Краснодарский край – это единственное место в России, где можно приобрести не просто коттедж, а коттедж в курортной зоне на берегу Черного моря. Рынок малоэтажной недвижимости региона активно развивается, как на побережье, так и в «континентальной» части края. Краснодарскому краю посвящен очередной аналитический обзор региональных загородных рынков портала Cottage.ru.
Экономика. Краснодарский край
Сегодня Краснодарский край – один из наиболее динамично развивающихся регионов России. По данным Росстата, в 2009 году совокупный ВРП края составил 857,5 млрд. рублей – это шестое место по субъектам федерации вслед за Москвой и Московской областью, Санкт-Петербургом, Тюменской областью и Татарстаном. По размерам ВРП Краснодарский край превосходит все регионы соседнего Северо-Кавказского федерального округа вместе взятые, а своего главного конкурента на юге России – Ростовскую область – по этому показателю обгоняет в полтора раза.
Ключевыми отраслями экономики Кубани традиционно являются сельское хозяйство и туризм. По объемам сельскохозяйственного производства Краснодарский край находится на первом месте в России, производя больше всех зерна, сахарной свеклы, плодов и ягод, на втором - по производству семян подсолнечника, меда, яиц, мяса скота и птицы, на третьем - по производству молока и овощей. Край является главным туристическим регионом России - на курортах Черноморского побережья ежегодно отдыхает порядка 10-12 млн. человек. В последние годы активно развивается транспортная инфраструктура региона – аэропорт Краснодара в прошлом году обслужил более 2 млн. пассажиров, это самый большой показатель на юге России и седьмой по стране в целом.
Высокий уровень инвестиционной привлекательности края неоднократно фиксировался различными исследованиями. В частности, согласно инвестиционному рейтингу российских регионов 2009-2010 годов агентства «Эксперт РА», Краснодарский край занимал пятое место по инвестиционному потенциалу и шестое – по уровню совокупных инвестиционных рисков. Помимо ряда крупных компаний федерального уровня («Магнит», Новороссийский морской торговый порт и др.), в Краснодарском крае работают производственные подразделения таких транснациональных компаний, как Knauf, Nestle, Bonduelle, Klaas и др. Тем не менее, среднедушевой доход жителей Краснодарского края невысок – по данным Росстата, по этому показателю в 2009 году край находился на 30-м месте среди регионов России, а по уровню среднемесячных зарплат – на 38-м. Правда, не стоит забывать, что на юге России по традиции высок уровень неофициальных доходов.
Экономические перспективы Краснодарского края определяет несколько факторов длительного действия.
Во-первых, общая структура хозяйства. При переходе от плановой экономики к рыночной Краснодарский край не испытал таких потрясений, как его соседи – Ростовская область с ее требовавшей модернизации промышленностью и Ставропольский край, оказавшийся в близком соседстве с горячими точками.
Во-вторых, новые возможности. Падение «железного занавеса» активизировало внешнеэкономический и транспортно-логистический потенциал региона, где находится крупнейший в России Новороссийский порт, который перерабатывает более 120 млн. тонн грузов (примерно четверть грузооборота российских портов). Серьезным стимулом для экономики Краснодарского края стала грядущая зимняя Олимпиада 2014 года в Сочи – подготовка к ней открыла региональный рынок для многих федеральных и транснациональных компаний.
В-третьих, значительная роль малого бизнеса, обеспечивающего самозанятость для десятков тысяч жителей региона. В 2008 году, по оценке первого вице-губернатора края Александра Ремезкова, в этой сфере работали примерно треть населения края, к 2020 году ставится задача довести долю малого бизнеса в ВРП региона до 60%. Наконец, следует отметить весьма эффективное взаимодействие краевой власти с инвесторами и большие лоббистские возможности в федеральном центре губернатора Александра Ткачева и региональной группы депутатов Госдумы.
Экономика. Краснодар
Кубанская столица – одна из немногочисленных новых точек роста на карте России за последние 20 лет. В советский период это был типичный провинциальный город, и краснодарцы по старой памяти иногда еще называют его станицей, но за последние годы Краснодар совершил резкий рывок по основным показателям социально-экономического развития. Согласно данным регулярного исследования, проводимого администрацией города, по итогам 2010 года Краснодар лидировал по 16 из 26 ключевых показателей среди городов Южного федерального округа.
Наиболее принципиальные из них – показатели жилищного строительства. В прошлом году в Краснодаре с его официальным населением 746 тыс. человек было введено в действие чуть больше миллиона квадратных метров жилья, а в соседнем Ростове-на-Дону (население 1,089 млн. человек) – только 850 тыс. кв. м. В пересчете на одного жителя Краснодар уже далеко перешагнул чаемый федеральным центром показатель ввода жилья – квадратный метр на человека в год. В прошлом году здесь было запущено 1,283 кв. м на душу населения, а в Ростове всего 0,811 кв. м.
О высоком потенциале рынка коммерческой недвижимости Краснодара говорят объем оборота розничной торговли – 290 млрд. рублей в 2010 году против 233,1 млрд. в Ростове-на-Дону; в пересчете на одного жителя оборот розницы в Краснодаре в прошлом году составлял 366,5 тыс. рублей. Для сравнения, прошлогодним лидером среди российских городов-миллионников (включая Москву и Санкт-Петербург) по последнему показателю стал Екатеринбург, где на душу населения пришлось 327,7 тыс. рублей оборота розничной торговли.
Растущий потенциал Краснодара также не раз отмечен престижными наградами. Например, журнал Forbes несколько раз называл кубанскую столицу лучшим городом для ведения бизнеса в России, а в 2009 году журнал «Русский репортер» признал Краснодар самым комфортным для проживания городом России. В Краснодаре зарегистрирована крупнейшая компания юга России – ОАО «Магнит», управляющее одноименной розничной торговой сетью (занимает второе место по оборотам в России).
Делегация Краснодара регулярно участвует в главном европейском форуме девелоперов MIPIM, заключая там знаковые контракты. В Краснодаре сегодня реализуются наиболее масштабные на юге страны проекты комплексного освоения территории, в том числе реконструкции центральной части города, а также начата реализация проекта «Краснодарский транзит» стоимостью порядка миллиарда долларов. Этот проект предполагает вынос за пределы центра Краснодара железнодорожного полотна с последующим развитием освободившихся площадей. В Краснодаре (а также в Сочи) пройдет ряд матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года.
Недвижимость. Статистика
Рынок недвижимости в Краснодарском крае – один из самых масштабных в стране. В 2010 году здесь построили более 3,5 млн. кв. м жилья – это второе место в России после Московской области, или 6,2% всего жилья, построенного в России за прошлый год. Количество вводимого жилья в расчете на одного человека составило 0,691 кв. м – это пятый показатель по стране, существенно превышающий среднероссийский уровень. В нынешнем году, скорее всего, будет превзойден докризисный показатель 2008 года – 0,767 кв. м на человека в год.
В силу аграрного профиля экономики региона в структуре жилой недвижимости существенное место занимает малоэтажное строительство, в том числе в городской черте. Лишь в последние годы в городах Краснодарского края, прежде всего в самом Краснодаре, наметился тренд к преобладанию многоквартирных домов.
Тем не менее, традиция «жить на земле» в Краснодарском крае, как и в целом на юге России, чрезвычайно устойчива. Поэтому доля самостоятельного малоэтажного строительства в регионе по-прежнему значительно выше, чем в целом по стране.
Примечательно, что кризисный спад строительной отрасли в конце 2008-2009 годах затронул Краснодарский край в существенно меньшей степени, чем другие регионы. Объем строительных работ, выполненных в крае в 2009 году, на 4,5% превысил показатели 2008 года, в то время как по России в целом снижение составило 20,5%. Однако здесь следует учитывать вклад олимпийских строек в Сочи и значительную долю самостоятельного малоэтажного строительства, которое удержало на плаву показатели ввода жилья. Многие же крупные девелоперские компании во время кризиса испытывали в Краснодарском крае такие же проблемы, как и в других субъектах.
Предложение
На сегодняшний день в «малоэтажке» Краснодарского края львиная доля по-прежнему принадлежит самостоятельному строительству. По оценке генерального директора консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько, сейчас организованная застройка малоэтажного жилья занимает менее 5% рынка в регионе. Поэтому недостаток предложения очевиден. Во многом это объясняется молодостью рынка. Первый организованный коттеджный поселок «Екатериновка» в Фестивальном микрорайоне Краснодара на 69 владений начали строить только в 2005 году (инвестор-застройщик – ЗАО «КубаньИнвест»). Еще через два года был заявлен другой масштабный и дорогой проект - «Немецкая деревня» площадью 73 га и общей площадью 223 объектов жилья 173 тысячи кв. м (девелопер – холдинг «Европа-Инвест»). В 2008 году стартовал еще один премиум-проект – поселок «Эллада» на 29 домов (ГК «Флагман»).
Недавний кризис привнес на рынок новую тенденцию – после пиковой фазы кризиса произошла определенная активизация организованного малоэтажного строительства в более низком ценовом сегменте. На краснодарский рынок вышли небольшие строительные компании, которые осваивают существенно меньшие пятна земли (зачастую предназначенные для ИЖС), чем названные выше застройщики, но и цену готовы предложить значительно меньшую. В итоге, согласно отчету Macon Realty Group, предложение объектов только за 2010 год выросло вдвое – с 457 до 929 единиц малоэтажного жилья.
При этом существенно увеличился спрос на земельные участки без обязательного подряда, на которые, по оценке Macon Realty Group, приходится около 36% от общего количества сделок на рынке. Как правило, к таким участкам подведены коммуникации, но собственник сам решает, как строить – либо собственными силами, либо с помощью компании, продавшей земельный участок. Кроме того, отмечает представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко, существуют и примеры, когда участки продаются без коммуникаций – проведено только межевание земли, а собственники сами, образуя ТСЖ, занимаются вопросами коммуникаций. Это может снизить стоимость инженерии в несколько раз.
По словам Ильи Володько, на сегодняшний день в Краснодаре существует порядка 20 мини-поселков, включающих около 250 объектов - «Княжичи» (8 коттеджей и 16 таунхаусов), «Талисман» (12 таунхаусов), «Новые домики» (21 таунхаус) и другие, еще меньше. Не так давно на рынок вышли 4 новых коттеджных поселка: «Брусникино», «Троицкая Усадьба», «Виктория» и «Парковый». Ведется строительство ряда мелких проектов (не более 20 единиц жилья): «Александрия 1, 2», «Мечта», «Изумрудный город» и другие. Из объектов, строительство которых вскоре начнется, - вторая очередь проекта «На Олимпийской» в Краснодаре, поселок Dolce Casa в Геленджике (23 коттеджа площадью 200 кв. м на участках площадью от 4,4 до 7,4 сотки). В начале 2012 года запланирована закладка второй очереди крупного коттеджного поселка «Зеленый берег» на берегу Кубанского водохранилища в 14 км от Краснодара. В рамках этого проекта предполагается построить 334 коттеджа на участке 34 га.
Направления
В целом всю организованную «малоэтажку» Краснодарского края можно разделить на две основные группы – коттеджные поселки вокруг Краснодара и комплексы на Черноморском побережье. Как отмечают эксперты, в развитии этих направлений сегодня присутствуют разнонаправленные тенденции. К Черноморскому побережью есть значительный интерес покупателей из-за пределов Краснодарского края (по некоторым оценкам, до 90% имеющегося спроса), однако заявленных и реализуемых проектов здесь существенно меньше, чем под Краснодаром. Причиной тому – высокая стоимость земли и сложность инфраструктурного насыщения участков. С другой стороны, спрос на малоэтажную недвижимость в «континентальной» части края формируется в основном жителями региона, но их ограниченная покупательная способность накладывает на рынок значительные ограничения, смещая значительную часть спроса на жилье в сторону эконом-класса. Объемы предложения коттеджей поселков вокруг Краснодара были указаны выше. На Черноморском побережье на сегодняшний день запущено порядка 15 поселков, а еще около 20 объектов строятся.
Цены
В связи с отмеченным выше уменьшением среднего размера коттеджных поселков рынок организованного малоэтажного строительства в кубанской столице постепенно становится все более доступным для среднего класса. Как отмечает Евгений Панасенко, если до кризиса средняя площадь возводимых домов находилась в диапазоне 150-200 кв. м, то сегодня она уменьшилась на треть – до 100-140 кв. м, при этом в коттеджных поселках растет доля таунхаусов со средней площадью 100 кв. м. Закономерным результатом этого стало снижение стоимости. Средняя стоимость таунхауса в Краснодаре, по оценке Евгения Панасенко, равна 3 млн. рублей, и это определяет высокий спрос на этот сегмент.
«Небольшие застройщики смогли, наконец, сделать рынку актуальное предложение – загородный дом или таунхаус по цене городской квартиры, - констатирует Илья Володько. - Этот сегмент пользуется высокой популярностью у потенциальных клиентов». Однако в целом, по мнению Володько, сложившаяся на кубанском рынке «малоэтажки» ценовая конъюнктура пока не делает ее привлекательным объектом для инвестиций – значительно интереснее, по мнению эксперта, первичный рынок многоэтажной недвижимости. «Наиболее популярными объектами для инвестиций являются квартиры эконом-класса небольшой площади, которые легче всего продать на рынке. Объекты коттеджной недвижимости не соответствуют этим требованиям, их площади слишком высоки, а цены выше среднерыночных», - резюмирует эксперт.
Однако у процесса уменьшения стоимости форматного малоэтажного жилья есть обратная сторона – снижение качества. «Тотальная экономия привела к тому, что на среднем уровне цены и качества участках 8-10 соток возводятся два дома, а, следовательно, основное преимущество частного дома - прилегающая территория – нивелирована», - говорит директор департамента управленческого консалтинга аудиторско - консалтинговой группы «Ваш Советникъ» Александр Полиди. В то же время в коттеджных поселках премиум-сегмента – «Екатериновка», «Немецкая деревня», «Эллада», «Солнце-парк», «Парковый», «Царское село» - цена жилья, отмечает эксперт, невообразимо высока: 20-25 млн. рублей за добротный дом с участком примерно 7-10 соток и ландшафтным дизайном. По словам Полиди, за втрое меньшую сумму в этом году можно купить приличный коттедж площадью 120-150 кв. м на Коста-дель-Соль в Испании. Впрочем, на краснодарском рынке есть и не столь высокие ценовые предложения - например, в поселке «Зеленый берег» каталожная стоимость коттеджей стандартного типа с земельным участком составляет 4-8 млн. рублей.
Если же брать цены в коттеджных поселках на побережье, то здесь сопоставимые заграничные варианты явно в приоритете. Поэтому, по мнению экспертов, московские покупатели, которых интересует приобретение недвижимости на море, давно переключились на зарубежные рынки, а покупать коттеджи на Черном море по нынешним ценам готовы в основном сибирские нефтяники и газовики. К примеру, минимальная стоимость коттеджа площадью 365 кв. м в поселке «Торик» (42 коттеджа, общая площадь застройки 35 тысяч кв. м., 100 метров от моря) в Геленджике составляет 28,7 млн. рублей (порядка 670 тыс. евро), хотя в прайс-листе поселка указана возможность предоставления скидок до 35%. В Сочи средняя стоимость домовладения в 2009 году оценивалась в 32 млн. рублей, при этом рынок организованной малоэтажной застройки оценивался как зачаточный.
Инфраструктура
Инфраструктура коттеджных поселков Краснодарского края – как инженерная, так и социальная - является существенной проблемой при выборе жилья у потенциальных покупателей, в особенности на Черноморском побережье. «Как правило, девелоперы экономят на подведение канализации, - отмечает самую острую проблему Евгений Панасенко. - С одной стороны, имеющиеся очистные сооружения не справляются с нагрузкой существующих объектов, а с другой, это наиболее затратные работы. Поэтому наибольшее распространение получило использование септика в коттеджных поселках, в том числе в "континентальной" часть края, что вызывает ряд сложностей у будущих жильцов в процессе эксплуатации». По мнению Александра Полиди, никакой вменяемой инфраструктуры в районах массового малоэтажного строительства нет, поэтому качество жизни в коттеджных поселках, особенно среднего и выше среднего класса, крайне невысоко.
Образцом «самодостаточного» коттеджного поселка с полной социальной инфраструктурой на территории может служить «Немецкая деревня», которая уже долгое время является едва ли не самым «продвинутым» объектом комплексной малоэтажной застройки в Краснодарском крае. Концепция проекта предлагает создание на его территории детского сада, школы, оздоровительных центров, ресторанов, банков и др. Однако, как отмечают эксперты, спрос на подобные проекты низок из-за высокой стоимости домов. По мнению Александр Полиди, если говорить об адекватности ценового предложения в поселках премиум-класса, то оно явно выше инфраструктурных возможностей для их жителей. А в курортной зоне черноморского побережья наличие социальной инфраструктуры в коттеджных поселках чаще всего непринципиально из-за сезонности пользования подобным жильем.
Перспективы
В среднесрочной перспективе рынок малоэтажной недвижимости на Кубани, по мнению большинства опрошенных экспертов, будет расти – сейчас его толкает вперед неудовлетворенный спрос. Однако пока коттеджное строительство будет уделом небольших застройщиков, о качественном прорыве на этом рынке говорить не придется. А для крупных девелоперов этот сегмент сегодня невыгоден. Причины уже упомянуты - высокая себестоимость строительства, дорогая земля, слабость инженерных коммуникаций. И это одно из основных препятствий для более масштабного внедрения организованных форматов «малоэтажки» в Краснодарском крае.
Поэтому в долгосрочной перспективе, считает Илья Володько, появление на этом рынке подлинно массового спроса возможно только путем снижения стоимости домовладений, а это, в свою очередь, зависит от внедрения в малоэтажном сегменте механизмов частно-государственного партнерства. Прежде всего, считает Володько, необходимо активное содействие государства, которое способно обеспечить большие земельные участки инженерной инфраструктурой, облегчить доступ к земельным ресурсам, снизить административные барьеры и повысить доступность кредитных средств, как для застройщиков, так и для населения.
Еще одна знаковая тенденция на перспективу – выход на рынок малоэтажного строительства Краснодара крупных риэлторских компаний, которые решили осваивать девелоперский бизнес. Например, компания «Присли» строит коттеджный поселок на 32 дома в станице Северская в 40 минутах езды от Краснодара, а группа « Аякс-риэлт» ведет строительство одного из крупнейших в Краснодаре комплексов таунхаусов «Троицкая усадьба» на 48 жилых объектов. «Это естественный процесс для крупных риэлтерских компаний, - поясняет директор ООО «Аякс-риэлт» Александр Кутченко. - Когда создана хорошая сеть продаж и позволяют средства, почему бы не попробовать производить товар для этой сети, а не только продавать чужой? В начале 2000-х к этому пришли крупнейшие риэлторы Москвы – МИЭЛЬ, МИАН, ИНКОМ, и сегодня это не только ведущие операторы рынка недвижимости страны, но и серьезные девелоперы».
По словам президента ГК «Присли» Евгения Есипенко, к походу на стройку риэлторов во многом подтолкнул кризис: «Риэлторский бизнес в связи с падением спроса сегодня не слишком доходный, заработки сотрудников снизились в полтора-два раза по сравнению с докризисными. Поэтому риэлторы стремятся вводить новые технологии, снижать издержки и диверсифицировать бизнес». По мнению риэлтора, уже сегодня объемы малоэтажного строительства могут вырасти в результате сотрудничества муниципальных органов и риэлторских компаний на 10-20%, если муниципалитеты решат вопрос о выделении земельных участков для новой застройки.
В силу традиционного для юга России «малоэтажного» типа расселения рынок организованных коттеджных поселков в Краснодарском крае следует оценить как обладающий значительным потенциалом. Однако по ряду причин он пока находится только на стартовом этапе развития. К факторам, способствующим росту этого рынка, следует отнести наличие значительного спроса, ресурс свободных земель (прежде всего в «материковой» части края), развитый рынок строительных услуг. Среди негативных факторов – отсутствие системных мер поддержки организованного коттеджного строительства со стороны госорганов и муниципалитетов, инфраструктурные проблемы (в особенности на Черноморском побережье), по-прежнему высокий уровень цен. Оптимистичный сценарий развития рынка предполагает выработку механизмов частно-государственного партнерства, которые сделают организованную коттеджную застройку привлекательной для крупных девелоперских компаний. При инерционном сценарии окрестности мелкие застройщики продолжат «украшать» окрестности Краснодара небольшими поселками, зачастую не самого высокого качества, а на Черноморском побережье будет дальше развиваться дорогая малоэтажная недвижимость.
Фото: Коттеджный поселок «Екатериновка», Краснодар
