Нередко люди сдают или снимают квартиры самостоятельно. Причины тому разные. Но многие не знают, как правильно это сделать, и порой попадают в очень неприятные ситуации. Как все же правильно сдать или снять квартиру? Как оформить договор? Об этом рассказывает вице-президент Гильдии риелторов Московской области, руководитель компании «Теремок» Константин Манченко.
– Что самое главное при сдаче жилья внаем?
– Правильно составить договор. И ни в коем случае не полагаться на слово.
– Даже если я сдаю квартиру своим хорошим знакомым?
– Даже со знакомыми отношения следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ) путем составления документа, подписанного сторонами. Форма типового договора найма жилого помещения утверждена постановлением Правительства РСФСР от 25.09.85 г. № 415.
– А можно снять неприватизированную квартиру?
– Можно, но так как квартира не приватизирована, то хозяин этой квартиры как бы и не хозяин. Он сам является нанимателем, а вы будете с ним заключать договор поднайма с согласия наймодателя.
Договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок договора не может превышать срока договора найма жилого помещения. И еще: если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.
– При аренде квартир нередко возникает такая ситуация: срок найма квартиры заканчивается, а наниматель не проявляет инициативы по его продлению. Что следует делать в этом случае?
– Проверьте отсутствие претензий со стороны соседей (обязательно тех, которые живут под вашей квартирой). Проверьте состояние квартиры и сохранность имущества, переданного нанимателю вместе с квартирой, работоспособность электроприборов, розеток, выключателей, сантехнического оборудования и т. п. Однако имейте в виду, что если нанесенный квартире ущерб не выходит за рамки норм естественного износа, то вы не вправе требовать с нанимателя компенсацию.
– А если в процессе проверки возникнут претензии к нанимателю?
– Если у вас есть претензии к нанимателю, попытайтесь совместно с ним определить сумму ущерба и решить порядок расчетов. Если же наниматель не признает ущерб или оспаривает сумму ущерба, а также не желает подписывать ваши претензии с указанием суммы, то привлеките соседей (знакомых), которые видели состояние квартиры и имущества до начала найма и подпишут акт. Ущерб в этом случае вам придется взыскивать через суд.
– Нередко бывает, что наниматели задерживают оплату за квартиру. К примеру, подходит срок, а они начинают скрываться. После того, как квартиранта найдут, он обещает заплатить, но не сейчас, а завтра или когда будут деньги. Что делать хозяину квартиры в данной ситуации?
– Тут необходимо выделить две ситуации. Первая: подошел срок оплаты, а вы несколько дней не можете найти нанимателя. Чтобы избежать этого, необходимо в договор найма включить пункт, согласно которому наниматель обязан вас предупредить об освобождении квартиры в определенный срок (в том числе и при оставлении имущества без присмотра).
Этим пунктом договора четко определено время, когда вам стоит предпринять необходимые действия по защите своей собственности. В присутствии участкового инспектора или свидетелей вскройте квартиру. Если наниматель съехал, то разыскивать его придется через милицию, а задолженность взыскивать через суд. Если же в квартире имеется имущество нанимателя, а срок его отсутствия достаточно большой, то, составив опись принадлежащего нанимателю имущества, необходимо обратиться с заявлением в милицию о пропаже нанимателя и, после проведения милицией необходимых действий в квартире, предпринять действия, которые будут описаны в следующей ситуации.
Вторая ситуация: подошел срок оплаты, а наниматель, в связи с нехваткой денег, обещает заплатить завтра, послезавтра и т. д. Это нарушение договора найма, и выселять нанимателя нужно в кратчайшие сроки: нет гарантии, что такая же история не будет повторяться каждый раз, когда нужно будет платить.
Вам следует предупредить нанимателя-должника о предстоящем выселении в связи с неуплатой в присутствии свидетелей (соседи, знакомые, родственники) в письменной форме с указанием времени и даты выселения, обязательно под расписку. Если наниматель отказывается от подписи вашего предупреждения, то его могут подписать свидетели, но обязательно сделав приписку об отказе нанимателя от подписи.
В день выселения желательно пригласить участкового или свидетелей, в присутствии которых вскрыть квартиру с оформлением акта, в котором перечислить ущерб, нанесенный квартире и вашему имуществу, и обнаруженные в квартире вещи нанимателя. Имущество нанимателя вы вправе задержать до решения суда и получить впоследствии компенсацию из вырученной от продажи имущества суммы. При этом необходим документ, подтверждающий эту сумму. И обязательно смените замки на входной двери.
– Можно ли досрочно расторгнуть договор найма?
– Можно. Ибо, согласно ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях: во-первых, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Во-вторых, в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю могут дать возможность за период не более года устранить все нарушения, из-за которых был расторгнут договор. Если же в течение определенного судом срока наниматель не устранит нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, по повторному обращению наймодателя договор расторгается судом. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения, тоже не более чем на год.
Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре. Например, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. А также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (например, если дом подлежит переводу в нежилой фонд или сносу и т. п.).
– Получается, что досрочное выселение возможно только по решению суда?
– Да, это действительно так. И еще: выселение возможно только в том случае, если вы нарушили какой-то пункт договора. Поэтому мой совет людям, которые сдают квартиры: оговорите в договоре условия досрочного расторжения с вашей стороны. К примеру, на случай форс-мажорных обстоятельств, если вам срочно понадобится сдаваемая квартира. Правда, в этом случае вам придется не только подобрать новый вариант, но и оплатить арендатору переезд. А без этих условий у вас квартиру никто не снимет.
Фото: www.sostav.ru
