Поступательное развитие рынка недвижимости России связано с множеством макро- и микроэкономических факторов, и после кризисных 2008-2010 годов это развитие нарастает по экспоненте: как в количестве построенных квадратных метров, так, увы, и по росту цен. Экспоненциальный рост цен, учитывая специфику российской экономики и российского общества в целом, во многом объясняется фактором, отсутствующим в отчётах аналитиков рынка. Но известным решительно всем: так называемой “коррупционной составляющей удорожания”. Стоит ли объяснять, но это те самые откаты, которые получают чиновники всех мастей за согласование и выделение земельных участков под новое строительство, за выдачу разрешений на реконструкцию жилья старого фонда, и прочие, весьма многочисленные процедуры, скрытые от глаз конечных потребителей этого рынка – нас с вами.
Не секрет, что коррупционная составляющая в стоимости новостроек Москвы доходила в лужковские времена до 80% цены готового квадратного метра жилья, при среднем оценочном значении в 25%. Даже если брать в расчет это среднее, получаем четверть стоимости, четверть накопленной нами суммы на квартиру – в карман чиновника. Эти цифры, само положение вещей настолько потрясают иностранных инвесторов, что их практически полное отсутствие на российском девелоперском рынке объясняется именно наличием коррупции на всех уровнях, а не происками пресловутой “русской мафии” или сговором отечественных девелоперов и застройщиков, якобы сговорившихся не допускать иностранные компании на рынок долевого строительства.
Собственно, не только Москва страдает этим заболеванием – от Калининграда до владивостока и от Новосибирска до Сочи основным камнем преткновения при реализации любого девелоперского проекта является желание чиновника набить свою бездонную мошну. Так, например, по оценочным прикидкам местных аналитиков, квартиры в Новосибирске (имеется в виду первичный рынок, строящееся жильё) подешевели бы минимум на 17%, если бы из их конечной стоимости вычленить весь объём взяток, который пришлось “внести” в кассу бюрократов разных уровней. Сходные данные по Омску, Красноярску, другим крупным городам Урала и Сибири.
На первый взгляд, эти цифры мало касаются вторичного рынка, хотя, как уже давно известно, цены вторички “подтягиваются” или опускаются вслед за ценами на строящееся жильё, так что если даже Вы приобрели жильё в доме брежневских лет постройки на окраине того же Новосибирска – не менее 20% стоимости можно было бы скостить, не будь в органах государственной власти круговой поруки и круговой же коррупции...
Особая статья – строительство знаковых объектов: стадионов в крупных городах, гостиничных и жилых олимпийских комплексов в Сочи, возведение офисного мегацентра “Москва-Сити” и так далее. При себестоимости строительства равной, условному Икс, цена реализации на свободном рынке или цена, за которую государство выкупает эти объекты у девелопера может составлять 5 Икс и более. Стоит ли говорить, что девелоперы в этих случаях свои, прикормленные.
По мнению экспертов, иностранным компаниям выгоднее “встроиться” во вторичный рынок российской недвижимости – откаты не так видны и не столь ужасают потенциальных инвесторов (хотя, скажем, такие схемы как перевод в нежилой фонд или расселение аварийных жилых зданий – стопроцентно коррупционные операции по своей сути). Интерес к открытию агентств недвижимости, к развитию франчайзинга проявляют многие западные компании.
Ещё в конце 90-х на российский рынок пришли крупные игроки рынка западного, но встроились они в те сегменты, где у российских риэлторов просто не было опыта: сегмент суперэлитной недвижимости и сегмент крупных коммерческих проектов (логистические комплексы, складские комплексы класса “А” и т.д.). Засилья иностранных инвестиций на рынке вторичной недвижимости не наблюдается, лишь пара-тройка крупных компаний, работающих по системе франчайзинга (например, “XXI Century”) раскинула достаточно непрочную сеть на просторах российского рынка. Однако, как говорят отечественные риэлторы, чтобы тут работать – надо тут жить, и с этим поспорить практически невозможно.
Фото: chel.urfo.org
