Эксперты пророчат крупный спад жилого строительства. В этой ситуации на первый план выходят механизмы целевой поддержки различных слоев населения, поддержки на уровне «рабочий коллектив». Чего ждать от корпоративного жилья, и как оно будет развиваться? «Корпоративные жилищные программы в прошлом и будущем» - такой круглый стол прошел в Нижнем Новгороде.
Проблема кадров решается сегодня
- Несмотря на крупное строительство, в следующем, а, может, и в 2016-м году, цены на жилье будут падать, - считает редактор журнала «National Business» Валерий Браун. - Кроме того, демографический кризис, о котором все долго говорили, наконец, стал чувствоваться. И, несмотря на то, что в следующем году возможно напряжение на рынке труда, безработицы не будет, кадров как не хватало, так и не будет хватать ближайшие 10-15 лет. Поэтому, компании нуждаются в привлечении новых кадров и думают, как их у себя удержать. Обе эти причины приводят к серьезному в будущем росту корпоративной ипотеки.
- Есть специальные жилищные программы для предприятий и корпораций, - поясняет руководитель Нижегородского ипотечно-корпоративного альянса Алексей Денисов. – В первую очередь это касается предприятий, которые имеют «длинный» оборонный заказ, или другой заказ от государства. Эти предприятия наверняка будут долго испытывать кадровые сложности. И эти проблемы нужно решать сегодня. У нас есть набор таких программ, есть они и у министерства строительства и у министерства социальной политики Нижегородской области.
Крупнейший заказчик жилья - администрация
- Администрация скорее не заказывает жилье, а дает возможность досрочно получить его на территории города, - поясняет заместитель директора департамента строительства администрации Нижнего Новгорода Артем Каразанов. - Это зависит от темпов строительства. В следующем году поставлена задача сдать 1 млн. кв. м жилья. Кроме этого, мы сами строим дома по программе волнового расселения – берем субсидии в областном бюджете, строим и расселяем. За 2 года мы сдали порядка 1000 квартир. Планируется за три года переселить боле половины аварийного фонда.
Убрать административные барьеры
- Мы не понаслышке знаем, что такое - производство работ в наших климатических условиях, - объясняет председатель правления АКО «Русский капитал» Сергей Зуденков. - Когда часто приходится строить в чистом поле, когда десантируется отряд, и речь идет в первую очередь о том, чтобы создать условия для самих строителей.
- Не успели мы расправить крылья после 2011-года, как на горизонте возникла очередная «веселая» ситуация, - считает Зуденков. - Строим мы много, но хотелось бы больше. Могу констатировать, что в плане сотрудничества по строительству районы области работают по-разному. Например, в Борском районе команда работает грамотно – каждый твой рабочий день как застройщика начинается со звонка замглавы района, либо начальника управления капитального строительства: какая нужна помощь и поддержка. Но есть районы, которые работают крайне вяло и невнятно, абстрагируются от решения проблем, говорят: это ваши проблемы, наша задача лишь подписать акт приемки.
- В следующем году наверняка будет проходить спад строительства, - продолжает Сергей Зуденков. – В этой ситуации было бы неплохо, если бы администрация Нижнего Новгорода поработала над тем, чтобы создать структуру, которая будет способствовать сокращению сроков прохождения документации. На сегодняшний день проект проходит порядка 170 процедур, приходится согласовывать строительную документацию от 3 до 5 лет и расходовать на это от 10 до 30 % всех денежных средств. Это неправильно.
По словам Зуденкова, нужно перенимать передовой опыт соседей: так, в странах Восточной Европы согласование проекта жилых домов включает в себя всего 20 процедур, а сам процесс занимает меньше года – 240 дней. Есть такой опыт и в некоторых российских регионах: в Татарстане все эти процедуры сокращены, и даже в части эскизных проектов срок согласования составляет всего 15-30 дней.
Нужно убирать и излишние административные барьеры
- Денег всегда не хватает, а без денег строительства нет, - считает Зуденков. - Но ситуация такова, что бюджет мы, мягко говоря, корректируем в сторону уменьшения, а обязанностей по выполнению программ с нас никто не снимал. И хочется, чтобы администрацией все-таки была решена проблема дефицита земельных участков, которая объективно есть сегодня в Нижнем Новгороде. Чтобы проблема решалась выделением или перераспределением тех земельных участков, которые находятся в приграничных зонах административной зоны Нижнего Новгорода. Без земли, в воздухе, мы строить пока не научились, и, наверное, имеет смысл создать земельный задел в условиях прогнозируемого спада строительства.
Еще одна животрепещущая тема - корпоративное строительство в сельских районах.
- Есть программа, где руководители сельхозпредприятий имеют определенные дотации, субвенции при строительстве жилья для своих работников, - поясняет Зуденков. - Субвенции и дотации, но не более того. Если предприятия очень богатые - они могут строить жилье для специалистов за свои деньги.
Такие крепкие хозяйства есть, но их немного, и они эти проблемы решают самостоятельно. Чаще всего, это индивидуальное жилищное строительство, и как правило, вопрос решается точечно по тому или иному специалисту, в котором работодатель заинтересован.
Аренда за полцены и ипотека без процентов
Развитие корпоративного жилья тесно связано с ИЖК.
- Жилищный вопрос у всех стоит остро, - поясняет Алексей Денисов. - Но Федеральное агентство ИЖК заинтересовано в том, чтобы поддерживать те категории граждан, которые необходимы правительству и области. Нужно чтобы помощь была целенаправленной.
И программы корпоративного жилья позволяют решать кадровые вопросы, развивать экономику региона. При министерстве социальной политики уже создана рабочая группа, куда входят представители 10 крупнейших предприятий, и их потребность в жилье оценивается в 2600 квартир.
Для решения жилищных вопросов ИЖК предлагает три направления: арендное жилье, корпоративные новостройки и корпоративную ипотеку.
- Арендное жилье - мы строим его под заказ предприятия, а оно сдает его в аренду своим работникам, - поясняет Денисов. - Причем предприятие не тратит денег на капитализацию, на создание самого объекта, но ежемесячно компенсирует своим сотрудникам часть арендной платы. Мы строим, получаем долгосрочный кредит и отдаем его теми арендными платежами, которые от предприятия получаем.
Причем цены у корпоративной аренды – весьма либеральные.
- В Арзамасе стоимость аренды для однокомнатной квартиры составляет 6300 рублей в месяц, для двухкомнатной – 10 500, - уточняет Алексей Денисов. – Причем половину оплаты компенсирует работодатель – Арзамасский приборостроительный завод. В итоге сам работник платит порядка 3500 рублей в месяц за однокомнатную квартиру с отделкой и мебелью. Это при том, что средняя арендная плата для однокомнатных квартир в Арзамасе порядка 9 тыс. руб.
Второй проект - «арендные дома» для Волжского пароходства на Бору, был уже дороже. Однокомнатная – 8 000 рублей, двухкомнатная -12. Но есть мебель, отделка. И половина стоимости компенсируется работодателем.
Кроме того развивается и программа корпоративных новостроек.
- Многие предприятия готовы поощрять работников не только предоставлением арендного жилья, но и передачей жилья в собственность, - поясняет Денисов. – Причем, предприятие готово помогать сотруднику в выплате кредита. Ведь в Налоговом Кодексе прописана норма, по которой работодатель может направлять 3 процента от фонда оплаты труда на погашение процентов по кредиту, и относить эти затраты на себестоимость выпускаемой продукции.
Плюсы есть и для предприятия и для сотрудника.
- Первое закрепляет кадры на длительный период, ведь кредиты выдаются на срок до 30 лет. Работник же фиксирует цену покупки - она для него не меняется, он должен только выплатить ипотеку. Да и цена на такое корпоративное жилье несколько ниже рыночной.
Существуют и программы корпоративной ипотеки.
- В том случае, если предприятие не готово сделать заказ жилья, оно может оплачивать ипотечные проценты за своего сотрудника, в случае если он покупает в кредит любое жилье на вторичном рынке.
Правда, кредит дадут не каждому работнику. Действует система плохой кредитной истории, что и в обычных банках.
Сейчас много стали говорить о доходных домах. В чем разница между таким домом и корпоративным жильем?
- Арендное жилье - это обычные квартиры для жизни, - объясняет Денисов. - А доходные дома, которые широко распространены в Москве и Питере - все-таки не жилые помещения. Они стоят на земельных участках, которые предназначены не для строительства жилья, а для размещения гостиниц, общежитий и офисов.
- Доходные дома – маркетинговый ход, попытка уйти от аукциона, - считает Артем Каразанов. - Ведь с 1 марта следующего года вступят в действие нормы, по которым аукционы для застройщиков станут обязательными.
И, согласно правилам, любое предполагаемое к строительству жилье будет торговаться не по цене земли, а по тому, насколько дешево застройщики предложат его для жителей.
Эксперты считают, что сегмент корпоративного жилья будет развиваться усиленными темпами. Ведь, в условиях когда экономическая ситуация нестабильна, корпоративные программы могут оказаться едва ли не самым надежным решением жилищного вопроса.
