Как заработать на сдаче "угла для бизнеса" - на примере "Рабочей станции" и Cabinet Lounge
сфера деятельности: аренда
стартовые вложения в бизнес Михаила Комарова: $ 650 000, Собственные средства партнеров
стартовые вложения в бизнес Антона Хмельницкого: $ 2 500 000, сооснователи: Салават Тимирясов, Алексей Селиваненко, Наталья Кузнецова, Андрей Брагинский
Почувствовать себя хозяином большого офиса в центре Москве можно за совсем небольшие деньги — несколько сотен в сутки. Правда, помимо вас таких же полноценных хозяев там будет еще несколько десятков. Но были бы правила поведения, а ужиться можно.
Коворкинг (от англ. co-working, совместно работающие) — это модель работы, когда разные люди используют для своей деятельности общее офисное пространство. Идея возникла в США в 2005 году: молодой программист Бред Ньюберг решил совместить традиционный офис со свободой и независимостью фриланса. Арендовав большое помещение, он предложил другим вольным художникам разделить как права на него, так и арендную плату.
До России эта идея добралась в 2008-м — кризис заставил многих затянуть пояса. Однако, по словам экспертов, подобное явление у нас начало зарождаться еще в 1990-е. Варвара Гурова, куратор проекта «Третье место» placeplaceplace.ru, где собрана вся информация о российских коворкингах, рассказывает, что двадцать лет назад, в ситуации экономического и политического кризиса, освобождалось много офисных площадей и квадратные метры сдавали под индивидуальные рабочие места. «Но идея прогорела, потому что это как раз не было коворкингом. Не было инфраструктуры, не было атмосферы, не было того самого сообщества, которое нужно для успешной работы», — поясняет она.
Сейчас подобных пространств в России уже десятки, но ниша еще далека до заполнения. Основателей большинства свободных офисных пространств в бизнес привела примерно та же идея, что и американского программиста: работать где-то надо, а в одиночку снимать офис дорого. Чтобы понять особенности рынка, рассмотрим два совершенно разных пространства, которые объединяет одно — идея коворкинга.
Когда место превращается в коворкинг
Коворкинг больше чем просто место для работы. Это некая философия — свободное пространство создается под людей схожего образа мышления, достатка, взглядов, работающих в схожих сферах деятельности. Именно сообщество по интересам становится в коворкинге силой притяжения и хорошо продается. Ведь специалистам всегда есть о чем поговорить друг с другом, поделиться опытом и даже начать совместные проекты.
Бизнесмен Антон Хмельницкий с друзьями решили создать не просто общий офис, а бизнес-клуб. Так в январе 2011 года появился Cabinet Lounge — единственный сегодня в Москве коворкинг премиум-класса. Размещается он на трех этажах (900 кв. м) особняка Шехтеля на Новой площади. Большие пространства с дорогими интерьерами — «это клуб в английском понимании этого слова, но с функциональным наполнением офиса. У нас есть секретари, консьерж, IT-специалисты и так далее», — говорит Антон Хмельницкий. Целевая аудитория — респектабельные бизнесмены. На вопрос, зачем людям с достатком делить с кем-то офис, создатели отвечают, что сюда приходят те, чей бизнес связан с постоянными встречами. Здесь также проводят вечеринки, лекции и закрытые встречи с известными людьми.
Общие вложения составили 75 млн рублей — деньги пошли на аренду, ремонт, мебель, оргтехнику, персонал, получение необходимых документов.
Основатель коворкинга «Рабочая станция» Михаил Комаров, архитектор по образованию, тоже искал себе место для работы: «Хотелось что-то интересное, необычное». Такому запросу отвечали лофты. Но снимать одному огромное помещение дорого и бессмысленно. В августе 2012 года вместе с партнером (после он вышел из бизнеса) Комаров открыл коворкинг «Рабочая станция» — деревянная постройка с окнами от пола до потолка разместилась в Нескучном саду. Легкие светлые интерьеры и небольшие пространства быстро заполнились молодежью — фрилансерами и стартаперами, в основном из сферы IT. Здесь также проводятся тематические мастер-классы и семинары. Стартовые вложения — примерно 20 млн рублей.
Аудитория
Располагаться в коворкинге прежде всего удобно одиночкам и небольшим начинающим бизнесам. Если число штатных сотрудников превышает пять-семь человек, уже есть смысл задуматься о собственном, пусть и небольшом помещении.
Удобны подобные пространства и для тех, чей бизнес подразумевает частые встречи. И конечно, это гораздо дешевле, чем арендовать помещения и нанимать обслуживающий персонал.
Абонемент на работу
Схемы оплаты коворкинга разные. Можно купить абонемент на месяц — если речь идет о площадях с наименьшим набором опций, то в среднем он стоит от 3,5 тыс. рублей. В местах с более развитой инфраструктурой — от 6 тыс. Есть много мест с поминутной оплатой, из расчета одна минута — один рубль.
В «Рабочей станции» месяц работы стоит от 13 тыс. до 18 тыс. рублей. День — от 650. Причем цена зависит от «уровня шума» — пространство коворкинга условно разделено на три зоны. Люди здесь сидят за длинными столами, «локоть к локтю», но свободных мест нет. Вместимость — 90 человек. «Полной заполняемости мы достигли через месяц и 10 дней после открытия, — говорит Михаил Комаров. — Но люди постоянно приходят. Просят. Мы стараемся находить места». В итоге еще человек десять сидят на приставных стульях.
В Cabinet Lounge работать, да и просто открыть двери клуба можно, только обладая клубной картой. Самая недорогая (Flex) — для тех, кто постоянно в разъездах, — стоит 60 тыс. рублей (годовой членский взнос) плюс 3600 за каждое посещение. Безлимитная карта (Unlimited), которая открывает все двери для владельца и его гостей, стоит 420 тыс. рублей в год. Помимо общих помещений два этажа занимают 30 мини-офисов (от 25 до 42 кв. м) — их сдают в субаренду на 11 месяцев (от 120 тыс. рублей в месяц).
Услуги
Коворкинги удобны прежде всего наличием инфраструктуры. Вам не придется платить за охрану и уборку помещения, закупать оргтехнику и нанимать секретарей, даже приобретать кофе-машину и запасаться печеньем. Набор услуг в каждом коворкинге, в общем, похож — разница лишь в качестве.
«Рабочая станция» предлагает простую деревянную мебель, разноцветные пуфики, личные маленькие шкафчики, небольшие переговорные, душ, платную стоянку, услуги бухгалтерии и секретаря.
В Cabinet Lounge то же самое, но в гораздо большем количестве и более высокого уровня.
Сложности
Основные сложности были ожидаемы, говорит Антон Хмельницкий: «Трудно объяснить людям, что такое “открытый офис”, коворкинг. Поэтому раскрутка заняла больше времени, чем мы планировали. Привлечение каждого члена клуба дается тяжело и дорого обходится». Впрочем, около 75% людей продлевают контракты с компанией.
В «Рабочей станции» такой проблемы не заметили. «Людям из IT, молодым предпринимателям не нужно объяснять, что такое коворкинг», — говорит Комаров. Единственное, что меняли с открытия, — это мощность сети, поскольку сначала недооценили востребованность Wi-Fi.
Калькулятор
Деятельность «Рабочей станции» обеспечивают 10 человек: управляющий, юрист, директор по развитию, секретари, уборщицы. Средняя зарплата — 50 тыс. рублей. ФОТ с налогами — 650 тыс. в месяц. Это примерно 25% затрат. Остальное — аренда и коммунальные платежи — в месяц набегает на 400 тыс. рублей. Есть и текущие траты — то отопление, то вентиляцию установить.
Примерно 15% прибыли приносят лекции и семинары. Согласно бизнес-плану эта опция должна была приносить 50%, однако, объясняет Михаил Комаров, «в городе слишком много бесплатных лекций, к тому же нет грамотных агентств, которые организовали бы выступление интересного спикера».
Месячный оборот коворкинга, по его словам, — 2 млн рублей. Сейчас площадка заполнена на 110%. При этом уже при заполняемости 60% бизнес самоокупается.
В Cabinet Lounge работает 30 человек: управляющий, юристы и обслуживающий персонал, который «набирали из хороших отелей». Средняя зарплата здесь порядка 60 тыс. ФОТ с налогами в месяц — примерно 2,3 млн рублей. Это 25% всех затрат. Основные траты — аренда трех этажей (30%), коммунальные услуги, реклама. Общая сумма расходов — порядка 9 млн рублей. На окупаемость проект вышел через девять месяцев работы. Сейчас месячный оборот составляет около 10 млн рублей.
Полной заполняемости за полтора года достичь не удалось. Из возможных 300 мест занято меньше 150. При этом, по словам Хмельницкого, «чтобы начать уверенно зарабатывать, нужно довести количество членов клуба до 200».
Неожиданно для основателя наиболее востребованными оказались мини-офисы — они приносят около 50% дохода. Недавно клуб получил лицензию на продажу алкоголя — на бар с концепцией Lounge, «чтобы было слышно собеседника», возлагаются крепкие надежды.
Развитие и планы
Итак, плюсы открытого офиса очевидны. Во-первых, существенная экономия бюджета без ущерба для имиджа. Во-вторых, комфортное сообщество. Остается разобраться в предпочтениях и выбрать свое. Очевидно, что идея будет развиваться, ведь технологии не стоят на месте, а значит, все больше людей будут стремиться к смене декораций — кстати, многие ученые говорят, что это способствует творческому процессу. В мире уже создана целая сеть «открытых офисов» — около 200 рабочих пространств поддерживают программу Coworking Visa. При этом одно из них находится в Санкт-Петербурге. Оплата членства в одном из мест-участников дает право на три дня бесплатной работы в любом другом.
В бизнес-планах как относительно демократичной «Рабочей станции», так и дорогого Cabinet Lounge — открывать новые офисы. «Рабочая станция» готовится освоить еще два московских парка, а также выйти в другие зеленые зоны городов-миллионников. Бизнес-клуб планирует открыть филиал в Санкт-Петербурге.
