В октябре ценовой тренд на рынке недвижимости перешел из вертикали в горизонталь. После беспрецедентного взлета в первой половине года осенью цены замерли: за октябрь в целом по рынку они выросли на 2-3%, скорее, по инерции, а в сегменте вторичного жилья и вовсе зафиксировались. Объясняется это тем, что именно в октябре спрос на недвижимость сократился, а предложение увеличилось, но насколько долговременным будет такое положение дел? Что это - окончательная остановка или кратковременное затишье?
Почем баррель?
Октябрьское сокращение спроса можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, это падение цен на нефть. Российская экономика в целом очень зависима от сырьевой конъюнктуры, и рынок недвижимости - не исключение. В предыдущие годы эта корреляция прослеживалась четко: снижение стоимости барреля тут же отзывалось стагнацией в риэлторском сегменте. Этот фактор остается значимым и сегодня.
Второй факт состоит в том, что большинство ипотечных покупателей отложили приобретение недвижимости, несмотря на то, что предложения ипотечных кредитов стали исключительно многообразны и выгодны. Количество игроков на рынке ипотеки выросло многократно - порядка 70 банков в этом году разработали свои программы. Тем не менее, большинство получателей кредитов просто не могли их реализовать: просто не успевали за ростом цен на рынке в предыдущие месяцы.
С другой стороны, стоимость аренды жилья выросла не так резко. Если в начале года плата за аренду квартиры и ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту за аналогичное жилье были практически одинаковы, что, естественно, служило дополнительным стимулом для покупки, то сегодня счет 1:2 не в пользу ипотеки. В такой ситуации многие решили выждать.
Нельзя сбрасывать со счетов и политический фактор. Накануне президентских выборов звучит множество обещаний сделать жилье более доступным, в частности, за счет активизации строительства новых домов. Эти обещания также влияют на настроение потенциальных покупателей.
Отложенный спрос
Несколько изменилась и структура спроса. Этой осенью гораздо больший интерес со стороны покупателей вызывает загородная недвижимость. В условиях, когда собственный коттедж с участком сравнялся по цене с 3-комнатной квартирой в панельном доме в столице, многие делают выбор в пользу загородного жилья.
В то же время предложение квартир по сравнению с летним периодом выросло почти на треть, и сегодня число выставленных на продажу объектов достигло 30 тысяч. На первый взгляд, это большая цифра, тем не менее, при поиске конкретных вариантов дефицит жилья все же ощущается.
Увеличение предложения связано в основном с двумя факторами: девелоперы наконец выставили на продажу новостройки, а инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость с целью получения дохода, решили зафиксировать прибыль, не дожидаясь конца финансового года.
В результате сложившегося баланса спроса и предложения цены практически остановились, но, если проанализировать ситуацию, выясняется, что дальнейший рост стоимости жилья неизбежен.
Это подтверждает, в частности, ожидания застройщиков: они выбросили на рынок далеко не все имеющиеся объекты, а это значит, что их придерживают в ожидании более благоприятной ценовой ситуации. Что касается инвесторов, их ожидания в отношении доходности инвестиций и так были существенно превышены, поэтому они и реализовали недвижимость несколько раньше обычного срока, не дожидаясь возможного негативного влияния со стороны рынка нефти. В начале следующего года они, вероятнее всего, снова начнут скупать объекты, тем самым разогревая спрос.
Развитие рынка ипотеки и активное продвижение банками своих программ также неизбежно будет стимулировать покупки недвижимости с использованием ипотечных кредитов. Пока эта тенденция не очень заметна, но в перспективе ипотека существенно изменит риэлторский рынок.
Питер подтянется
И еще одна рекомендация: обратить взгляд за пределы столицы. Московская недвижимость за нынешний год очень сильно прибавила в цене, но если не случатся новые законодательные эксцессы, повторения такого скачка не будет. В то же время столица задала определенный ценовой уровень, и все города-миллионники будут под него подтягиваться, и в первую очередь это касается Санкт-Петербурга. Если раньше стоимость квартир в Северной столице была в среднем на 30% ниже московской, то по итогам года разрыв увеличился до 50 процентов. Ситуация неизбежно будет выправляться.
По прогнозам, в следующем году темпы роста цен на недвижимость в регионах будут раза в два выше, чем в Москве. Если в столице удастся заработать около 25% годовых на повышении стоимости квартир, то в регионах уровень доходности может превысить и 40 процентов.
Роман Мурадян,
генеральный директор брокерского дома "Золотые ворота"
