При продаже комнаты больше всего проблем возникает, когда надо получить согласие от соседей. Но даже правильно оформленные бумаги не гарантируют покупателю, что он получит жилье.
РЕГИСТРАТОРЫ и нотариусы до сих пор спорят, как поступать в проблемных случаях: какой документ можно трактовать как соседское согласие, а какой - нет.
По закону (ст. 250 ГК РФ) продавец комнаты (на юридическом языке - доли в квартире) в дополнение к документам, которые оформляют продавцы отдельных апартаментов, обязан предоставить на регистрацию отказ соседей-сособственников от преимущественного права покупки.
На практике этот отказ чаще именуют согласием от соседей, и многие горожане понимают эту формулировку буквально. Например, был случай, когда гражданин прислал такой ответ на извещение: "Согласия на продажу не даю".
Нотариус расценила это как отказ от приоритетного права на покупку, и сделку зарегистрировали.
Однако мало кто помнит, что по закону, даже если сосед "подписал согласие", он может в течение трех месяцев перевести сделку на себя: купить комнату по цене, обозначенной в договоре купли-продажи (согласно той же 250-й статье).
Законодатели полагали, что эта норма поможет уменьшить число коммуналок. Но на деле она часто создает огромные проблемы для участников рынка.
Цель затрагивает средства
Де-факто любой договор, в котором прописана ПИБовская цена, изначально чреват большими потерями для сторон по сделке.
Желающие провести продажу по такой стоимости все еще встречаются. Даже риэлтеры иногда рекомендуют поступать подобным образом, чтобы сэкономить на пошлине: если им удалось оформить согласие соседей, они полагают, что покупатель защищен.
Однако при быстром росте цен на недвижимость даже реальная сумма, указанная в договоре, через один-два месяца может оказаться заметно ниже рыночного уровня, и соседи пожелают отсудить привлекательную недвижимость.
Чтобы защитить покупателя от осложнений, в договорах можно указывать ЗАВЫШЕННУЮ сумму сделки. В этом случае нотариальные пошлины возрастают, зато соседи не станут переводить сделку на себя.
Несмотря на "призрачность" согласия для регистрации сделки эта бумага - причем нотариально оформленная - обязательна. На ответ соседям отводится месяц.
По оценкам операторов рынка, в 25-30% случаев добиться необходимых подписей от них не удается. В целом для Петербурга это около 3000 сделок в год. Сотрудники солидных риэлтерских фирм нередко вовсе отказываются доводить до конца подобные продажи.
Регистраторы трактуют требование закона "уведомить" по-своему: они требуют, чтобы продавцы приносили нотариально заверенный отказ соседей от преимущественного права. Если такой бумаги нет, надо получить через почтовое ведомство подпись от сособственника, что извещение ему доставлено.
После этого необходимо подождать месяц - и можно оформлять бумаги.
Как известить отсутствующих?
Законодатели не уточнили, что делать, если местонахождение сособственника неизвестно. Одни риэлтеры вообще отказываются вести такие сделки, а другие находят "обходные пути". Весьма распространенный способ - подлог: "договорившись" с почтальоном, в получении извещения расписывается подставное лицо.
Пробелы в законодательстве создают благодатную почву для споров. Гражданка Ковалева (фамилия изменена) подала в суд на Управление Росрегистрации по СПб и ЛО. Истица требовала обязать Управление зарегистрировать сделку купли-продажи без подписи сособственника.
Где находилась соседка, продавцу установить не удалось. Нотариус отправила извещения сразу по нескольким "вероятным" адресам. Через два месяца письма вернулись "по истечении срока хранения".
На этом основании нотариус Вера Харламова удостоверила сделку. Однако в Управлении отказались регистрировать документы, сославшись на то, что продавец доли обязан довести до сведения (так регистраторы понимают слово "известить") соседей условия продажи доли. Нотариус же заявила, что понимает требование ст. 250 ГК РФ как обязанность только направить уведомление.
Суд согласился с мнением г-жи Харламовой. Росрегистрация исполнила конкретное решение, но не пересмотрела позиции в общем, по каждому подобному случаю опять придется идти в суд.
"Мы считаем, что суд подменил одни нормы права другими: соседка даже не знала о продаже доли и не смогла воспользоваться приоритетным правом", - комментирует начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Марина Антипинская.
"Суд учел, что по закону даже правильно оформленный отказ все равно не прекращает преимущественного права. Я надеялась, что регистраторы подадут апелляцию в Верховный суд, и этот прецедент имел бы шанс войти в практику.
К сожалению, этого не случилось, - рассказывает нотариус Вера Харламова. - Возможно, они не захотели рисковать. В определении районного суда было указано, что письменное подтверждение согласия не требуется. Если бы Верховный суд согласился с коллегами, это повлекло бы серьезные изменения порядка оформления сделок с комнатами".
Еще один вариант - оформить сделку через дарственную (подробнее см. "НП", №26/2006). Однако этот способ также небезупречен.
Согласие с условиями
Даже если все соседи не возражают против продажи и готовы подписать бумаги, процедура получается сложная. Необходимо либо удостоверить документы у нотариуса (заплатив госпошлину 500 руб. за каждый), либо привести сособственников в Управление Росрегистрации, что практически нереально. Третий вариант - отправить уведомление заказным письмом и подождать месяц.
Нередки случаи, когда соседи вообще отказываются что-либо подписывать (в том числе и почтовое извещение). Риэлтеры вспоминают, как "на кухонном собрании" сособственники поставили ультиматум: для того покупателя подпишемся, он нам нравится, а для этого - ни за что. Иногда за согласие просят отремонтировать коридор. Но чаще всего проблема благополучно разрешается при помощи небольшого "дара" упрямцам ($50-100).
Самым принципиальным соседям можно направить нотариальное уведомление заказным письмом. "Они, конечно, письмо не примут, на почту за ним не придут и слышать ничего не захотят. Тогда риэлтеры приводят к двери соседа участкового и двоих свидетелей и читают уведомление вслух. О чем составляется бумага за подписью участкового и свидетелей", - рассказывает нотариус Вера Харламова. Случаи не редки, регистраторы принимают подобные бумаги на оформление.
Бывает, что сосед, не имея возможности купить долю, препятствует заключению сделки: заявляет о готовности приобрести жилье, но денег не вносит. Седьмой год в городе продолжается судебное разбирательство по такому случаю. При подготовке документов сосед (истец) заявил, что готов купить комнату ответчицы.
При этом (что подтверждается документально) физической возможности сделать это у него нет: он живет на пособие и нигде не работает. Представить доказательства своей платежеспособности он отказался. Исходя из ситуации нотариус составила акт о том, что сосед не выполняет разумного требования продавца, и зарегистрировала сделку с другим покупателем.
Пропустив трехмесячный срок, сосед все же обратился в суд, настаивая, что по закону он может перевести права и обязанности покупателя на себя. За время разбирательства цены на недвижимость возросли примерно в 6,5 раз - теперь для истца это стало довольно выгодной коммерческой операцией.
