Люди семейные, уже имеющие детей или планирующие появление наследников в ближайшем будущем, часто городскому жилью предпочитают загородные поселки, где лучше экология и больше жилые площади. Но здесь весьма актуальным становится вопрос «детской» инфраструктуры, особенно для дошколят и младших школьников, ведь объекты за МКАД разнообразны и далеко не все подходят для комфортного проживания семей с детьми.
----------------
Если вас интересуют дома, коттеджи в Нижнем Новгороде, посетите сайт NERS.ru, где представлены объявления о продаже и аренде от собственников и риэлторских компаний. Там вы также сможете бесплатно разместить свое объявление.
----------------
В связи с этим «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил изучить объекты загородной недвижимости и выяснить, что они могут предложить подрастающему поколению.
От детской площадки до школы
На сегодня практически все загородные поселки располагают инфраструктурой для детей, это в общем-то норма. Однако ее состав остается на усмотрение девелоперов, если только проект не расположен на территории населенного пункта – тогда власти могут возложить на застройщика определенную социальную нагрузку по строительству школы или детсада.
Наиболее часто в поселках встречаются детские площадки, ими, по данным Алексея Хижнякова, начальника отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия», оборудованы около 80% объектов. А на территории «новой» Москвы, которая юридически хоть и стала городом, но по сути остается «загородом», игровые площадки, как сообщает Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development, встречаются более чем в 90% поселках. Не редкость и спортивные площадки. «Может быть организован и детский клуб (где работают кружки и секции – от ред.), но вот собственные школьные и дошкольные учреждения в поселках присутствуют редко», - говорит Ксения Гришковец, маркетолог ЗАО «ПЕРЕСВЕТ-ИНВЕСТ», причем особенно дефицитны школы.
«На присоединенных к Москве территориях детские сады и клубы есть в 19% поселков, а школы только в 3%», - утверждает Сергей Махмудов (Atlas Development), если же рассматривать зону не далее чем в 30 км от МКАД, то по сведениям Алексея Кудрявцева директора по маркетингу УК «Волжские дачи», учреждениями дошкольного или школьного образования могут похвастаться примерно 30% поселков, а по данным Алексея Хижнякова («Маленькая Шотландия»), их доля еще меньше – всего 16%: из 600 поселков, находящихся в активной продаже, детский сад или школу обещают около сотни проектов. А более разнообразной и обширной «детской» инфраструктурой с развлекательными центрами, спортивными, художественными и музыкальными школами и интересными секциями (например, по верховой езде) отличаются вообще единицы – не более 30-40 поселков.
Экономический фактор
«Финансовые затраты на создание детских площадок сравнительно небольшие, и они не требует серьезных вложений в последующую эксплуатацию», - рассказывает Сергей Махмудов (Atlas Development). Поэтому их предлагают практически в каждом коттеджном поселке.
А капитальные объекты, - детские сады, школы, стадионы значительно дороже. Например, постройка детского сада в коттеджном поселке на 100 домовладений по данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» стоит от 5 млн. долларов. Недешево обходится и их последующая эксплуатация, а вот их рентабельность весьма низкая: образовательные учреждения практически не приносят прибыли.
И там, где школа строится, затраты закладываются в стоимость домовладений: цены в поселках с солидной инфраструктурой примерно на 5-7% выше, чем в проектах без оной. Да и содержание школы или садика может сильно повлиять на размер эксплуатационных платежей.
Стоимость социального объекта в расчете на одно домовладение получается приемлемой, а то и вообще практически незаметной, только если поселок большой - например, на тысячу домовладений, как считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Стоит обратить внимание и на крупные проекты, состоящие из нескольких поселков. «Часто девелопер инвестирует финансовые средства в строительство «детской» инфраструктуры, расположенной рядом с поселком, но за пределами его территории», - рассказывает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ». В этом случае объекты возводятся в расчете и на посетителей со стороны - так существенно увеличивается рентабельность и сокращается финансовая нагрузка на жителей поселка.
Но все же обширная «детская» инфраструктура – это «привилегия» премиум- и бизнес-классов с состоятельной публикой, в экономклассе чаще можно рассчитывать на поселки, расположенные вблизи населенных пунктов и уже существующих объектов инфраструктуры.
Помогает спрос
Однако спрос медленно, но верно толкает девелоперов на развитие «детской» инфраструктуры, ведь основные покупатели объектов в загородных поселках – это семьи с детьми: по данным Валерия Мищенко председателя совета директоров компании Kaskad Family их доля составляет 80%.
Поэтому инфраструктура для детей – серьезное преимущество в конкурентной борьбе: даже в низкобюджетном сегменте некоторые родители готовы переплачивать, если их ожидания оправдываются, а стоимость объекта остается адекватной. Так что спрос даже заставляет девелоперов корректировать свои проекты: «Например, в семейном поселке таунхаусов «Маленькая Шотландия» мы сделали больше детских площадок и спортивных зон по сравнению с первоначально запланированными, а после всплеска рождаемости в нашем поселке было принято решение об открытии детского центра», - рассказывает Алексей Хижняков (поселок «Маленькая Шотландия»).
Некоторые предложения
Недостатка в школах и садах, пожалуй, нет разве что на западных, юго-западных и северо-западных направлениях: на Новой Риге, Киевском, Калужском, Рублево-Успенском шоссе, где находятся высокобюджетные поселки. «Например, на Рублевке помимо муниципальных школ в Барвихе, Горках-2, Петрово-Дальнем, Горках-10, в Успенском, Архангельском, есть и частные школы. Это Жуковская гимназия на территории поселка Жуковка-2, школа «Президент» в поселке Park Vill на Ильинском шоссе, причем на противоположной стороне дороги расположен поселок Жуковка XXI, а в 5 минутах езды - поселок лейн-хаусов «Ильинка», и естественно, жители этих проектов тоже могут пользоваться услугами школы», - рассказывает Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton, из Ильинки даже есть специальные школьные автобусы.
Во многих поселках на Рублево-Успенском шоссе организуются частные детские сады. Однако цены на недвижимость здесь «кусачие». Так, стоимость земли в Жуковке-2 начинается от 100 тыс. долл. США за сотку, а минимальная стоимость дома - 4-5 млн. долл. Аналогичные цены и в поселках Park Vill и Жуковка XXI, в «Ильинке» стоимость домовладения стартует от 1 млн. долл.
Немного дешевле предложения в поселках на Новорижском, Ильинском, Дмитровском и Пятницком шоссе. Например, в поселке «Монолит» (20 км от МКАД по Новой Риге), где работает «Ломоносовская школа», цены на дома по данным Елены Родиной (Chesterton) находятся в диапазоне от 2 до 10 млн. долл., в поселке «Прозорово», близ которого открыта школа «Мир знаний», средняя стоимость домовладения - 1 млн. долл., а в поселке таунхаусов «Ангелово», построенном на территории, прилегающей к известному проекту «Росинка» с одноименной школой, где учатся дети многих экспатов, - от 1,2 до 2,5 млн. долл.
В данном ценовом сегменте особо внимания также заслуживают коттеджные поселки «Павлово» и «Павлово-2» (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Здесь функционирует комплекс инфраструктуры для всего Новорижского направления – «Павлово подворье», раскинувшийся на 15 гектарах. «В рамках этого комплекса работает «Павловская гимназия» - передовой многопрофильный образовательный комплекс, включающий в себя детский сад, начальную, основную и старшую школы, а также языковые, музыкальные и спортивные образовательные учреждения и центр творчества», - рассказывает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». Кроме того, на территории «Павловского подворья» есть поликлиники, а также Гольф-академия и крупнейший в Европе фитнес-клуб World Сlass, где могут заниматься дети постарше. А приобрести в поселках Павлово и Павлово-2 можно коттеджи и таунхаусы с полным набором коммуникаций. «Коттедж «под ключ» площадью 400 кв. м стоит около 62 млн. руб., а таунхаус площадью 170 кв.м. – около 30 млн. руб.», - рассказывает Валерий Мищенко (Kaskad Family).
Как уже отмечалось, «Павловская гимназия» (впрочем, как и «Ломоносовская школа») доступна детям из ближайших поселков: «Миллениум парк», «Гринфилд», «Онегино», «Шервуд», «Бенилюкс», «Монтевиль»; «Риверсайд», Madison Park и др. При этом многие из них тоже отличаются неплохой инфраструктурой. «В коттеджном поселке «Гринфилд» (23 км от МКАД по Новорижскому шоссе, цена дома – от 1,5 млн. долл.) есть детские площадки неподалеку от песчаного пляжа и озера, семейный клуб «Зеленая башня», где функционируют музыкальная, вокальная и театральная студии, а также классы живописи керамики, конструирования, современного искусства, английского языка», - говорит Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. В «Миллениум парк» (19 км от МКАД по Новорижскому шоссе) тоже есть несколько детских и спортивных площадок, а к концу года ожидается открытие детского клуба «Робин Гуд» с игровыми домиками, стилизованными под древние замки, тарзанками и разнообразным спортивным инвентарем. Средняя цена особняка в поселке - 1,5-2,5 млн. долл.
На Новорижском шоссе (в 24 км от МКАД) нельзя не отметить и поселок «Княжье озеро». «Здесь есть детские и спортивные площадки, бассейн, каток, танцевальная студия «TEMPO-STUDIO», детский сад «Лидер-Малыш» и школа «Лидер», детский развивающий центр «МЫшонОК» и даже собственный зоопарк «Княжье Zoo», - рассказывает Валерий Мищенко (Kaskad Family). А еще специально для детей организован парк с фигурами динозавров и персонажей детских сказок и мультфильмов. И в плюс ко всему в поселке обеспечен очень высокий уровень безопасности и действует строгий пропускной режим. «А формат застройки представлен коттеджами площадью от 220 до 1400 кв.м., к которым подведены все центральные коммуникации. И средняя цена дома составляет 60-80 млн. руб.», - сообщает эксперт.
«Но надо понимать, что в частных заведениях стоимость обучения составляет около 70-80 тысяч рублей в месяц за школу и 50-70 тысяч рублей в месяц за детский сад, что приемлемо далеко не для всех», - предупреждает Луиза Улановская, руководитель Департамента маркетинга и продаж ООО «Газпромбанк-Инвест». В среднем каждый год обучения в частной гимназии стоит миллион рублей (Подробнее см. в статье «Загородная недвижимость: жить и учиться»).
Есть и более демократичные предложения. Например, в поселке таунхаусов «Маленькая Шотландия» (14 км от МКАД по Ленинградскому шоссе) «Это семейный проект. Помимо нескольких детских площадок в поселке предусмотрено множество мест для активного отдыха всей семьи: футбольное поле, волейбольная площадка и теннисный корт. А в конце сентября для самых маленьких «шотландцев» (от 1,5 до 7 лет) открылся Детский центр, где можно оставить ребенка как на полный день, так и до обеда. Здесь ребят учат читать, писать и считать, а совсем скоро в центре заработают художественная, вокальная и театральная студии, будут проводиться занятия по игре на фортепьяно, ритмике и др. При этом планируется организовать три возрастные группы: от 1 года до 3-х лет; от 3-х до 5 и от 5 до 7 лет по 8-10 человек», - рассказывает Алексей Хижняков («Маленькая Шотландия»). Ну а дети постарше могут пользоваться социально-образовательной инфраструктурой (школа, детский сад. Дом культуры) поселка Лунево, Химок, Зеленограда и т.д При наборе определенного числа желающих посещать ту или иную школу, организуются автобусы. Купить же в «Маленькой Шотландии» можно таунхаусы - двухэтажные секции площадью 164 кв. м с балконами и земельным участком от 2 до 7 соток и квартиры с мансардой площадью 212 кв. м. А минимальная стоимость предложения по данным Алексея Хижнякова составляет 7,5 млн. руб.
Если же ребенок активно занимается спортом, то лучшим выбором наверняка станет ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» (граничит с Москвой по Машкинскому шоссе). «Сейчас на территории этого проекта возводится объект спортивно-образовательной инфраструктуры, который по плану будет введен в эксплуатацию в 2013 году. Когда он будет достроен, дети получат возможность тренироваться у прославленных тренеров, олимпийских чемпионов, чемпионов мира и Европы. Также в комплексе разместятся современный детский сад, центр детского творчества, центр восточных единоборств «Самбо 70» и британская гимназия с обучением на двух языках», - рассказывает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». Стоит отметить, что спортивно-образовательной инфраструктурой смогут также пользоваться жители Новогорска, Химок, Куркино. В самом же ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» продажи практически завершены. Осталось лишь несколько домов площадью от 214 кв. м и квартир (площадь 50 – 110 м кв.) со средней ценой квадратного метра 145 тыс. руб. за квадратный метр. Но представлены и более дешевые предложения - в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры», который строится на Куркинском шоссе и является идеологическим и концептуальным продолжением проекта «Олимпийская деревня Новогорск». Здесь появится 17 восьмиэтажных жилых домов бизнес-класса на 770 квартир. Цена квадратного метра начинается от 120 тыс. руб., а средняя стоимость однушки - 5-7 млн. руб.
Примерно такие же цены можно найти в поселках «Новые Вешки» (2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе) «Суханово Парк» (8 км от МКАД по Варшавскому шоссе) и «Белый берег» (16 км от Москвы по Новорязанскому шоссе). А еще демократичнее поселки «Мечта» (23 км от столицы, между Ленинградским и Дмитровским шоссе, рядом поселок Озерецкое), «Артек» (20 км от Москвы по Волоколамскому или Новорижскому шоссе), «Остров Эрин» (26 км от МКАД по Калужскому шоссе), «Грибаново» (21 км от МКАД по Ильинскому шоссе) и т.д. Все они по мнению экспертов рынка предлагают неплохую инфраструктуру для детей либо находятся в непосредственной близости от такой инфраструктуры. «Например, в поселке «Белый Берег» есть детские и спортивные площадки, парк, благоустроенная набережная, строится детское дошкольное заведение, а на территории поселка «Мечта» уже функционируют первый детский сад, детские и спортивные площадки», - рассказывает Ксения Гришковец («ПЕРЕСВЕТ-ИНВЕСТ»). А в проекте «Суханово Парк» помимо детских площадок запланированы детское кафе, детская железная дорога, детский сад и балетная школа, к тому же на территории поселка будет Летний театр, где наверняка поставят и детские спектакли. При этом цены на строящиеся таунхаусы площадью 90 - 200 кв. м начинаются от 10,25 млн. руб., а квартиры площадью 39 – 158 м кв. стоят от 5 млн. руб. В поселке же «Мечта» стоимость квартир (площадь 28-110 м кв.) начинается от 1,93 млн. руб., дуплексов (площадь 153 – 253,6 м кв.) – от 7 млн. руб., таунхаусов (площадь 110 – 227 м кв.) - от 7,4 млн. руб., а коттеджей (площадь 78 – 355 м кв., участки 5,5 – 15 соток) – от 6,1 млн. руб., причем все объекты можно купить как без отделки так и с черновой отделкой или «под ключ».
Низкие цены предлагаются и в поселках на самом начальном этапе строительства. Например, такой проект на берегу Пироговского водохранилища, в 9 км от МКАД предлагает «Русский дом недвижимости». «Здесь реализуются квартиры и дуплексы с внутренней отделкой по цене от 90 тыс. руб. квадратный метр. А план поселка предусматривает строительство детского сада и школы», - рассказывает Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости».
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Cегодня практически в каждом загородном проекте предлагаются как минимум детские и спортивные площадки. Также можно встретить собственные детские сады, досуговые центры, спортивные комплексы и даже школы или зоопарки, но, правда, в основном такие объекты из-за их высокой стоимости и низкой рентабельности встречаются либо в высокобюджетном сегменте либо в крупных проектах бизнес-класса, а в поселках экономкласса расширенная «детская» инфраструктура пока редкость, однако спрос со стороны покупателей может подтолкнуть девелоперов к развитию такого формата.
Фото: rublevka.name
