Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает свой юридический практикум на страницах "РБК-Недвижимости". На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с "объектом незавершенного строительства".
В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные - от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств.
В результате возникает так называемый "объект незавершенного строительства". Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко, государственные органы вынуждают "счастливого" обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.
Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив положение собственников объектов незавершенного строительства.
Суть проблемы
Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность, либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены.
Недостроенные объекты, при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП, могут быть предметом сделок (залог, купли-продажи и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают.
При этом, когда государственные или муниципальные органы заключают с коммерческими организациями договоры аренды земельных участков для строительных целей, естко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом, как законом, так и зачастую и самим договором, предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства.
Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами, даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка являются действия тех или иных государственных органов, в том числе, и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социальное значимые для государства объекты жилье, детстские сады, больницы и др.
Освободившиеся таким образом земельные участки в дальнейшем используются под государственные нужды, либо повторно выставляются на аукцион.
Некоторую защиту застройщиков от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Согласно ему, особые преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 01 января 2012г. В этом случае, собственник вправе требовать заключения нового договора аренды земельного участка на безконкурсной основе в целях завершения строительных работ.
Однако, эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших свои права в ЕГРП до 01 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли этот земельный участок выделяться неоднократно, в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта.
Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостороя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время, в большинстве случаев застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями.
Учтя все эти недостатки, в земельное законодательство были внесены соответсвующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015 года.
Дословно новая редакция закона звучит следующим образом "в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов" (п. 21 ст. 3 ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ").
Итак, с 1 апреля 2015 года у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей .
Примеры из практики
Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности).
Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015 года.
Случай 2. Получив до 1 марта 2015 года право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным работам не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором.
Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015 года зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства.
Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015 года, однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке.
Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 01 апреля 2015 года вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов.
С учетом всего сказанного, я бы рекомендовал всем кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности или владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015 года.
Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для "РБК-Недвижимости"
