Всегда интересно через некоторое время вернуться к прошлым прогнозам и посмотреть, насколько они оказались точными. В декабре прошлого года я попытался сделать прогноз развития ценовой ситуации для рынка жилья Нижнего Новгорода на 2011-12 годы. Кратко напомню, что в основе этого прогноза лежали следующие предположения:
1. Экономическая ситуация в стране и регионе достаточно стабильная, поэтому возможно применять экстраполяцию, как традиционный метод краткосрочного прогнозирования.
2. Развитие ценовой ситуации на рынке жилья предлагается представить, как совокупность двух экстраполирующих трендов:
* глобального, для которого характерен стабильный ценовой рост, опережающий инфляцию, на протяжении многих лет;
* и локального, когда после резкого скачка цен наблюдается период ценовой стагнации - возврата к глобальному курсу.
1. Умеренный и стабильный рост (2001-05)
2. Период «большого скачка» (2006-08)
3. Обвал цен (2009)
4. Ценовая стагнация (2010)
Исходя из этой гипотезы, было предположено, что в течение всего 2011 года в Нижнем Новгороде продолжится ценовая стагнация, а в 2012 году возможен постепенный переход к повышению цен, причем повышаться цены будут, отставая от инфляции.
Как это часто бывает, прогнозы редко сбываются со 100-процентной точностью. Вот и на этот раз «погода» на рынке жилья оказалась несколько иной, а именно, переход к повышению цен случился не в 2012 году, а гораздо раньше. В течение января-августа 2011 года цены на жильё в Нижнем Новгороде неуклонно росли, правда, очень медленно, прибавляя в среднем по 0,3% в месяц.
Характер развития ценовой ситуации в 2011 году требует корректировки прогноза. Можно предположить, что «ползучий» рост цен продолжится и в 2012 году. Скорее всего, за весь следующий год цены подрастут не более, чем на 4-5%, но этого будет уже достаточно, чтобы в Нижнем Новгороде был преодолён средний уровень 50 тысяч руб./кв.м.
Как лучше поступить в складывающейся рыночной ситуации?
Нижегородцам, желающим улучшить свои жилищные условия, можно посоветовать не откладывать своё решение надолго. Снижение цен в ближайшем будущем вряд ли уже можно ожидать, а объем предложения на рынке сейчас таков, что без труда можно найти подходящую квартиру на свой вкус и кошелёк.
Неплохое сейчас время и для инвестирования. Правда, на рынке готового жилья ждать высокой доходности не следует, зато инвестиции здесь понятны, а риск минимален. Покупка однокомнатной квартиры с последующей сдачей в аренду может принести 10-12% годовых.
А вот инвестиции на рынке строящегося жилья интереснее, благо и подходящие объекты для этого сейчас имеются. Компактные однокомнатные квартиры с отделкой в «антикризисных» домах (застройщики «Жилстрой-НН» и «Квартстрой-НН») на стадии котлована можно приобрести за 1,1-1,3 млн. рублей. Если ориентироваться на цены готового жилья в окружении этих домов, то такая покупка может иметь доходность до 20%.
Алексей Чемоданов, аналитик рынка недвижимости
Фото: www.skyscrapercity.com
