Сравнивая российскую и зарубежную недвижимость, далеко не все наши соотечественники делают выбор в пользу родины. Причем 80% россиян, покупающих недвижимость за рубежом, берут кредит. Низкие проценты — от 3%, минимальный набор документов вполне тому способствуют.
Разница очевидна
Число сделок с недвижимостью, приобретаемой россиянами за рубежом при помощи ипотечного кредита, растет, и это не случайность, а следствие сравнения, которое происходит далеко не в пользу наших банков. Кроме этого, при покупке новых апартаментов, как объясняет Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-недвижимость», за границей принципиально иным будет пресловутое соотношение цены и качества. Вспомним и то, что приобрести жилье в спальном районе Москвы по цене $3 тыс. за кв. м в принципе проблематично, а что уж говорить о качестве такого жилья… За те же деньги можно приобрести апартаменты за рубежом с готовой инфраструктурой (включающей в себя бассейны, теннисные корты, SPA-центры), отделкой под ключ, и к тому же находящиеся у моря.
О принципиальной разнице в подходах к ипотечному кредитованию рассказывает Ольга Матросова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании DeltaRealty: «В России ипотечные программы – это бизнес, дополнительная прибыль для банков, в то время как за рубежом банки работают с ипотечными программами с целью стимулировать приобретение недвижимости. Именно поэтому на первый план не выходит необходимость получать большую прибыль от ипотечного кредитования».
Такая мотивация заметно сказывается и на процентных ставках, предлагаемых банками, и на оформлении кредитов. Так, если российские банки в среднем предлагают ставку 10–14% годовых, то, например, на Кипре, где серьезную часть зарубежных покупателей составляют россияне, банки предлагают кредиты от 3,7% годовых сроком на 15 лет. «Как правило, первоначально клиенты отказывается от ипотеки, – рассказывает Ольга Рубина, руководитель инвестиционно-аналитического отдела строительного холдинга Lemestia, – но после того, как узнают условия ипотечного кредитования на Кипре, берут кредит около 80% покупателей. Это связано с простотой получения кредита (минимальный набор документов и доброжелательное отношение банка), а также с привлекательными условиями».
Самые лояльные
Как известно, именно требование доказательства легальности доходов автоматически отсекает большую часть возможных заемщиков, однако для россиян в ряде стран существуют послабления. По словам Ольги Рубиной, кипрские банки весьма лояльно относятся к документам, предоставляемым клиентами. "Киприоты еще несколько лет назад столкнулись с настороженным отношением россиян к предоставлению информации о доходах и собственности, и так как кредиты выдаются под залог приобретаемой недвижимости, а россияне являются вторыми после англичан инвесторами на Кипре, кипрские банки пошли на существенные послабления для наших граждан» — добавляет она.
Основные схемы…
О существующих схемах ипотечного кредитования рассказывает Лариса Хорева, генеральный директор компании Avenue Property: «В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели: расширенно-открытую (американскую), сбалансированно-автономную (немецкую) и усеченно-открытую (английскую, испанскую, французскую, итальянскую)». По первой — приобретается готовое жилье, при этом покупатель оплачивает, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными. Оставшаяся сумма вносится заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат такого кредита осуществляется в течение 15–30 лет.
Основное отличие германской модели заключается в отношении европейцев к недвижимости как единичному, штучному товару, что приводит к большому количеству подробностей в тексте каждой закладной. Они не поддаются унификации, и условия реализации ценных бумаг в каждом конкретном случае различны. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). «Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5–8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10–15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода», – объясняет Лариса Хорева.
Однако наиболее совершенной и простой моделью считается третья – усеченно-открытая. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, а процентная ставка зависит от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Простота в организации ипотечного кредитования привела к ее широкому распространению во всем мире – как в развивающихся странах, так и в развитых, таких как Англия, Франция, Испания, Италия.
…и конкретные примеры
Наибольшим спросом (если говорить об ипотеке) как на Кипре, так и в Испании и Португалии пользуются новостройки. Так, на Кипре инвестор, вкладывая 30% и привлекая долгосрочный кредит, через 2 года имеет возможность реализовать недвижимость с переоформлением кредита на нового собственника и получить доход от роста цены на недвижимость за счет этапа строительства на все 100% от стоимости. При общем росте цен на строящуюся недвижимость 20% в год общий доход за 2 года составляет до 70%.
В Испании предоставляется кредит под залог покупаемого жилья на 60–70% от стоимости покупки под 3–4% годовых сроком до 30 лет. Для оформления кредита нужен паспорт и справка о заработной плате, желательно на английском или испанском языках. Кредит оформляется в течение 15–20 дней (с оценкой недвижимости специалистом, которого приглашает банк). Чуть менее привлекательны условия в Италии, где ипотека предоставляется также на сумму до 70%, но под 4–6% годовых сроком до 10 лет. Перед тем как подать ходатайство о предоставлении ипотечного кредита, необходимо найти будущий объект собственности. Заявление с ходатайством о предоставлении ипотечного кредита только тогда будет рассматриваться банком, когда покупатель готов подписать предварительный контракт покупки объекта недвижимости.
Примерно такие же условия предлагаются и во Франции, где для получения ипотечного кредита требуется как минимум справка о доходах. Если покупатель работает по контракту, то предоставляются справки о заработной плате за последние три месяца и документ о состоянии банковского счета за последние шесть месяцев. В случае работы не по найму требуются копии заключения аудиторской проверки за последние двенадцать месяцев и выписки с персонального счета за последние 6 месяцев. Сумма ипотечного кредита целиком зависит от дохода, поскольку выплаты по ипотеке не должны превышать 40% месячного дохода заемщика.
Фото: Gettyimages
