Прогнозы по динамике цен и объемы спроса в такой ситуации делать бессмысленно. Очевидно одно: через год рынок загородных домов и дач будет непохож на сегодняшний
В Подмосковье весной 2015 года насчитывалось 343 поселка, где можно было приобрести коттеджи и участки с подрядом — на 7,3% меньше, чем годом ранее. (Проектов, в которых продаются участки — около 400; данные по динамике не публиковались).
В петербургском регионе реализуется 334 проекта (с готовыми домами, подрядом и без него) — на 14,4% меньше, чем весной 2014 года. Количество объектов сократилось на 4% (17 600 участков, домов и секций). При этом, по мнению аналитиков, "живых" проектов в пригородах Петербурга и "дачных" районах Ленобласти — порядка 180, чуть более половины рынка.
Методики подсчета могут отличаться, регионы тоже не слишком похожи друг на друга, но вывод общий: предложение сжимается вслед за спросом.
Есть и косвенные признаки, подтверждающие общую тенденцию.
По данным аналитиков, средняя стоимость подмосковных коттеджей остается на уровне чуть выше 15,5 млн рублей, однако в новых проектах цены почти вдвое ниже.
Предложение дач в аренду в Подмосковье выросло на 20% (спрос остался на прежнем уровне). Готовы сдавать загородное жилье в аренду те владельцы, кто покупал в инвестиционных (сберегательных) целях, спасая рубли, или те, кто просто не рассчитал силы и затраты на стройку и теперь старается вернуть хотя бы часть израсходованных средств.
Что вряд ли получится: об "инвестиционной привлекательности" вложений в участки и загородные дома сегодня не рискуют рассуждать даже записные оптимисты.
Это, впрочем, относится почти ко всем сегментам жилой недвижимости. Профессиональный девелопер, управляющий партнер УК "Теорема" Игорь Водопьянов говорит, что, начиная с 2008 года, все его вложения в новые жилые проекты в лучшем случаем приносили нулевой (с учетом инфляции) результат. "Если бы я сразу вложился в доллары, сейчас был бы намного богаче",- меланхолично рассуждает Водопьянов. (УК "Теорема", впрочем, сейчас развивает несколько крупных проектов).
На петербургском пригородном рынке происходит отчетливая дифференциация: кризис выбивает с рынка случайные и непрофессиональные компании, жестко наказывает за просчеты в концепции. Однако несколько успешных компаний (не обязательно крупных) уверенно держат цены и даже рискуют их повышать, не теряя темпа продаж. В проекте УК "ПулЭкспресс" Охтинский парк с февраля по май стабильно реализует по 7-9 участков в месяц. Причем бюджет каждой сделки от 10 до 18 млн рублей (20-40 соток). "В самой дорогой 7-ой очереди проекта у нас практически ничего не осталось",- говорит генеральный директор фирмы-застройщика Андрей Бочков.
То есть спрос есть. Просто неравномерный, капризный и не у всех.
В ближнем пригороде, где граждане покупают не дачи, а постоянное жилье, обострилась конкуренция в эконом-сегменте. Девелоперы коттеджных поселков спорят за покупателя не только между собой, но и с комплексами таунхаусов, и с малоэтажными многоквартирными комплексами (ММК — сейчас это самый быстроразвивающийся сегмент).
Компания "Айдадом" в мае заявила о снижении цен в своих проектах на 6-10%. (Фирма продает дома и участки в 12 поселках), в основном — в Ломоносовском районе. Застройщик готов поступиться прибылями, чтобы увеличить объем продаж. С января по май 2015 года в поселках фирмы клиенты приобрели 180 объектов, общая выручка по этим сделкам — 240 млн. рублей. По сведениям маркетологов, за четыре месяца 2015 года средняя цена покупки возросла, а число покупателей, ориентированных на рассрочку, сократилось.
"Организованных поселков в ближнем пригороде достаточно, — говорит коммерческий директор ГК "Айдадом" Алексей Баринов. — В дефиците — приличные дома с участком по цене минимальной квартиры, то есть за 3-4 млн рублей". Компания рассчитывает занять эту нишу.
Однако в этом сегменте строятся не только недорогие дома: около 10% рынка занимают таунхаусы, 7,5% — ММК.
Таунхаусы перестали быть экзотикой, однако правовая основа этого типа жилья остается мутной. Открытым остается вопрос: это вообще квартиры с участком или индивидуальные дома с общей стенкой и единой кровлей? Если квартиры — значит, их можно строить только в черте поселений. Если дома — вроде бы можно и на сельхозке, но с учетом региональных нормативов. (Например, не менее 4 соток на каждый таунхаус).
Руководители Росреестра заявляют, что жилье на сельхозке строить в принципе нельзя, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко говорит: "Мы не будем препятствовать застройке неиспользуемых сельхозземель". Правовую неразбериху аналитики и покупатели (не без оснований) считают фактором риска.
В малоэтажном сегменте каждый месяц появляется два-три новых проекта. Год назад в области были выданы разрешения примерно на 5000 квартир в ММК (до четырех этажей), сейчас возводятся 9000. Это, конечно, не предел: в Подмосковье — 53 тысячи квартир в ММК!
Нередко такие проекты демонстрируют стабильную динамику продаж. В числе успешных можно назвать ЖК "Ванино" (застройщик — "Тареал"), ЖК "Мелодия" (УК "ПулЭкспресс"), ЖК "Азбука" ("Константа-Девелопмент" и другие. Причем на квартиры в малоэтажке можно взять ипотеку с господдержкой (под 11,5-11,95%), что немаловажно.
Прогнозы по динамике цен и объемы спроса в такой ситуации делать бессмысленно. Очевидно одно: через год рынок загородных домов и дач будет непохож на сегодняшний.
