритании. Для таких клиентов банки практически не ухудшили условия кредитования, из возникших неудобств – более внимательное и длительное рассмотрение документов.
А сфера кредитования коммерческой недвижимости за рубежом становится все более и более недоступной для россиян. «Получить ипотечный кредит на приобретение коммерческой недвижимости за границей сегодня очень сложно, – говорит Наталья Завалишина, генеральный директор агентства по продаже зарубежной недвижимости Distant Property, – Помещение уже раскрученного бизнеса никто не захочет продавать, а заведомо не самый рентабельный проект банки кредитуют с большой неохотой»
Основные опасения европейских банков при работе с нерезидентами из России:
- Ухудшение ситуации с доходами в России, в том числе из-за девальвации рубля и соответственно возросших расходов по обслуживанию кредитов;
- Усиление политических рисков;
- Невозможность погашения заемщиками полученных кредитов и различного рода санкции.
Испания
Испанские банки достаточно активно предлагают кредиты для нерезидентов, в том числе и из России – за этот год не прошло значительных изменений в их политике.
Оксана Кириченко, менеджер агентства по продаже недвижимости в Испании Ononix: «Хочу развеять слухи, которые в последнее время все чаще появляются вокруг этой темы. На данный момент в Испании россияне на тех же правах и условиях, что и другие иностранные граждане, могут приобрести недвижимость, а также запросить ипотеку на покупку выбранной недвижимости. Правда, из-за стремительного роста евро относительно к рублю, многие россияне предпочли отложить покупку с запросом ипотеки»
Фиксированная процентная ставка: 4,5%-6% годовых*;
Срок возможного кредита составляет до 20 лет;
Максимальная сумма до 60% от оценочной стоимости недвижимости.
*В зависимости от срока кредитования и кредитной организации
«В банках Испании до сих пор находится значительный «навес» из залогового имущества, на которое испанские банки рады найти нового заемщика, способного обслуживать кредит, поэтому на залоговые объекты банки часто предлагают более выгодные условия кредитования, – говорит Кирилл Долгинский, – Даже на новые кредиты банки предлагают вполне приемлемые условия для нерезидентов – в самых популярных регионах страны»
Италия
Итальянские банки практически не изменили требований по кредитам для нерезидентов. Однако, ввиду не самой благоприятной ситуации на рынке и в банковской системе страны, банки Италии достаточно плохо реализуют проекты финансирования недвижимости. По сути, решение о предоставлении ипотечного кредита зависит от конкретного банка в конкретном регионе. Так, в наиболее популярных северных регионах Италии можно получить ипотеку при покупке апартаментов или дома, однако, как правило, размер предлагаемого кредита составит порядка 300 000-500 000 евро, а процентные ставки начинаются от 3,95% годовых и выше.
Для покупателей дорогостоящих объектов недвижимость некоторые итальянские банки предлагают особенно выгодные условия кредитования, при ставках по кредиту от 2,35% годовых, и размере кредита до 60% от стоимости недвижимости*:
Плавающая процентная ставка: От 2,35% годовых;
Фиксированная процентная ставка: 3,45%-5,6% годовых;
Максимальный срок кредита: до 15-20 лет;
Размер кредита: до 50-60% от оценочной стоимости недвижимости.
*В зависимости от срока кредитования и кредитной организации
Франция, Монако
Банки Франции несколько повысили требования к кредитованию покупателей недвижимости из России, а небольшое количество банков временно отказалось от выдачи новых кредитов для российских покупателей. Но, несмотря на то, что количество кредитных организаций сократилось, российским покупателям недвижимости во Франции все еще достаточно активно выдают ипотечные кредиты, особенно на покупку недвижимости в Париже или на юге Франции*:
Плавающая процентная ставка: От 1,9% годовых;
Фиксированная процентная ставка: 2,3%-4,35% годовых;
Размер кредита: до 50-60% от оценочной стоимости недвижимости;
Максимальный срок кредита: до 25 лет.
*В зависимости от срока кредитования и кредитной организации
Германия и Швейцария
В Германии и Швейцарии банки несколько повысили требования к заемщикам из России, однако возможности кредитования для покупателей недвижимости вполне доступны, а условия кредитования – довольно выгодны:
В Швейцарии*:
Плавающая процентная ставка: от 1,9% годовых в CHF;
Фиксированная процентная ставка: 2,1%-3,1% годовых в CHF;
Срок возможного кредита составляет от 5 до 35 лет;
Максимальная сумма до 60% от оценочной стоимости недвижимости.
В Германии*:
Плавающая процентная ставка: От 2,0% годовых;
Фиксированная процентная ставка: 3,6%-5% годовых;
Срок возможного кредита составляет от 5 до 20 лет;
Максимальная сумма до 60% от оценочной стоимости недвижимости.
*В зависимости от срока кредитования и кредитной организации
Великобритания
Британские банки в этом году серьезно ужесточили требования к заемщикам из России. Некоторые банки, ранее выдававшие кредиты и открывавшие счета российскими покупателями недвижимости в Великобритании, прекратили с ними свою работу, что уменьшило предложение по ипотеке для российских резидентов в стране.
Тем не менее, возможности кредитования остаются и являются достаточно привлекательными*:
Плавающая процентная ставка: От 2,3% годовых;
Фиксированная процентная ставка: 2,8%-4,5% годовых;
Срок возможного кредита составляет от 3 до 25 лет;
Максимальная сумма до 70% от оценочной стоимости недвижимости.
*В зависимости от срока кредитования и кредитной организации
Турция
За последний год в Турции ситуация с предоставлением кредитов иностранцам в целом улучшилась, причем и на жилую, и на коммерческую недвижимость. «На рынке кредитования Турции ситуация стала более благоприятна. Хотя позиция банков страны – не самая крепкая в мире, а их ставки – не самые выгодные, – говорит Елена Утюмова, генеральный директор компании ИНДОМ, – Так, одному из наших клиентов на «рабочий» пятизвездочный отель банк предоставил кредит под 9% годовых»
Фиксированная процентная ставка: 8%-9,5% годовых*;
Срок возможного кредита составляет до 20 лет;
Максимальная сумма до 60% от оценочной стоимости недвижимости.
*В зависимости от срока кредитования и кредитной организации
Кипр и Греция
Банки Греции и Кипра практически не предлагают ипотечные кредиты нерезидентам, что обусловлено в первую очередь нестабильностью банковской сферы, которая до сих пор не может восстановиться после банковского кризиса на Кипре и долгового кризиса в Греции.
Выходом в данной ситуации для покупателей недвижимости может стать внутреннее кредитование у застройщика недвижимости (под 8-9% годовых сроком на 5-10 лет, а также зачастую беспроцентная отсрочка сроком на 1 год).
Юлия Свидрицкая, операционный менеджер компании-застройщика Pafilia Property Developers: «Сегодня банки Кипра более требовательно подходят к рассмотрению документов заемщиков, а также самих объектов кредитования. Хуже всего иностранцев на Кипре кредитуют на покупку вторичной недвижимости. Реально получить кредит на первичную недвижимость в том банке, который кредитует проект. В текущих условиях более интересно выглядит внутреннее кредитование у крупных застройщиков по схеме 50/50 со ставкой 6.5% Строительный сектор продолжает стремительно развиваться благодаря программам иммиграции, которые правительство ввело для поддержания уровня инвестиций в страну»»
Фиксированная процентная ставка: 5,25%-7,2% годовых*;
Срок возможного кредита составляет от 3 до 25 лет;
Максимальная сумма до 70% от оценочной стоимости недвижимости.
*В зависимости от срока кредитования и кредитной организации
Греция
Наталия Ковалева, генеральный директор компании RES-RENT: «По сути, система ипотечного кредитования в Греции никогда не была развита. И, если ранее с запросом на кредитование можно было обратиться в кипрские банки, действующие на территории Греции, то с 2013 года ситуация изменилась. С тех пор наше агентство безуспешно пытается продолжить прежнюю программу кредитования для нерезидентов. Сегодня выходом из ситуации является предложение об отсрочке платежей от застройщиков. А в целом – интерес клиентов переключился на программу предоставления ВНЖ при покупке недвижимости на сумму от 250 000 евро без участия кредитных средств»
Страны Восточной Европы
Банки стран Восточной Европы – Черногории, Болгарии, Словакии, Венгрии – весьма неохотно выдают ипотечные кредиты иностранцам. Вероятнее всего, банк примет заявку и не даст отказа сразу же, однако рассмотрение документов может настолько сильно затянуться, что кредит просто потеряет актуальность.
Наталья Завалишина: «Теоретически в Черногории существует возможность получения ипотечного кредита, но практически это очень сложно. В Черногории очень высокие процентные ставки по кредитам (10%-12% годовых) и затянутые сроки рассмотрения заявок – до 8 месяцев. Поэтому мы ориентируем клиентов на оплату недвижимости в Черногории без привлечения кредитных средств. Столь сложная процедура делает ипотеку в стране практически недоступной»
Прогнозы на будущее
Кирилл Долгинский, компания Lowell Finance: «Дальнейшее развитие ситуации может зависеть только от будущих санкций – если они будут влиять на секторы экономики или, возможно, эмбарго – то есть вероятность в продолжении тенденций ограничении в возможностях кредитования. Если это будут локальные санкции – то, скорее всего, ограничения будут касаться только определенного круга лиц.
Достаточно большая категория покупателей, в том числе и элитной недвижимости за рубежом, – это предприниматели, собственники бизнеса, топ-менеджемент, покупатели, имеющие официальные доходы. К таким клиентам у банков вопросов относительно происхождения средств, как правило, не так много.
Сложности с получением ипотечных кредитов за рубежом будут в основном ожидать покупателей, имеющих непрозрачную структуру доходов.
Вторым, и не менее важным фактором, будет являться и экономическая ситуация в России – и возможности частных российских заемщиков обслуживать взятые за рубежом кредиты под залог недвижимости, в связи с ослаблением рубля к основным валютам. Несмотря на то, что ставки по кредитам в течение всего года были на исторически минимальных значениях, – продолжает Кирилл, – обслуживание взятых ранее кредитов стало значительно более затратным за счет изменения курса рубля. И, хотя мы не видим значительных проблем у наших клиентов, многое будет зависеть от дальнейшей экономической ситуации в России. Мы также наблюдаем возрастающее количество вопросов относительно рефинансирования полученных ранее кредитов на более длительный срок или на более приемлемых условиях»
Наталья Завалишина, Distant Property: «Согласно российскому законодательству, покупатели зарубежной недвижимости, воспользовавшиеся ипотечными кредитами в иностранных банках, должны заплатить по ставке НДФЛ 35% от разницы стоимости кредита и валютной ставки рефинансирования ЦБ РФ. И теперь это правило станет сложнее игнорировать: 1 января 2015 вступают в силу изменения в Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле». Теперь все резиденты России (а не только юридические лица, как раньше), будут обязаны предоставлять налоговым органам РФ ежеквартальные отчеты о движении средств по счетам и вкладам в банках за границей»
Портал HomesOverseas благодарит за помощь в подготовке статьи Кирилла Долгинского (Lowell Finance), Елену Утюмову (ИНДОМ), Наталью Завалишину (Distant Property), Оксану Кириченко (Ononix Mar), Юлию Свидрицкую (Pafilia), Наталию Ковалеву (RES-RENT).
