Загородный рынок традиционно считается одним из самых устойчивых сегментов жилой недвижимости, слабо реагирующим на экономическую ситуацию в стране. Подобное мнение на протяжении последних десяти лет культивировалось в умах всех участников рынка: и покупателей, и девелоперов, и риэлторов, и журналистов. Но докатившийся до России мировой финансовый кризис поставил под сомнение это утверждение. Cottage.ru выяснил, каким стал рынок в условиях нестабильности и чего ждать в будущем.
Мнимая стабильность
С момента зарождения и становления цивилизованного рынка загородной недвижимости в нашей стране, девелоперы и риэлторы пытались привить покупателю любовь к загородной жизни, как альтернативе городской. Способы использовались самые разнообразные: заверение в том, что за городом живет весь мир, агитация за здоровый образ жизни в экологически чистой обстановке, объяснение, что иметь собственный дом, а угол в многоквартирном доме, — это гораздо более комфортно и престижно.
В какой-то момент уже казалось, что сопротивление сломлено, москвичи косяками потянулись в подмосковные поселки, спрос был стабильно высоким, порой даже превышая предложение. И все были счастливы, всех устраивало такое положение вещей. Но, как оказалось, ничто не вечно, осень 2008 года стала переломным моментом, когда пресловутый финансовый кризис дал понять, что все старания научить россиян жить за городом оказались напрасны. «В докризисные годы рынок загородной недвижимости действительно демонстрировал большую устойчивость, поскольку дисбалансы спроса и предложения здесь накапливались гораздо медленнее. Однако в период кризиса и сокращения доходов населения загородный рынок оказался более уязвим с точки зрения спроса, как рынок предметов, не являющихся первой необходимостью», — констатирует факт директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков.
По его мнению, большим ударом для загородного рынка станет то, что он вряд ли может рассчитывать на государственную поддержку, как, например, городской, где власти могут позволить себе выкупить 800 тыс. кв. м коммерческого жилья у девелоперов, сохранив, таким образом, стройкомплекс. В Подмосковье это невозможно, в том числе и потому, что загородное жилье так и не стало предметом первой необходимости, выкупив квадратные метры у девелоперов, подмосковное правительство вряд ли смогло бы пустить его под социальные нужды, как это планируется сделать в Москве.
Утерянное равновесие
Финансовый кризис, не успев толком начаться, внес серьезный дисбаланс в соотношение спроса и предложения на рынке. Если раньше можно было говорить о том, что эти показатели практически равны друг другу, с небольшими перекосами в сторону неудовлетворенного спроса в отдельных ценовых сегментах, то сегодня это равновесие серьезно пошатнулось. Наиболее серьезные проблемы, по мнению управляющего партнера компании Panorama Estate Омара Гаджиева, у бизнес-класса — активность покупателей снизилась на 60-70%.
«С приходом кризиса потенциальный круг покупателей сузился. Во-первых, из-за проблем на рынке труда — повсеместные сокращения кадров, зарплат, бонусов, в связи с чем многие топ-менеджеры, являющиеся главными покупателями жилья бизнес-класса, оказались «за бортом» рынка. А во-вторых, из-за возникших трудностей с ипотекой. В результате продажи в бизнес-классе сейчас встали», — говорит он. Наиболее «живучим» оказался низший ценовой сегмент. Сказывается дефицит поселков эконом-класса на подмосковном рынке, а также переход покупателей жилья бизнес-класса в более низкий сегмент.
В то же время, и у эконом-класса есть свои проблемы. По статистике компании «Новое Качество», наибольшее количество сорванных сделок именно в этом сегменте. Причина проста — фактически полное отсутствие ипотеки. «Доля ипотечных сделок в общем объеме на загородном рынке недвижимости не превышала 5%, в результате сворачивания ипотечных программ банками и ужесточением кредитной политики такими операторами как Сбербанк и ВТБ24, загородный рынок недвижимости, являющийся менее ликвидным, чем городской, лишился ипотечных денег вообще», — подтверждает данные статистики коллег Иван Шульков.
Но все же, о полной остановке продаж на загородном рынке говорить пока преждевременно. Основой спрос сейчас приходится на дома «под ключ» на вторичном рынке, и в поселках, строительство жилья в которых завершено или находится в завершающей стадии, где минимален риск потери инвестиций из-за «заморозки» проекта. «Это связано со стремлением покупателей в условиях нестабильности сохранить свои сбережения, а загородная недвижимость в ликвидном поселке является оптимальной альтернативой для защиты своих сбережений», — говорит Геннадий Теряев, директор Департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group.
Ценовая аномалия
Казалось бы, в сложившейся ситуации цены на загородные дома просто обязаны были упасть. Но этого не случилось. Только отдельные девелоперы изменили цены в прайс-листах, единицы заявили об этом официально, а большинство все-таки пока молчит. По всей видимости, еще мало кто верит в то, что кризис затянется надолго, продавцы заняли выжидательную позицию, надеясь на то, что все устаканится и рынок вернется на прежние позиции. Есть и другой вариант: игроки рынка пытаются не создавать панических настроений на рынке, завуалировав падение цен специальными предложениями, акциями и скидками. К примеру, в поселке «Высокий берег» каждый покупатель дома получает в подарок малогабаритную квартиру в том же поселке.
Что касается скидок, то сегодня не нужно стесняться их просить, даже если продавец не предлагает сам, уверена управляющий партнер компании TWEED Елена Первакова. «На переговорах с клиентом собственник может сделать хорошее предложение. Торг сегодня вполне уместен. В октябре по некоторым объектам прошли сделки в среднем с дисконтом от 15 до 30%. Хорошие скидки предоставляются в крупных строящихся поселках, так как они сильно заинтересованы в постоянных продажах», — говорит она. С октября, кстати, размер скидок остался без изменений. Фактически, каждый покупатель имеет возможность получить дисконт в размере трети стоимости домовладения. По мнению большинства аналитиков, продавцы будут завлекать покупателей скидками до весны будущего года. А далее, если ситуация на рынке не нормализуется, о снижении цен на те же 30% будет объявлено официально.
Cкидки уже повлияли на статистические данные по средней цене недвижимости Подмосковья. По данным InermarkSavills, в октябре средневзвешенная стоимость квадратного метра загородной недвижимости среднего и высшего ценовых сегментов сократилась на 5,5%, составив $5,3 тыс.
Кризисные «заморозки»
Как уже было сказано выше, спрос на загородном рынке по-прежнему сохраняется на дома в готовых поселках. Страхи покупателей вполне обоснованны. Многие девелоперы городского жилья уже объявили о заморозке своих проектов. За «загородке» официальных заявлений еще не было, но аналитики утверждают, что остановки строительства имеют место. По словам Геннадия Теряева, наиболее вероятными кандидатами на «заморозку» проектов являются небольшие застройщики. «На деятельности крупных компаний кризис в финансовом секторе существенно не повлиял. Проблему финансирования и погашения кредитных задолженностей испытывают мелкие девелоперские компании, и те для которых девелоперский бизнес является не профильным, у крупных компаний серьезных проблем не наблюдается», — считает он.
Елена Первакова делает неутешительный прогноз о том, что если ситуация будет ухудшаться, то окончание строительства около половины возводимых в Подмосковье коттеджных поселков окажется под угрозой. Более оптимистичный взгляд имеет директор по продажам компании «Новое Качество» Андрей Уфимцев: «Объекты с уже развивающимся строительством не оставляют «замороженными», а проводят их реконцепцию. Если девелоперам удастся сделать объект инвестиционно привлекательным, при этом оптимизировав расходы компании, у него возможно появится шанс быть успешным». По словам Уфимцева, одним из примеров пересмотра маркетинговой политики может стать выставление на продажу участков без подряда, тогда как до кризиса они продавались с подрядом.
Надежда на оттепель
Несмотря на сложившуюся ситуацию, игроки рынка загородной недвижимости не склонны паниковать и впадать в депрессию. Скорее наоборот, многие видят в кризисе возможность сделать рынок более цивилизованным, повернутым в сторону клиента. Те поселки, цены в которых до кризиса были сильно перегреты, или класс которых был завышен, займут наконец-то свое место. У покупателя появится возможность рассматривать адекватные предложения, качество которых соответствует цене. Естественно, кризис не пройдет и без негативных последствий. В частности, из-за замороженных сейчас проектов, уменьшится предложение на первичном рынке в будущем, на какое-то время замедлится развитие рынка в целом. Но нет сомнений в том, что после стабилизации ситуации в финансовом секторе, развитие продолжится с новой силой.
Фото: http://www.rublevskoe.ru
