Многофункциональные комплексы (МФК) и жилые комплексы (ЖК), появившиеся на украинском рынке недвижимости сравнительно недавно, постепенно стали одними из наиболее часто упоминаемых в рекламе объектов недвижимости. Несомненно, потенциальным покупателям квартир такие словосочетания более приятны на слух, чем просто "жилой дом", однако реально они мало о чем говорят. Между тем существует большая неопределенность относительно самих терминов МФК и ЖК.
На сегодняшний день многофункциональным комплексом считается объект, в состав которого, помимо жилой части, входят торговые, развлекательные, офисные, гостиничные или административные помещения. Научно-исследовательский институт Urban Land Institute, работающий в области градостроения, классифицирует такой проект как "здание, получающее доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос".
Город в городе
В мировой практике МФК включает в себя несколько составляющих различного функционального назначения (жилые, офисные, торговые, развлекательные площади и др.), представляя собой полностью самостоятельную городскую территорию со своей социальной средой, развитой инфраструктурой. Такой комплекс позволяет жильцам здания не только жить, но и работать, не выходя за пределы комплекса, совершать все необходимые покупки, учиться, посещать кинотеатр, спортивные заведения, библиотеки, рестораны.
По словам экспертов, многофункциональные комплексы делятся на два типа: проекты, в состав которых входит жилая и коммерческая недвижимость, и здания, сочетающие в себе различные типы коммерческой недвижимости (офисно-складские, торгово-развлекательные, торгово-офисные, офисно-гостиничные). Как правило, одна из составляющих комплекса является основной, в зависимости от назначения такого объекта, а остальные ее дополняют, хотя возможны и исключения, когда несколько функций существуют независимо друг от друга.
Наиболее популярными МФК в Украине являются торгово-развлекательные и торгово-офисные центры, а также жилые комплексы с различными составляющими (торговой, развлекательной и офисной).
Если рассматривать структуру МФК, основной функцией которого является жилье, можно отметить, что чаще всего на нижних этажах располагаются торговые площади, в том числе продуктовые магазины и супермаркеты, конференц-залы, рестораны и кафе, продуктовые магазины, бутики. Офисная недвижимость, если она предусмотрена в здании, может занимать несколько следующих уровней, выше начинаются жилые помещения. На верхних этажах комплекса чаще всего устроены гостиничные номера, для которых важен вид из окон и тишина, или пентхаузы.
Такие комплексы, как правило, отличаются уникальными архитектурными решениями, разрабатываемыми для каждого многофункционального проекта индивидуально. В большинстве случаев это высотные здания со сложной конфигурацией, своими системами инженерного обеспечения, занимающие достаточно большой земельный участок.
По словам заместителя генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании "ТММ" Алексея Говоруна, жилой комплекс, в отличие от многофункционального, представляет собой некий первичный элемент жилой среды, ограниченный магистральными или жилыми улицами, соответствующими проездами и границами. Важной отличительной особенностью жилого комплекса, согласно Государственным строительным нормам, является наличие комплекса предприятий и учреждений обслуживания местного значения, то есть наличие развитой инфраструктуры.
Преимущества жилого комплекса в отличие от отдельно построенного жилого здания прежде всего состоят в наличии элементов инфраструктуры, главным образом — предприятий обслуживания. Инфраструктура жилых комплексов включает в себя некий набор обязательных и дополнительных услуг, предоставляемых жильцам таких комплексов по месту жительства. Перечень доступных услуг регламентируется Государственными строительными нормами.
Как правило, среди инфраструктурных элементов — подземный паркинг с минимальным коэффициентом 1,5 паркоместа в расчете на одну квартиру, гостевой паркинг, круглосуточная охрана, диаметральное видеонаблюдение, консьерж, диспетчерская служба инженерного и эксплуатационного обеспечения зданий комплекса, рекреационная зона, в том числе в зданиях комплекса, например, в виде зимнего сада.
Кроме того, жильцы ЖК с развитой инфраструктурой могут воспользоваться услугами, предоставляемыми учреждениями по организации спортивного досуга — фитнес-залов и спортивных центров, а также салонов красоты, магазинов и ресторанов, которые работают в формате "у дома", аптек, ветлечебниц, приемных пунктов прачечных и химчисток.
Главное различие между многофункциональными комплексами и жилыми состоит в соотношении жилых и коммерческих площадей. Если площадь жилых помещений практически равна площади коммерческих, в таком случае объект может быть назван многофункциональным комплексом.
Развитие концепции МФК
На Западе концепция многофункциональных комплексов, получивших название mixed-use, существует достаточно давно. В конце 1980-х годов, когда вопрос рационального использования земельных участков и электроэнергии стал особенно актуален, такие проекты, позволяющие экономить эти ресурсы, получили достаточно широкое распространение.
С развитием мирового рынка недвижимости и появлением новых требований к жилищному строительству концепция МФК прошла несколько этапов своего развития, и сейчас уже можно говорить о целых кварталах или "мини-городах", построенных по принципу многофункциональности. В районах с достатком выше среднего появился свой тип этой застройки под названием infill developments, то есть "заполняющее" строительство в районах с хорошо освоенной территорией.
Примером такого решения, реализованного на практике, может послужить центральная часть Нью-Йорка, где такие комплексы были признаны наиболее удобным и выгодным с точки зрения безопасности и экономии различных видов ресурсов типом недвижимости для деловой части города.
Одним из самых крупных многофункциональных комплексов на сегодняшний день считается проект Time Warner Center на Манхэттене в Нью-Йорке. Общая площадь застройки комплекса составила свыше 200 тыс. кв. м, бюджет проекта — примерно $1,7 млрд. Кроме жилых и офисных площадей, в здании расположены студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, штаб-квартира компаний AOL и Warner после их слияния, рестораны, концертный зал и многое другое.
Жилые комплексы так же, как и многофункциональные, популярны во многих странах, в частности в государствах Черноморского бассейна, Средиземноморья, Швейцарии, где они в основном используются для развития гостиничной недвижимости и туристической инфраструктуры.
В Украине идея многофункционального строительства появилась достаточно давно, хотя современные МФК и ЖК имеют мало общего с их предшественниками. Прототипом таких комплексов в Украине можно назвать дома-коммуны, появившиеся в 20–30 годы прошлого века. В проект таких зданий, кроме жилья небольшой площади, входили общие столовые, прачечные, детские сады и другие социальные объекты для жильцов дома. На практике такой вид жилья оказался не слишком популярным, и дома-коммуны не получили широкого распространения.
Эту идею пытались воплотить в жизнь и позже, во времена "типовой" квартальной застройки, когда строительство велось из расчета статистических данных, то есть на определенное количество жителей в микрорайоне планировалось определенное количество социальных объектов (продуктовых и промтоварных магазинов, школа на конкретное количество учеников, библиотеки, парикмахерские).
В независимой Украине строительство жилых и многофункциональных комплексов связано с началом развития строительной отрасли, когда в нашей стране начало развиваться масштабное строительство, в отличие от "типовой" и точечной застройки предусматривающее комплексное обустройство территории объекта. Участок, на котором планировалось строить такое здание, имел четкие границы, определенную площадь, на которой и создавалась все необходимое для будущих жильцов.
МФК по-украински
Популярность многофункциональных проектов в западных странах создала им определенный имидж, ассоциирующийся с высоким уровнем жизни, комфортом, надежностью и обеспеченностью, что часто используют строительные компании в своей рекламе, рассчитывая привлечь покупателей, для которых при выборе квартиры важное значение имеет инфраструктура здания, в частности, социальные объекты (школы, поликлиники, спортивные заведения и др.).
По словам директора компании "Укрэлитжитло" Александра Бойчука, на сегодняшний день в Украине практически нет комплексов, которые могли бы считаться многофункциональными в том смысле, который подразумевает этот термин. Кроме того, те объекты, которые сейчас предлагаются покупателям как многофункциональные, далеко не всегда могут считаться такими и по стандартам нашего рынка недвижимости. К примеру, несколько высотных зданий, построенных в рамках одного проекта без всех необходимых систем жизнеобеспечения и инфраструктуры, объединенных одной концепцией и уровнем, не могут называться многофункциональным или жилым комплексом по определению.
Среди предложений на рынке недвижимости также достаточно часто встречаются примеры, когда строительные компании, рекламирующие свой проект как МФК, изначально планируют реализовать его многофункциональность, отдав нижние этажи здания в аренду под офисные и торговые помещения. При таком варианте "многофункциональности" вполне может оказаться так, что на первых этажах будут располагаться фирмы, занимающиеся однотипной деятельностью, к примеру туристической, а потребности жильцов этого дома, к примеру, в продуктовых магазинах и спортивных учреждениях придется реализовывать уже за рамками так называемого комплекса.
К таким же проектам, которые по сути своей не являются многофункциональными, можно отнести и те, где предполагается использование нескольких типов коммерческой недвижимости, не объединенных одной концепцией, принадлежностью к одному уровню, инженерными системами обеспечения, что довольно часто встречается на рынке недвижимости Украины.
К наиболее удачным отечественным проектам МФК и ЖК можно отнести жилой комплекс "Чайка", расположенный в нескольких километрах от Киева по житомирской трассе. Так как комплекс находится за пределами города, застройщики были вынуждены практически полностью создавать всю необходимую инфраструктуру для его жителей — от детского сада и школы до своей гостиницы, что сделало объект полностью самодостаточным. К числу его преимуществ можно отнести еще и то, что рядом с комплексом находятся санатории, лагеря отдыха, лес.
Другой такой комплекс, "Ольжин Град", также расположен за Киевом, в городе-спутнике Вышгород. Несмотря на то, что здания комплекса располагаются почти в самом центре этого города, от них недалеко до берега Днепра и Киевского водохранилища, рядом находится лес. В состав комплекса, кроме четырех домов, входят объекты социально-бытового назначения, такие как центр детского творчества, детский сад, паркинг, отдельные офисные помещения и многое другое.
Среди удачных многофункциональных комплексов можно назвать и комплекс "Триумф", расположенный на Печерске. В концепции проекта заложены современные технологии коммуникаций и контроля над "жизнедеятельностью" комплекса, позволяющие управлять инженерными системами зданий в режиме реального времени по технологии "умного дома". В комплексе также имеются 3-уровневый подземный паркинг, гостевая автостоянка, фитнес-центр с бассейном, магазины, подключение к сети Интернет, аптечный киоск, круглосуточная охрана и др.
Кроме перечисленных объектов, в Киеве планировалась и планируется реализация около десятка многофункциональных проектов, находящихся на разных стадиях разработки. Среди таких объектов можно назвать следующие: "Вырлица" (строительная компания "XXI Век", площадь застройки — 824 тыс. кв. м), "Березнева" ("XXI Век", 255 тыс. кв. м), "МФК на Лесном массиве" ("XXI Век", 111 тыс. кв. м), "Миракс Плаза" (Mirax, 320 тыс. кв. м.), "Форум Аэростар" ("Форум", 344 тыс. кв. м.), "МФК на Златоустовской" ("Нест", 174 тыс. кв. м.), "Албор" ("Албор", 420 тыс. кв. м), МФК на ул. Срибнокильской, 3 (DeVision, 74,6 тыс. кв. м), "МЕГА-СИТИ" (группа компаний "Укогруп", 62 тыс. кв. м), Park Avenue на Голосеевском проспекте, 60 (Seven Hills) и другие.
В Киеве также есть достаточно много объектов, которые близки к тому, чтобы называться многофункциональными, но по тем или иным критериям все-таки не подходят под эту категорию (отсутствие круглосуточной охраны, магазинов или спортивных клубов или другой необходимой таким комплексам инфраструктуры).
Среди многофункциональных проектов, планируемых к реализации в ближайшее время, особого внимания заслуживают объекты в бывших промышленных зонах Киева. Можно назвать освоение Корчеватской промзоны и Рыбальского полуострова, где будет построен деловой центр Kiev City, в состав которого войдут развлекательные, гостинично-офисные комплексы, торговые центры, объекты социальной инфраструктуры. Кроме того, на территории промышленной зоны Подола в 2009-2010 годах стартует реализация крупного МФК площадью 1 млн кв. м.
