Рынок индивидуального жилья Краснодара имеет весьма противоречивый характер. С одной стороны, коттеджная застройка занимает существенную долю в общем объеме жилого фонда города. С другой — организованные коттеджные поселки можно пересчитать буквально по пальцам. Cottage.ru попытался разобраться в этом феномене.
Общая картина
Краснодар, до 1920 года называвшийся Екатеринодаром, в честь императрицы Екатерины Великой, является знаковым городом юга России. Помимо того, что это официальная столица Краснодарского края, город также носит ряд неофициальных званий — столица Кубани и столица Южного федерального округа России, оспаривая этот статус с Ростовом и Пятигорском. Но геополитическое значение отходит на второй план, когда речь заходит о климате региона. Весь Краснодарский край находится в умеренном климатическом поясе, с жарким летом и теплой зимой. Вкупе с близостью Краснодара к Черному и Азовскому морям, этот фактор мог бы играть решающую роль в развитии рынка коттеджной недвижимости в городе и его окрестностях.
Однако, как показывает практика, загородная недвижимость в привычном для Подмосковья понимании не пользуется популярностью. Существует несколько ярко выраженных «пятен» современной индивидуальной застройки, выполненных вне единого архитектурного стиля и не обладающих обособленной и развитой инфраструктурой, характерной для организованных коттеджных поселков. К числу таких районов можно отнести Фестивальный микрорайон, районы «Царское село», так называемая «Краснодарская Рублевка», «Ягодино» и поселок Северный. Эксперты называют несколько причин. Первая характерна для большинства регионов России — основные застройщики коттеджных поселков реализуют проекты высших ценовых категорий, в то время как основной спрос сосредоточен в сегменте эконом-класса. Вторым, не менее важным фактором, является исторически сформировавшаяся застройка в городе.
По состоянию на февраль 2009 года, застроенной частными домами продолжает оставаться большая часть центра города, малоэтажные объекты занимают не менее половины площади жилой застройки города. «Домовладение в хорошем районе города для многих является более привлекательным вариантом, чем коттедж за городом, пусть и в организованном поселке с обустроенной инфраструктурой», — говорит Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. Третьим фактором, влияющим на низкую степень развития организованных коттеджных поселков, является отсутствие подходящих под застройку участков. По словам местных экспертов, необходимым условием является расположение объекта на расстоянии не более 10-20 км от города, в живописном, экологически чистом месте, но в окрестностях Краснодара таких мест практически не существует.
Насыщенность рынка
И все-таки, рынок организованных коттеджных поселков постепенно начинает набирать обороты. На сегодняшний день в стадии активного строительства и продаж находятся 4 проекта: «Екатериновка», немецкая деревня «Екатерина Великая», «Солнце-Парк» и «Эллада». Еще несколько коттеджных поселков заявлены к реализации, но ни по одному из них строительные работы не ведутся, все проекты находятся на стадии проектирования и поиска инвесторов и, по мнению большинства игроков рынка, существует большая вероятность того, что в период кризиса эти поиски останутся безрезультатными. Сданных в эксплуатацию организованных малоэтажных поселков в Краснодаре, по состоянию на февраль 2008 года, не существует, сдана в эксплуатацию только часть коттеджного поселка «Екатериновка», но полностью сдача объекта планируется только летом 2009 года.
Цена загородной жизни
Небольшое количество коттеджных поселков в Краснодаре позволяет проанализировать цены на домовладения в каждом конкретном проекте. «Екатериновка» на сегодняшний день наиболее близка к завершению строительства, поэтому начать имеет смысл именно с этого поселка. По состоянию на февраль 2009 года средняя стоимость коттеджа составляла 27 млн. рублей, при минимальной планке в 23 млн. рублей и максимальной — 40,5 млн. При этом стоимость квадратного метра составляла 73 тыс. рублей, а сотки земли — 840 тыс. «Такой высокий уровень цен связан с тем, что данный комплекс имеет очень удачное месторасположение в благоустроенном районе города и находится в высокой степени готовности», — поясняет Елена Гресь, Аналитик департамента исследований и консалтинга MACON Realty Group.
Следующий объект, который также входит в завершающую стадию — это коттеджный поселок «Эллада». В этом комплексе стоимость коттеджа складывается из трех факторов. Первый — это цена самого дома, которая рассчитывается по ставке 59 тыс. рублей за кв. м. Далее учитываются нежилые помещения — гараж, цоколь, террасы (39 тыс. руб. за кв. м) и участок земли (250 тыс. руб. за сотку). Таким образом, общая стоимость коттеджа составляет от 21 млн. до 30 млн. рублей, при средней стоимости в 25 млн. рублей. В Немецкой деревне «Екатерина Великая» стоимость квадратного метра составляет 65 тыс. рублей, а цена одной сотки земли — 520 тыс. руб. Эти показатели в поселке ниже, чем в другом элитном проекте «Екатериновка», но за счет домов и участков большой площади, итоговая минимальная цена коттеджа выше — 24,3 млн. рублей. Однако при расчете средней стоимость дома в поселке, она оказывается все же меньше — 23 млн. рублей.
В жилом комплексе «Солнце-Парк», так же как и в «Элладе», цена домовладения складывается из трех составляющих, однако вместо стоимости нежилых помещений, отдельно оплачивается стоимость подключения к коммуникациям — от 600 тыс. до 1,2 млн. рублей, в зависимости от размера участка. Его стоимость, кстати, самая низкая среди всех коттеджных поселков Краснодара — 162,5 тыс. рублей за сотку, цена же коттеджа составляет 62,5 тыс. руб. за квадратный метр. Общая стоимость домовладений варьируется от 8 млн. рублей для таунхаусов до 31 млн. рублей для коттеджей большой площади, а средняя стоимость составляет 20 млн. рублей.
Исходя из этих данных, можно сделать вывод, что все коттеджные поселки Краснодара находятся примерно в одной ценовой категории. Это выглядит несколько странно, учитывая то, что часть из них находится в черте города, другие — за его пределами. «Ценовой анализ показывает заведомую слабость на рынке коттеджных поселков «Солнце-Парк» и «Эллада», поскольку они предлагают цены на уровне объектов, находящихся в черте города Краснодар, обладая при этом менее удачным месторасположением и более поздними сроками сдачи», — комментирует Елена Гресь.
Требования покупателей
В отличие от Сочи, где среди покупателей коттеджной недвижимости преобладают москвичи и выходцы из нефтедобывающих регионов России, в Краснодаре картина несколько иная — основными потребителями являются жители Краснодара и края. Жители других регионов, к числу которых относятся Москва и северные районы страны также проявляют интерес, но гораздо в меньшей степени, чем в Олимпийской столице. В то же время, коттеджные поселки Краснодара ориентированы на состоятельную категорию покупателей, а их часть в городе не столь высока, как в крупнейших городах Центрального федерального округа, поэтому спрос на дома в организованных коттеджных поселках невысок, особенно в условиях финансового кризиса.
Что касается непосредственно покупательских предпочтений, то больше всего требований клиенты предъявляют к площади домов. Оптимальным является диапазон от 150 до 220 кв. м. «Рассматривая предложение на рынке можно прийти к выводу, что большинство предлагаемых объектов не соответствуют этому требованию», — поясняет Илья Володько. Не менее важным требованием к объекту является большая территория придомового участка, минимум 8 соток, что, в принципе, существующее предложение может удовлетворить. Другими важными параметрами являются свободная планировка, социальная однородность жильцов в коттеджном поселке и высокое качество отделочных материалов. Кроме того, важна и инфраструктура коттеджных поселков, а именно детские площадки, спортивные объекты, торговые центры, зоны отдыха, кафе и многое другое.
По данным аналитиков, с момента начала кризиса требования покупателей, предъявляемые к домовладениям в коттеджных поселках, несколько видоизменилась. По состоянию на февраль 2009 года оптимальная площадь домовладения снизилась до 100-170 кв. м., а площадь земельного участка — до 4-6 соток. На сегодняшний день среди существующих коттеджных поселков подобных предложений нет, поэтому спрос перетекает в сегмент отдельно стоящих коттеджей.
Рынок и кризис
Финансовый кризис, затронувший все сферы бизнеса, сильно повлиял на рынок жилой недвижимости в Краснодаре. По словам аналитиков, потребительский спрос осенью прошлого года упал более чем на 50%, хотя этот период всегда считался временем активизации продаж. «Причинами этого стало значительное уменьшение доли спекулятивного спроса, которая ранее, в целом по рынку, составляла около 50%, а также неуверенность покупателей в завершении строительства объектов, как высотных, так и малоэтажных», — поясняет Илья Володько. Как и в других регионах страны, в самом невыгодном положении оказались объекты с поздними сроками реализации и те, которые и ранее не пользовались популярностью у потребителей. Если наиболее удачные проекты на рынке жилой недвижимости Краснодара еще могут рассчитывать на получение финансирования от банков и инвесторов, то приток средств в заведомо слабые полностью прекратился. С большой долей вероятности к ним можно отнести и коттеджные поселки. По мнению консультантов MACON Realty Group, единственным шансом для большинства строящихся проектов продолжить развитие является привлечение денег дольщиков, для чего девелоперам придется снижать стоимость объектов. Консультанты прогнозируют снижение цен на 20-30% в течение первой половины 2009 года.
Если же говорить о проектах коттеджных поселков, заявленных к реализации, то по ним, скорее всего, все работы будут приостановлены на неопределенный срок. Большинство из них уже несколько лет безуспешно находится в стадии поиска инвесторов, а в сложившихся условиях сделать это будет практически невозможно. Также можно прогнозировать замедление темпов строительства или даже временную заморозку тех проектов, на котороые установлены поздние сроки реализации. В Краснодаре к ним относятся «Екатерина Великая» и «Солнце-парк».
Не менее печально обстоят дела с продажами в строящихся объектах в условиях кризиса. На сегодняшний день только один коттеджный поселок в Краснодаре практически полностью распродан — «Екатериновка». Это легко объясняется сразу несколькими причинами. Во-первых, поселок уже давно на рынке, продажи стартовали более 2 лет назад. Во-вторых, его строительство почти завершено, первая очередь уже сдана, а оставшиеся коттеджи будут достроены в ближайшее время. В условиях кризиса, как известно, наибольшим спросом пользуются именно такие предложения. Ну и наконец, «Екатериновка» обладает наиболее интересным месторасположением среди всех коттеджных поселков Краснодара — в черте города в популярном Фестивальном микрорайоне. «Остальные поселки начали продаваться намного позднее и количество непроданных жилых площадей там значительно выше. Сейчас, в период кризиса, эти жилые комплексы будут испытывать трудности с реализацией объектов в их составе», — делает вывод Игорь Володько.
Перспективы и проблемы
Молодость рынка и фактическое отсутствие предложения в организованных поселках, вкупе с мировым финансовым кризисом, делают довольно проблематичным построение любых прогнозов относительно будущего коттеджной недвижимости в Краснодаре и его окрестностей. С одной стороны, все последние годы строительство поселков на юге России велось очень активно, на основании этого можно предположить, что частично удовлетворив спрос на коттеджи в Сочи, Анапе и Геленджике, основных черноморских курортов страны, девелоперы рано или поздно начнут строить все больше поселков в Краснодаре. С другой стороны, молодость сегмента и отсутствие опыта у местных застройщиков сильно тормозит развитие рынка. «Коттеджи являются очень сложным для продажи объектом, в этом сегменте нужно четко понимать потребности и предпочтения покупателей. Сейчас же мы наблюдаем неудачные концепции в большинстве строящихся комплексов, что ограничивает спрос со стороны потребителей», — говорит Илья Володько.
Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие 2-3 года рынок коттеджной недвижимости Краснодара ожидает затишье, а «возрождение» произойдет после того, когда потенциальные покупатели смогут своими глазами увидеть примеры полностью реализованных коттеджных поселков. Это повысит спрос, что, в свою очередь, приведет к активизации девелоперов и строительству новых объектов. «Несмотря на то, что пока организованные малоэтажные жилые поселки не пользуются повышенным спросом у потребителей, в долгосрочной перспективе можно прогнозировать увеличение их популярности. Такие преимущества, как собственный земельный надел, приватность проживания и однородность социальной среды, вкупе с развитой инфраструктурой поселка, станут привлекательными для некоторой, пусть и небольшой, доли потребителей. При этом, для более активного развития рынка, необходимо появление проектов с концепциями, приспособленными под нужды клиентов, и более низкими ценами объектов», — подводит итог Елена Гресь.
Фото: rf-stroy.ru
