15 июня в поселке «Киселево» состоялась конференция, посвященная коттеджному строительству в России. Мы публикуем материал, составленный на основе докладов некоторых из участников.
1. Архитектурные тенденции в загородном строительстве
Образ коттеджного поселка формируется из трех составляющих: место, архитектурное решение и уровень инфраструктуры. Развитие загородной недвижимости привело к обострению конкуренции между застройщиками и между различными проектами. Как следствие, традиционный подход застройщика – типовые дома на практически любом пригодном земельном участке – оправдывается сегодня лишь в нише жилья эконом-класса. При создании более дорогого продукта застройщику приходится зарабатывать конкурентное преимущество с помощью индивидуального архитектурного подхода.
Современная загородная архитектура – наследие модерна и постмодернизма. Заметно и влияние западной архитектуры. Так, многие идеи Френка Ллойда Райта и других зарубежных архитекторов нередко находят воплощение в подмосковных коттеджных поселках.
В то же время, наблюдается преобладание классического стиля в современных коттеджных поселках, что свидетельствует не о предпочтениях покупателей (хотя это и беспроигрышный вариант при отсутствии стилевых предпочтений), а скорее о консерватизме застройщиков. Действительно, при застройке больших территорий (мега-поселки уже перестали быть редкостью) застройщики редко идут на риск в архитектуре.
Важный момент, подчеркивающий неравнодушное отношение архитектора к проекту, – использование местного ландшафта. Так, застройщики коттеджного поселка «Киселево» попытались учесть многоуровневость ландшафта. Для усиления эффекта уединенности каждого дома они были расположены криволинейно относительно друг друга. Учитывались и освещенность, и соседство разных проектов друг с другом, и удобство подъезда к дому, и наиболее рациональное использование прилегающего к дому участка.
Именно комплексное решение позволяет архитектору в полной мере раскрыть свой замысел. Набор отдельно стоящих вилл, решенных в разных стилях, - это совершенно иной продукт, в котором трудно увидеть цельность образа. При том наиболее интересный проект с точки зрения красоты и функциональности – это тот проект, который рождается в процессе активного диалога архитектора и застройщика.
2. Оптимальная инфраструктура коттеджного поселка
Современный коттеджный поселок обязательно должен обладать внутренней инфраструктурой за редким исключением, когда он расположен в непосредственной близости от населенного пункта).
Наиболее распространенные объекты инфраструктуры в поселках, наличие которых продиктовано здравым смыслом и потребительским спросом:
- магазин (как правило, минимальный ассортимент с высокими ценами; может называться мини-маркет);
- служба сервиса (дежурный сантехник и электрик, нередко в одном лице).
Кроме того, покупателям нередко предлагаются:
- аптечный пункт (без лицензии будет называться медпунктом);
- спортплощадка (реже спорткомплекс);
- бассейн (очень популярный, но не очень распространенный объект внутренней инфраструктуры);
- предприятие общественного питания (бар, ресторан, кафе). Нередко совмещается с бильярдом и пр.;
- бейби-ситтинг (на детский сад нужны лицензии со строгим регламентом согласований, поэтому это заведение может называться бейби-ситтингом, детским клубом, детским центром, центром временного пребывания детей и т.д.);
- консьерж.
Несмотря на то, что в настоящее время очень активно жителям обещают самые разнообразные объекты инфраструктуры (вплоть до собственных конюшен, мини-гольфа и химчистки), до реального воплощения экзотические варианты доходят нечасто. Застройщики в этом случае идут на хитрость, оставляя строительство объектов инфраструктуры на самую последнюю очередь, когда большая часть домов уже раскуплена и оценена экономическая эффективность тех или иных объектов. Именно после оценки рентабельности отсеивается большинство экстравагантных предложений и обещаний.
У застройщика есть 2 пути обслуживания внутренней инфраструктуры:
1. Собственная служба
2. Приглашение профессиональных операторов.
Первый путь чреват всем тем, на чем может сказаться отсутствие опыта – слабый ассортимент, плохо обученный персонал, плохая загрузка объектов. Второй путь лучше, но профессиональные операторы интересуются объектами с высокой проходимостью, поэтому их выбор чаще падает на мега-поселки или на большие инфраструктурные комплексы.
Также перед девелопером стоит важная задача выбора между открытостью и закрытостью внутренней инфраструктуры для доступа потребителей, не живущих в данном поселке. Открытая инфраструктура окупается быстрее и потому привлекательнее для профессиональных операторов, но в случае массовости объекта (скажем, бассейн или сетевой супермаркет) это вызывает протесты жителей поселка, которых смущают визиты посторонних.
Закрытая инфраструктура кажется в этом смысле более привлекательной для жителей поселка, но при этом они должны помнить, что на них ляжет необходимость платить увеличенные коммунальные платежи, чтобы компенсировать недозагрузку объектов. Но и при закрытой инфраструктуре застройщик может ради прибыли открыть (или «приоткрыть») часть объектов.
Хорошим компромиссом может стать создание открытой инфраструктуры со следующими критериями:
- наличие фейс-контроля;
- высокие цены
- программа лояльности (ощутимый дисконт) и приоритетность использования для жителей поселка. (Например, поужинать в ресторане может каждый, а заказать банкет – только житель поселка или по его рекомендации).
Кроме того, желательно продумать 1-2 изюминки в инфраструктуре – застройщик должен помнить, что именно качественно продуманная инфраструктура вместе с архитектурой и месторасположением поселка ответственна за формирование образа поселка в глазах его будущих жителей.
Среди изюминок могут быть: ресторан авторской кухни (как, например, в к/п «Старая Рига»), большой спорткомплекс (как в «Величе»), винный погреб и пекарня, спа-салон (в «Киселево»), теннисный клуб (в Никольской Слободе), трасса для радиоуправляемых автомобилей (Club 20’71), гольф-поле («Агаларов Естейт»), шиномонтаж и автосервис («7-я миля»), яхт-клуб («Аврора», «Пестовская гавань») и т.д.
При этом перегруженность объектами инфраструктуры может отпугнуть тех, кто ищет именно загородный стиль жизни. Чересчур развитая инфраструктура может ассоциироваться как раз с жизнью в мегаполисе. Еще одно решение инфраструктурного наполнения – создание больших комплексов (вроде московских торгово-развлекательных центров), вынесенных за пределы того или иного поселка. Таким путем идет все больше коттеджных застройщиков.
Вообще, развитие инфраструктуры во многом зависит от направления, на котором расположен поселок. Так, вблизи водохранилищ (по Осташковскому, Дмитровскому и Ярославскому шоссе) преобладает тема яхт-клубов, ресторанов у воды. Чуть дальше по Дмитровскому шоссе, где расположены любимые москвичами горнолыжные склоны, господствует спортивно-оздоровительная тематика (публика там более молодая и активная).
Рублевское шоссе славится набором самых дорогих бутиков и ресторанов, в том числе в рамках коттеджных поселков. Новорижское шоссе, обделенное инфраструктурой городов ввиду их отсутствия по трассе, в этом смысле выигрывает у других направлений как раз тем, что инфраструктура строится с нуля и на самом современном уровне (как раз исходя из потребностей жителей).
Использованы доклады Антона Фаталибекова, сотрудника инвестиционной группы «Жилторг», и Тимура Колчина, главного архитектора студии «Артбайтен»
