Комплексное освоение территорий – популярное сегодня направление в девелопменте. Рассмотрим основные тенденции его развития.
Комплексное освоение территорий (сокращенно КОТ) предполагает постройку жилой недвижимости и набора инфраструктуры: магазин, фитнес-центр, детский сад или даже школа. Это тот «джентльменский набор», без которого сегодня застройщику становится все сложнее и сложнее реализовывать свои объекты, поскольку рынок жилой недвижимости близок к насыщению.
Для наиболее дальнозорких девелоперов вопрос создания дополнительных конкурентных преимуществ своих объектов становится все более актуальным. На фоне растущего количества предложений покупатель становится более избирательным, он ориентируется на количество и качество инфраструктуры. В связи этим, встает исторический вопрос: камо грядеши? Или – куда идешь, КОТ?
Коллективная ответственность
С экономической точки зрения, на которую ориентируется девелопер, должны существовать веские обоснования для застройки жилых комплексов Подмосковья объектами социальной и коммерческой недвижимости, к которой относятся детские сады, школы, поликлиники, торговые и офисные центры, заводы и промышленные предприятия, научно-исследовательские институты, технопарки, инновационные кластеры и другие инфраструктурные объекты. Их постройка обуславливается финансовой емкостью территории, когда у жителей достаточно денежных средств для того, чтобы обеспечить естественную окупаемость как маленьких салонов красоты, так и торгово-развлекательных центров в районе. Благоприятная экономическая ситуация, в свою очередь, обеспечивается деловой активностью и количеством рабочих мест на территории КОТа, поскольку для того, чтобы жители тратили деньги, должны существовать возможности для того, чтобы их зарабатывать.
Можно ли создать такие возможности путем строительства торговых и деловых центров, заводов и промышленных предприятий в Подмосковье? «Не все так просто», – утверждает директор департамента коммерческой недвижимости RRG Brokerage Юрий Тараненко. «Сейчас попытка построить офисный центр в микрорайоне в Подмосковье обречена на провал. По разным оценкам специалистов, от 15% до 20% офисной недвижимости классов А и В пустуют в Москве, что означает 1 500 000 – 2 000 000 кв. м, где ветер гуляет по коридорам. Какие основания должны быть у существующих компаний, чтобы они переместились куда-либо, с учетом того, что власти и другие градообразующие организации тоже находятся в Москве?».
Таким образом, децентрализация офисного пространства, перспективы которой активно обсуждались деловым сообществом в период до кризиса 2007 года на фоне дефицита качественной коммерческой недвижимости и высоких арендных ставок, сейчас не вполне актуальна. Если в тот период можно было выносить бэк-офисы в недорогие районы и организовывать шаттлы для сотрудников, то сейчас такой путь выбирают скорее единицы компаний.
Денег – кот наплакал. Или почему сейчас не работает градостроительная логика Советского Союза
В советские времена логика освоения территорий была такой: строился завод, и вокруг него постепенно происходила застройка домами и минимальной инфраструктурой для работников этого предприятия, далее – вокзалами и т.д. Возможен ли такой подход и целесообразны ли усилия застройщиков жилой и промышленной недвижимости сегодня на территории Подмосковья? Идея, скорее, утопическая. Проблема кроется далеко не только в дороговизне инженерных коммуникаций и в стоимости рабочей силы, но и в надежности инвестора.
Во-первых, такие серьезные промышленники, как, например, Volkswagen или Magna, ушли в другие области: Калужскую, Ленинградскую и т.д., где местные власти предоставили существенно более выгодные условия для строительства технопарка. Электроэнергия там существенно дешевле и доступнее, земля для строительства предприятий предоставлялась даром, а стоимость рабочей силы – в 2-3 раза дешевле, чем в той же Москве и Подмосковье, и это немаловажно: конкуренция в ценообразовании идет с Китаем.
Во-вторых, Правительство Московской области, взяв за основу развития области ту же логику, сталкивается с проблемами нашего времени. Переговоры с инвесторами, заинтересованными в строительстве заводов в Подмосковье с 3000-5000 рабочих мест, заходят с тупик, поскольку встает вопрос: где будут жить рабочие и сотрудники этого предприятия? С одной стороны, существует вариант с арендным жильем, строительство которого могло бы решить данную проблему, однако на смену одного вопроса приходит следующий, без ответа: за чей счет происходит его возведение?
С другой стороны, конечно, возможно задействовать и механизмы ипотечного кредитования для сотрудников, и все было бы с этим хорошо, но есть одно НО, которое кроется в той самой разнице между Советским Союзом и современной Россией. Сегодня не государство является инвестором, и поэтому нет никаких гарантий, что промышленник, строящий завод, не передумает, не обанкротиться и вообще ничего с ним не случится. Поэтому и возникают сегодня серьезные сложности у государства с выбором инвесторов для строительства заводов, и совершенно непонятно, какой девелопер возьмется строить жилые комплексы рядом с таким заводом, рассчитывая реализовать недвижимость работникам предприятия. И еще менее понятно, какой банк и под какие гарантии станет выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья в таком месте и куда приведет весь этот рискованный путь всех его создателей.
Зачем коту офис?
Высокий покупательский спрос является самым главным подтверждением актуальности появления и развития КОТов, прежде всего, в Московской области. Перерастет ли предлагаемый застройщиками набор инфраструктуры в качественно новый – вопрос открытый, и ответ на него зависит только от государственной политики, поскольку задачей девелопера не является и никогда не будет являться решение экономической ситуации в каком-либо регионе России.
Если брать за пример Московскую область, то появление рабочих мест может быть спровоцировано рядом действий Правительства, направленных на формирование малого и среднего бизнеса. В свою очередь, реакцией на экономический рост станет и появление рабочих мест в КОТах. Такой сценарий позволит не только снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру и облегчить проблему «пробок» на подмосковных (и частично московских) трассах, но и за счет налогов от предпринимательской деятельности стабилизировать региональный бюджет.
Выгода для девелопера? С одной стороны, поступление налогов позволит государству самостоятельно решать вопросы социальной инфраструктуры региона, не возлагая всю ответственность за ее строительство на девелоперов. Стоимость квадратного метра, таким образом, тоже подвержена снижению. С другой стороны, возможность работы рядом с домом для ряда покупателей может стать существенным фактором при решении о приобретении недвижимости в том или ином месте, если он собирается здесь жить.
Будущее КОТов, в таком случае, обретает понятные формы: тогда они заживут самостоятельной жизнью, приобретая определенную автономию и независимость от столицы, частично превращаясь в мини-города и гуляя, как им и положено по природе, «сами по себе».
Комментарии специалистов
Юрий Карамаликов, Директор по бизнес-коммуникациям компании МИЭЛЬ
КОТ – это шаг вперед в развитии территории, поскольку до этого строили спальные районы. В определенный момент все, и в первую очередь, государственные органы, поняли, что так дальше развитие происходить не может, потому что нагрузка на существующую инфраструктуру возрастает, а нового ничего не создается: нет новых детских садов, школ, магазинов, дорог, коммуникаций и т.д. И в тот момент произошло регулирование строительства, когда перестали давать разрешение на строительство жилой недвижимости без социальной инфраструктуры. То есть, современный КОТ – это ответ на требование государства по развитию города. Возможно, для сегодняшнего дня это решение стало полумерой, и надо идти дальше? Возможно, стоило бы перенести в Московскую область вузы, НИИ, вывести весь учебный сектор из Москвы в Подмосковье и тем самым дать импульс развития новой территории?
Марианна Романовская, Директор департамента консалтинга GVA Sawyer
Если в государстве в целом и в Московском регионе в частности объективно растет экономика, то рыночными путями будет возникать требование к тому, чтобы создавались новые рабочие места. Они, в свою очередь, будут стимулировать спрос на дополнительные жилые площади рядом, то есть существует вероятность, что эти предприятия могут стать градообразующими. Если мы говорим о теориях «контролируемого рыночного механизма», то здесь нужно отметить, что, например, в Москве есть существенное количество промышленных предприятий. Катализатором для развития небольших кластеров на территории Московской области может стать решение о переносе этих производств в регион, чтобы кроме жилья здесь строилось что-то еще. Еще один вариант – когда в рамках действий государственного сектора или смешанной формы бизнеса с государственной частью государство решает, что в том или ином месте должен быть, например, университет и при нем – производство.
Сергей Ореханов, Генеральный директор «Портал Групп»
Вопрос комплексного освоения территорий на 99% – государственный, и начинается он с территориального планирования. Никакой рынок ничего не сможет расставить по своим местам. Когда все делается правильно, то предполагается существование и планируемого маневренного фонда, и планируемой дорожной сети, и планируемые подготовленные места для инвесторов, строящих промышленную недвижимость. Конечно, подвижки со стороны государства есть, но только в некоторых областях: например, в Калужской и Ульяновской, где начали с производства, потому что при комплексном освоении территории отталкиваться все же нужно именно от производства.
