Одним из факторов, которые могут повлиять на арендную ставку офисного помещения, является возможность сдачи площадей в субаренду. Дополнительный источник дохода должен быть официально закреплен в договоре между собственником жилья и арендатором, ведь далеко не все арендодатели согласны мириться с тем, что кто-то сдает те же самые площади, к тому же, зачастую получая даже больший доход.
Третий — не лишний
О том, что рынок офисной недвижимости на сегодняшний день является, скорее, рынком арендодателя, нежели арендатора, говорится нередко. Впрочем, порой случается и так, что арендатор переходит на «другую сторону баррикад», предлагая в субаренду занимаемые им площади. Но даже в этом случае он все равно обладает гораздо меньшими возможностями, чем непосредственный владелец здания, ведь его обещания новому арендатору так или иначе должны лежать в рамках, которые были установлены договором аренды для него самого. И все же небольшие компании, желающие снять для себя помещение, нередко идут на такие «ограниченные» взаимоотношения с прямым арендатором.
Причины, которые ими движут, вполне понятны — прежде всего, это возможность снять гораздо меньшую площадь, чем предлагается собственником изначально. Появляющиеся на рынке бизнес-центры сразу сдаются большими блоками. «В них садятся либо управляющие компании, сдающие площади меньшими блоками, либо арендаторы, которые делят на блоки и сдают потом либо часть излишков, либо всю площадь по частям», - рассказывает Юрий Калашников, заместитель руководителя отдела аренды коммерческой недвижимости компании Delta estate. Как правило, в субаренду предлагаются наиболее дефицитные площади — до 500 кв.м (реже — до 1000 кв.м). Рынок же площадей больших размеров в принципе достаточно насыщен.
Несмотря на то, что собственники могут поставить ценовые рамки, в пределах которых арендатор их площадей вправе назначать цену на субаренду, или прописать условия, по которым сдать в субаренду офисное пространство можно только с их письменного согласия, договориться с коммерческими структурами оказывается все же легче, чем иметь дело с федеральной собственностью. При том, что она активно сдается в аренду, ее субаренда требует серьезных согласований, а ставки сразу же вырастают на «повышающие коэффициенты».
Принято считать, что арендовать офис у арендатора более выгодно, нежели напрямую. Отчасти это так и есть, поскольку в этом случае не приходится переплачивать за лишнюю неиспользуемую площадь, и имеется возможность использования небольших пространств.
Однако если при этом посмотреть на ставки субаренды, то можно заметить, что они зачастую не ниже, а то и выше тех, по которым прямой арендатор сам арендует офисные площади. А в случае, когда целью прямого арендатора становится дополнительный заработок на повторной сдаче площадей, накрутка может доходить и до 100%.
Кроме этого, не стоит забывать и о случаях, когда компании изначально заключают с собственником долгосрочный договор аренды и долгое время «сидят» на старых условиях, несмотря на рыночное повышение ставок. Это не только делает их пребывание в бизнес-центре крайне выгодным, но и превращает субаренду в более чем доходное мероприятие. Кстати, в этом случае прямому арендатору может быть интереснее даже полностью пересдать свои площади в субаренду, чем занимать их самостоятельно. В среднем же ставка субаренды отличается на 15-20 % от первоначальной, и в ее стоимость может быть включена отделка нового офиса, причем чем лучше был произведен ремонт, тем выше будет цена.
Связанные одной цепью
Кроме желания получить прибыль, у арендатора, как правило, имеются дополнительные веские причины для того, чтобы сдать свои площади в субаренду. Некоторые компании, к примеру, изначально арендуют большие пространства, чем им требуется на момент заключения договора. Как правило, причина этого лежит в долгосрочной перспективе: например, если в планах арендатора значительное расширение, то для того, чтобы через какое-то время не столкнуться с проблемой нехватки места, компания может зарезервировать для себя дополнительное офисное пространство. Да и в случае, когда расширение по каким-либо причинам не произошло, субаренда снова выступает в качестве своеобразного спасательного круга.
О еще одном варианте рассказывает Юрий Калашников: «Приобретено в собственность новое помещение под офис, но есть соблазн приобрести и то помещение, которое некогда арендовалось (при условии его ликвидности), тогда, с прицелом на возможную перспективу выкупа, помещение бывшего офиса сдается в поднайм». Другими словами, субаренда — очень неплохой инструмент для варьирования временно лишними площадями.
Однако вместе с плюсами у субаренды имеются и существенные минусы. Прежде всего — это двусторонняя ответственность. Создается ситуация, в которой прямой арендатор отвечает буквально за все и перед всеми: именно он платит владельцу здания и несет риски невыплат со стороны субарендаторов, и именно он отвечает перед субарендаторами за выполнение условий по договору со стороны владельца.
Именно поэтому все тонкости взаимоотношений необходимо прописать в договоре субаренды: в частности, оговорить отдельно ситуацию, когда владелец здания досрочно расторгает договор с прямым арендатором. Очевидно, что в этом случае под удар попадает и субарендатор, а вот о том, какими будут действия сторон, должен упоминать договор.
«Главным недостатком в условиях субаренды являются связанные с таким договором риски, а основным преимуществом является возможность для субарендатора снять небольшую площадь, которую невозможно арендовать в желаемом объекте напрямую. Основными рисками в условиях субаренды для арендатора является то, что он фактически не обладает никакими правами», - считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Нередко собственники здания не запрещают сдачу площадей в субаренду напрямую, однако прописывают в договоре условие, по которому арендатор обязан получить специальное разрешение на сдачу в субаренду площадей конкретной компании. Это позволяет владельцам контролировать состав арендаторов, не допуская, в частности, соседства конкурентов. «Можно понять позицию тех, кто относится к субаренде отрицательно, - считает Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium ONCOR International, - сохраняются риски, что субарендатор может нанести помещению какой-либо ущерб. Однако сейчас у разных собственников отношение по-прежнему различное. Кто-то относится к субаренде скептически, кто-то вполне допускает такую возможность».
