Если бы не ипотека, новое жилье для тысяч людей было бы несбыточной мечтой… А может ли ею стать сама ипотека? О том, кому рассчитывать на кредит, и что делать, если вы не соответствуете требованиям банков, рассказывают наши эксперты.
Типичный заемщик
Ирина Малыгина, директор АН «Кварц»:
- По данным ипотечного отдела агентства недвижимости "Кварц" более двух третей людей, приобретающих жилье в ипотеку, – это семейные пары. Гендерное соотношение среди желающих взять индивидуальный кредит на квартиру – 50 на 50. Обращаются как одинокие женщины, так и мужчины.
Возраст заемщиков колеблется между 27 и 50 годами. Большая часть одобренных кредитов приходится на возрастную группу от 30 до 45 лет.
Все заемщики имеют стабильные доход и работу. В абсолютном большинстве случаев они работают по найму. Индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса значительно реже, чем "наемники" получают одобрение банка на получение ипотечного кредита.
Наталия Маркова, начальник отдела ипотечного кредитования АН ЗАО «Адрес»:
- Типичный заемщик – человек в расцвете сил (от 30 до 40 лет). Чаще всего это семейные пары, которые имеют одного-двух детей. Обычно оба супруга работают. Совокупный доход в среднем – 50-60 тыс. рублей в месяц. По профессии большинство из них – служащие, специалисты, менеджеры среднего звена. Примерно с одинаковой частотой встречаются люди с «белым» и «серым» доходом.
Их требования
Наталия Маркова:
Доход.
«Банк хочет быть уверенным, что вы сможете аккуратно вносить платежи. Поэтому вполне закономерно, что он интересуется вашим доходом. Нельзя в общем сказать, какой должна быть ваша зарплата, чтобы вам дали ипотеку: все зависит от суммы и срока кредитования. Однако считается, что вы способны платить, если ваш доход превышает предполагаемый ежемесячный платеж как минимум в два раза. Обычно ежемесячный платеж составляет от 10 до 20 тыс. рублей, более значительные суммы большинству заемщиков выплачивать уже сложно. Разумеется, сколько бы вы ни получали, банк не поверит вам просто на слово – доход обязательно нужно подтвердить, так как кредитору нужны гарантии. К счастью, в качестве такого документа подойдет не только справка по форме НДФЛ (налоговой декларации физического лица), но и обычная справка с места работы с подписью бухгалтера. Таким образом, ипотеку можно получить и с «белым», и с «серым» доходом. Единственное требование – он не должен быть виртуальным.
Возраст.
Банк предвидит, что с приближением старости человек становится менее работоспособным, а значит, может лишиться постоянного дохода и возможности платить по кредиту. Поэтому, как это ни печально, банковские служащие напоминают своим клиентам об их возрасте. А точнее, они выдают ипотеку с таким расчетом, чтобы заемщик успел расплатиться до наступления 55 лет (у женщин) и 60 лет (у мужчин). Возрастные требования могут отличаться у разных банков, хотя и незначительно. Таким образом, если выход на пенсию для вас – дело недалекого будущего, то следует обратиться в банк, где эти требования мягче. Но в любом случае срок кредита будет для вас ограничен.
Кредитная история.
Известную пословицу «береги честь смолоду», можно было бы дополнить словами «а репутацию с первого кредита». Человек, который оказался в «черном списке», практически лишен шансов взять ипотеку. Однако, если в вашем прошлом есть такая неприятная деталь как опоздание с выплатой по кредиту, еще не все потеряно. Во-первых, чтобы попасть в пресловутый «черный список», просрочка должна быть существенной (от 60 до 90 дней, в разных банках по-разному). Если же просрочка небольшая, как правило, с банком можно договориться. Во-вторых, во многих случаях она возникает отнюдь не по вине заемщика, а в силу технических причин (например, платеж долго шел через почту) или какого-либо недоразумения. Скажем, вы заплатили 32 рубля, а надо было 32 рубля 25 копеек. И из-за них может быть просрочка! Поэтому каждая ситуация уникальна. И если вашу кредитную историю нельзя назвать безупречной, получить кредит вам, скорее всего, удастся, хотя это будет и нелегко».
Андрей Вихарев, менеджер центра ипотечных программ ЗАО «Монолит Истейт»:
- Когда ипотечный брокер направляет человека в банк, это означает, что клиент готов соответствовать требованиям данного банка. Важно и то, что у каждого брокера есть соглашения с рядом банков, и они нередко идут навстречу ради увеличения объема кредитования. Но, тем не менее, в нашей практике нередко возникают сложные ситуации. Рассмотрим их по порядку.
Что делать, если…
…вы не можете подтвердить свой доход (либо он недостаточен для получения кредита)
В таком случае можно уменьшить сумму кредитования. Если это невозможно, вы имеете право привлечь созаемщиков (до 4 человек). Они несут солидарную с вами финансовую ответственность: если вы не сможете платить, им придется расплачиваться за вас. Подобный способ решения проблемы эффективен и позволяет взять ипотеку даже с небольшим доходом. Но созаемщиков найти нелегко. Многих пугает большая ответственность. Кроме того, сейчас люди повально берут кредиты – на отпуск, на покупку машины и даже мобильного телефона. А это значит, что из их дохода автоматически вычитается ежемесячный платеж.
…ваш возраст уже можно назвать предпенсионным
Первое, что стоит отметить – во всех банках возрастные границы разные. Опытный брокер обязательно посоветует вам обратиться именно туда, где они шире, так как он обладает полной информацией по этому вопросу. Не исключено и то, что банк, который доверяет вашему брокеру, пойдет на уступки и продлит срок кредита на 5 лет.
…ваша кредитная история запятнана
Решение есть! Нужно обратиться к руководству того банка, куда вы внесли платеж с опозданием, указать причину просрочки и написать соответствующее заявление. Если вы не смогли платить вовремя в силу объективных обстоятельств, банк должен принять это во внимание. Бывает, что просрочки происходят по техническим причинам (скажем, в банке завис компьютер), а совсем не из-за халатности клиента. Если такое случилось с вами, будьте уверены – доказать свою правоту и отстоять свои права вполне реально.
В заключение хочется посоветовать будущим клиентам банков обращаться к профессиональным брокерам. Их работа - делать ипотеку доступной и выгодной.
Брокер: кто, зачем, как
Ольга Привалова, менеджер отдела продаж агентства недвижимости «Альфа»:
- Ипотечный брокер есть при каждом банке. Он может познакомить вас с конкретной ипотечной программой – но, разумеется, только «своего» банка. А для того, чтобы выбрать наилучшие условия, вам придется обойти немалое количество кредитных учреждений. Поэтому лучше обратиться к брокеру, который работает при агентстве недвижимости и сотрудничает с разными банками. Такой специалист знает много ипотечных программ и может ответить на ваши вопросы: «Кто даст кредит с серым доходом, можно ли в моем возрасте брать ипотеку на 10 лет, у меня была просрочка давно, что делать?»
Именно такому специалисту можно сделать «заказ»: «Найдите мне, пожалуйста, банк с самой низкой процентной ставкой и небольшим первым взносом». И если он профессионал, он найдет. Конечно, теоретически можно обойтись без брокера, самостоятельно отыскивая информацию в Интернете. Но, во-первых, это сложно и хлопотно, а во-вторых, брокер знает все нюансы многих ипотечных программ. Ведь даже при одинаковых процентных ставках могут отличаться другие важные условия. Например, иногда банк требует первый платеж, который в 2,5 раза превышает ежемесячный. Для некоторых людей это представляет серьезную трудность. А в-третьих, брокер не просто советует: «идите туда-то», он добивается того, чтобы клиент получил одобрение банка (иногда и несколько банков, так как у клиента должен быть выбор). В этом и состоит классическая услуга ипотечного брокера. Обычно она стоит 10-15 тыс. рублей – небольшая сумма по сравнению с ценами на квартиры.
Кстати, брокеры, как правило, – «выходцы» из специалистов по недвижимости. Они отлично ориентируются на рынке и могут сами подобрать не только банк, но и достойный вариант жилья, полностью довести клиента до сделки. Но такая услуга, конечно, стоит дороже.
Как же выбрать настоящего профи?
* Брокер не должен быть частным лицом. Важно, чтобы он работал в агентстве недвижимости. Это представляет дополнительные гарантии и возможность подключения других специалистов. Дополнительный плюс, если данное агентство состоит в Российской гильдии риэлторов.
* Если у вас есть рекомендации – воспользуйтесь ими.
* Доверяйте своему первому впечатлению. Хорошо, если уже после одной беседы вам стало ясно, по каким критериям брокер будет подбирать банк и как получить займ наиболее выгодным образом.
Подготовила Злата Балика
Фото: rbc.m2.ru
