Российский жилищный рынок сегодня производит впечатление гранаты без чеки: непонятно, когда и от чего взорвется. В Москве наступила относительная стабилизация цен, провинция потихоньку подтягивается, хотя в разных регионах этот процесс неоднороден. Поскольку тон задает все же столица, участники рынка и потребительская аудитория с опаской ждали наступления нового года: что он принесет?
Стабильности хочется всем, но верится в нее с трудом. Тем более что ближайшее будущее обещает перемену в устоявшихся правилах и сложившейся практике. Эксперты пока лишь могут констатировать главное: в столице по-прежнему в дефиците самое дешевое и самое дорогое жилье.
Европу догнали. Что дальше?
Оценивая 2007 год, ведущий эксперт агентства недвижимости «Доки» Алла Аксенова отмечает, что в его первой половине наблюдалась стагнация, летом наступил перелом, затем — уверенная стабилизация и последующий спорный рост цен осенью и в начале зимы: «Цены в долларах повышались, а в рублях, если сравнивать с концом 2006 года, стали ниже в среднем на 4 тыс. руб. за 1 кв. м».
Иначе комментирует ситуацию руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. По его словам, долларовые цены действительно увеличивались примерно на 2–3% в месяц, но важно помнить, что и сам доллар потерял за осень примерно 5–6%, т. е. заметно подыграл сторонникам роста.
Управляющий директор Московского ипотечного клуба, директор компании «Лаурел-ипотека» Алексей Теребков считает, что на московском рынке спрос на жилую недвижимость снижается за счет оттока частных инвесторов — они перекинулись на зарубежную недвижимость, где уровень цен ниже, а динамика роста — выше.
«Для 2007 года были характерны отложенный платежеспособный спрос, связанный с высоким уровнем цен, и нестабильная ценовая ситуация, — подтверждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Но некоторые участники рынка трактовали корректировку стоимости переоцененных ранее объектов как общее снижение цен на рынке».
Но спрос измеряется не в рублях, долларах или евро, а в покупателях, количество которых с июня 2007 года возросло более чем в два раза, считает А. Аксенова. «Если до конца лета продавцы были достаточно сговорчивы, и дисконт при продаже порой достигал 5–7%, то сегодня торговаться готовы далеко не все», — утверждает она.
Зато рынок риэлторских услуг приобретает все более цивилизованные черты. Десятимесячная стагнация заставила риэлторов работать по новым стандартам, бороться за покупателя, ценить его внимание. Рынок становится более ориентированным на клиента и на результат, который устраивал бы обе стороны.
Скромный рост цен в жилом сегменте рынка недвижимости в прошлом году многие специалисты связывают с тем, что платежеспособный спрос в нижнем сегменте рынка достиг своего потолка. «За последние пять лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы, — объясняет О. Репченко. — Полтора–два года повышения сменяет год стабилизации, потом все повторяется сначала».
Получается, что к 2009 году следует ждать нового витка цен. Но рост стоимости в геометрической прогрессии на какой бы то ни было товар не способен продолжаться вечно, напоминает эксперт. Существуют объективные ограничения, планка, по мере приближения к которой рост становится более умеренным или совсем пропадает. Хотя эта планка и может подниматься из-за инфляции, повышения уровня жизни и доходов населения, но никак не на 100% за год.
По мнению специалистов аналитического центра IRN.ru, есть причины полагать, что московская недвижимость уже близка к своему ценовому потолку, и новое двукратное подорожание квартир в нынешних условиях маловероятно. По стоимости всех классов жилья Москва догнала и перегнала многие европейские города, уступая разве что самым дорогим из них — Лондону или Монако.
Но с такой позицией согласны не все. На последнем заседании Международного ипотечного клуба вице-президент Ассоциации строителей России и глава ипотечной компании РИАКОМ Владимир Пономарев привел данные, согласно которым в Москве в последние три года объемы новых площадей практически не растут: 4,6 млн кв. м в 2005-м, по 4,8 млн — в 2006 и 2007 годах. Пока спрос не будет удовлетворен, рост цен будет обгонять инфляцию, уверен В. Пономарев.
Он указывает на прямую зависимость стоимости недвижимости в конкретном регионе от объемов возводимого там жилья: чем быстрее и больше строят, тем медленнее повышаются цены, и наоборот. В качестве примера В. Пономарев сравнил стоимость квартир в Саратове и Астрахани. Хотя в Саратове уровень жизни заметно выше, за счет большого объема вводимого жилья цены на новостройки там ниже, чем в сравнительно бедной Астрахани.
Ждем роста. или стабилизации?
Прогнозы направлений развития российского рынка недвижимости не отличаются оригинальностью — все они основываются на неизменном постулате: в нынешнем году все пойдет в рост. Предпосылками для этого служат подорожание стройматериалов (рост стоимости металла и цемента в прошлом году составил от 60 до 130%), земли, рабочей силы, электроэнергии.
Зато относительно того, на сколько поднимется стоимость жилья, оценки разнятся. По скромным прогнозам, в 2008 году недвижимость увеличится в цене на 15–25%.
А вот председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья депутат Иван Грачев полагает, что в этом году жилье подорожает на 30% плюс–минус 10%. Кстати, именно И. Грачев еще в 2005 году предсказал взрыв цен в 2006-м, оказавшись более дальновидным, чем девелоперы и риэлторы.
Председатель правления Фора-банка Александр Синельников придерживается мнения, что колебания жилищного рынка носят случайный, незакономерный характер, и в ближайшие полгода положение вещей существенно не изменится. «В предыдущие периоды (в конце 2003–начале 2004-го, во второй половине 2005–в 2006 году) стремительно взлетала стоимость жилья всех классов, — соглашается руководитель пресс-службы компании «Century 21 Россия» Ольга Строева. — В 2007 году рост цен прослеживался только по отдельным классам и районам. В частности, «прибавляли в весе» дешевые одно–двухкомнатные квартиры, которые с оживлением покупательской активности в сентябре ушли с рынка. В итоге иллюзию заметного повышения стоимости создают более дорогие варианты, оставшиеся в продаже».
В то, что столичное жилье прекратит дорожать в ближайшее время, верят немногие. «Это произойдет лет через пять–шесть, — комментирует заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина. — Мне кажется, что предельная стоимость стандартной московской «однушки» в панельном доме на окраине поднимется до $300–400 тыс.». Кому-то этот прогноз покажется малодостоверным, но в 2005 году тоже никто не мог предполагать роста цен на 100% за полтора года.
Мухи — отдельно
С тех пор как в России заработала ипотека, не утихают разговоры о том, что следует придумать систему социальных льгот, чтобы этот механизм стал доступным для большей части населения. Так, власти уже разработали систему поддержки молодых семей, желающих приобрести квартиру или дом в ипотеку. Насколько справедливо считать эти льготы действующими — отдельный вопрос. Но их наличие позволяет употреблять термин «социальная ипотека».
Большинству банкиров такая ипотека не нравится. Дотации, которые получают молодые семьи на оплату процентов или основного долга, имеют нестабильную основу в виде ежегодной строки в региональном бюджете. Сегодня в этих бюджетах нашлись деньги на субсидирование молодых, завтра — нет, а заемщикам нечем гасить кредит.
Что в этой ситуации делать банкам? Изымать залог? Это только приносит лишние хлопоты и портит репутацию. К тому же ипотечные кредиты, выданные клиентам, неспособным гасить их без посторонней помощи, считаются субстандартными, иначе говоря — неликвидными. По словам А. Синельникова, такие кредиты нельзя рефинансировать. Получается, участие в социальной ипотеке превращается для банка в благотворительность.
Единственный вариант, способный примирить кредитора с социальной ипотекой, когда государство берет на себя выплату первоначального взноса за жилье. Но как раз такая схема сегодня не предусмотрена. Напротив, в Москве, к примеру, надо собрать очень приличную сумму на первоначальный взнос, чтобы стать участником «возмездной» схемы получения жилья.
Она придумана для очередников, которые хотят получить квартиру быстрее и готовы вложить собственные средства. Квартира им достается по ипотеке, но в разы дешевле — примерно по 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Правда, соглашаясь участвовать в такой схеме, можно получить жилье за МКАД — в одном из городов Московской области. Для участников возмездных схем это считается законным.
В ходе обсуждения перспективности различных вариантов социальной ипотеки на заседании Международного ипотечного клуба прозвучала крамольная мысль: социальной ипотеки вообще не должно быть. Ипотека — механизм рыночный, поэтому незачем смешивать понятия. Социально не защищенные слои населения — отдельно, ипотечные заемщики — отдельно. Приобретение недвижимости в собственность во всем мире по карману только обеспеченным людям. Для всех остальных существуют различные виды аренды.
Для широких слоев населения
Депутаты Госдумы нового созыва планируют за время своей работы успеть создать все условия для того, чтобы в стране развивался жилищный фонд некоммерческого использования. Так, депутат Галина Хованская предлагает давать застройщикам налоговые льготы и приоритетное право на приобретение земли, с тем чтобы они сдавали квартиры в построенных домах в аренду малообеспеченным семьям по приемлемой цене. Кроме того, Г. Хованская видит смысл вернуть к жизни практику строительных кооперативов.
Президент Международного ипотечного клуба, депутат Госдумы РФ Александр Коган уверен, что строительство доходных домов будет инициировано на государственном уровне, как только начнет реализовываться программа развития малоэтажного строительства в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Когда это произойдет и какими будут доходные дома — никому не известно. Возможно, их самым реальным прообразом могут служить ведомственные общежития. Остается надеяться, что модернизированный вариант недорогого наемного жилья получится удачнее своего предшественника.
Впрочем, для тех, кого не привлекает аренда, но и ипотека не по карману, есть еще строительные сберегательные кассы (ССК), сочетающие в себе накопление, кредитование и государственную поддержку. Соответствующий законопроект одобрен правительством и, вероятно, будет рассмотрен на первой же сессии Госдумы нового созыва. Это означает, что при благоприятном развитии событий закон о стройсберкассах начнет действовать уже в июле 2008 года.
Депутат Госдумы Иван Грачев собирается добиваться увеличения суммы имущественного налогового вычета — льготы, на которую имеет право каждый, кто приобретает недвижимость впервые. Поскольку жилищный вопрос в России признается социально значимым, доходы, потраченные на покупку квартиры или дома, выводятся из-под налогообложения. Но не вся израсходованная сумма, а не более 1 млн руб. В 2004 году, когда размер вычета увеличивали последний раз, стоимость жилья более или менее соотносилась с этой суммой. Но теперь в Москве и Петербурге такой размер вычета выглядит несерьезно в сравнении с ценами на недвижимость.
Впрочем, и во многих регионах сумма 1 млн руб. несопоставима со стоимостью жилья для стандартной семьи из четырех человек. Ведь, скажем, в Самаре и Воронеже цена 1 кв. м жилья в престижном районе зашкаливает за $3 тыс.
Выше, крупнее
Нынешний год может положить начало новым явлениям на рынке недвижимости. Важным событием обещает стать вступление в силу Градостроительного кодекса Москвы. Он определит полномочия городских муниципальных образований, правила землепользования и застройки, вопросы территориального планирования, особенности градостроительной деятельности на охраняемых территориях.
В частности, закон «О московских нормативах градостроительного проектирования» четко укажет, что можно и что нельзя делать строителям — их работы не должны нарушать комфортность проживания столичных жителей. Хочется верить, что многочисленные декларации московских властей о запрете точечной застройки действительно положат ей конец. Предполагается внести в московский закон «О правилах землепользования и застройки» требования к расстоянию между зданиями исходя из их высотности, типа и назначения.
А вот на первый план в развитии жилищного фонда столицы наверняка выйдут проекты комплексной застройки — как высотные, так и малоэтажные. Только они, похоже, способны решить проблему однородности среды.
Другой тенденцией в строительстве станет увеличение площадей и этажности новых жилых комплексов. Иного выхода, как расти в высоту, у столицы по сути нет.
Фото Игоря Порхомовского
