В большинстве автономных сообществ Испании прежде чем сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, требуется получить специальную лицензию, подтверждающую, что квартира или дом оборудованы всем необходимым для проживания и соответствуют санитарным требованиям. Такой документ нужен и для того, чтобы собственники не уклонялись от уплаты налогов: по данным испанского правительства, ежегодно казна не досчитывается примерно 2,9 млрд евро из-за незадекларированного дохода от аренды. Наконец ещё одна причина введения лицензий — защита гостиничного бизнеса от конкуренции со стороны частного сектора.
Когда нужно получать лицензию
В каждом автономном сообществе Испании есть свои законодательные акты, регулирующие рынок краткосрочной аренды. Впрочем, в большинстве регионов есть следующие общие положения:
- сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду с оказанием гостиничных услуг (в формате B&B, или Bed&Breakfast) можно только при наличии лицензии;
- сдавать отдельно стоящие дома вкраткосрочную аренду без оказания гостиничных услуг (только уборка) можно без лицензии;
- сдавать квартиры, расположенные не в туристических комплексах, можно только в долгосрочную аренду, то есть на срок более 1−2 месяцев (врегионах, где лицензии для квартир не выдаются);
- апартаменты, расположенные в туристических комплексах и занимающие целое здание или комплекс, управляются профессиональным провайдером услуг, а отдельным собственникам лицензии не требуются;
- лицензия не требуется для сдачи квартир и домов в долгосрочную аренду (более 1−2 месяцев).
Также во многих автономных сообществах запрещено сдавать в краткосрочную аренду отдельные комнаты.
Получать лицензии должны собственники, которые сдают в краткосрочную аренду туристическое жильё. Таковым признаются объекты, которые соответствуют следующим критериям:
- относятся к жилому фонду;
- сдаются в аренду туристам на короткий срок (от нескольких дней до месяца-двух);
- сдаются по системе бронирования;
- рекламируются с помощью специальных сайтов, сервисов и приложений (например, Airbnb, FlipKey, HomeAway, TripAdvisor, Tripping, VRBO и др.).
Особенности туристической и нетуристической краткосрочной аренды в Испании
Данные: spanishpropertyinsight.com
Туристическая аренда Нетуристическая аренда
Услуги / Набор услуг гостиничного профиля, в частности питание / Только уборка
НДС / Собственник взимает с арендаторов НДС, который затем выплачивается государству / Собственник не взимает с арендаторов НДС
Объявления /В объявлениях о сдаче объекта в аренду можно перечислять оказываемые услуги / В объявлениях о сдаче объекта в аренду запрещено указывать, что арендаторы получат набор услуг гостиничного типа
В Испании существует набор критериев для получения лицензии (конкретные требования зависят от местного законодательства). В частности у владельца недвижимости должно быть разрешение на заселение (Cйdula de Ocupaciуn или Cйdula de Habitabilidad), выдаваемое после сдачи здания в эксплуатацию. Есть требования по наличию системы вентиляции, кондиционеров, горячей воды, противопожарного оборудования и мебели. Площадь жилья должна соответствовать количеству проживающих, постельного белья должно хватать на всех гостей, а все бытовые приборы должны быть исправны. Если в доме больше четырёх этажей, то в нём должен быть лифт. В квартире или доме должна быть хотя бы одна ванная комната с душем, раковиной и унитазом.
Стоимость лицензии зависит от законодательных норм автономного сообщества, в котором расположена недвижимость: обычно сборы за регистрацию варьируются от 177 до 500 евро. В некоторых регионах, например на Балеарских островах, сумма зависит ещё и от количества гостей, на которых рассчитано помещение. Так, если дом может принять восемь человек, сумма сбора за гостя составит 24,84 евро, а всего к оплате потребуется 198,72 евро. Во всех случаях сбор за регистрацию лицензии платится один раз. Лицензия выдаётся на объект недвижимости, а не на владельца и действует шесть лет (с возможностью продления).
Помимо лицензии, от арендодателя потребуется наличие страховки, которая покрывает ответственность за убытки. Среди страховых случаев — травмы и проблемы со здоровьем арендаторов, порча имущества, а также кражи со взломом.
Региональные особенности
Лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду требуются во всех автономных сообществах Испании, кроме Кастилии-Ла-Манчи, Кастилии-Леона, Ла-Риохи, Мурсии и Эстремадуры, но и там власти планируют ввести соответствующие законы.
В каждом из регионов страны есть особенности, касающиеся выдачи лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду.
«В Барселоне выдача лицензий прекращена в 2014 году. Тем не менее здесь можно заниматься арендным бизнесом: можно либо купить квартиру с лицензией и сдавать её посуточно, либо приобрести жильё без лицензии и сдавать его в долгосрочную аренду»,— говорит Алина Батыршина, менеджер Tranio по продажам в Испании.
В большинстве случаев процесс регистрации жилья для сдачи в краткосрочную аренду занимает не более трёх месяцев, причём в этот период объект нельзя ни сдавать, ни даже рекламировать.
При нарушении местного законодательного акта о краткосрочной аренде собственник платит штраф, размер которого в каждом автономном устанавливается отдельно. Например, в Андалусии сумма штрафа может составлять от 2 тыс. до 150 тыс. евро, а в Барселоне — от 9 тыс. до 90 тыс. евро.
Также в конце каждого года собственник обязан задекларировать доход от аренды в налоговом органе по месту нахождения недвижимости и в стране своего гражданства.
Налог на доход от аренды и прочие расходы
В Испании при сдаче недвижимости в аренду собственник платит налог на доход от аренды по ставке подоходного налога (для нерезидентов страны по состоянию на 2016 год она составляет 24 %). Налогооблагаемой базой является чистая рента. Например, если годовой доход от аренды составляет 20 тыс. евро, то по ставке 24 % в год на оплату налога уйдёт 4 800 евро. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации (2–3 % в год).
Помимо этого, собственники платят муниципальный налог на недвижимость. В зависимости от автономного сообщества его ставка составляет от 0,405 до 1,166 % от кадастровой стоимости объекта. Обычно сумма налога варьируется от 200 до 800 евро в год.
Также в Испании при сдаче недвижимости в краткосрочную аренду все коммунальные расходы несёт собственник. В среднем на содержание объекта уходит 2,5−2,8 тыс. евро в год.
Ещё одним пунктом расходов может стать комиссия управляющей компании, если собственник не занимается менеджментом самостоятельно. Вознаграждение УК составляет не менее 5 % от арендной платы. То есть если объект сдаётся через специализированный сайт, например Airbnb, комиссия составит около 10 %.
Сколько можно заработать
Дома в Испании сдаются в аренду в среднем за 300 — 1 000 евро в сутки. Если недвижимость сдаётся за 500 евро в сутки 180 дней в году, годовой доход от аренды составит 90 тыс. евро. С учётом налогов и расходов на содержание доход составит примерно 65,6 тыс. евро в год.
•
Данная статья Tranio носит информативный характер. Региональное законодательство в Испании постоянно меняется, поэтому разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные юристы и специалисты по налогообложению в Испании. Tranio настоятельно рекомендует обратиться к ним перед заключением сделки.
