От игроков рынка недвижимости сегодня часто можно услышать мнение, что не так страшен финансовый кризис, как кризис доверия, который он породил. Портал Dometra.ru попытался разобраться в данной ситуации.
Существует мнение, что, по сути, ничего страшного с рынком недвижимости в России после обвала фондового рынка не произошло. Да, акции упали в цене, банки испытывают некоторые трудности с ликвидностью и притормозили выдачу кредитов. Многие масштабные проекты, которые строились на заемные деньги, на какое-то время просто встали - девелоперы были вынуждены заморозить стройку ввиду отсутствия возможности дальше получать финансирование проектов.
Кто-то решил, что это начало конца, другие надеялись на то, что девелоперы как-нибудь разберутся со своими долгами, кризис будет преодолен, и Новый год мы все встретим в стране еще похожей на ту, какой она есть сейчас. Нельзя с уверенностью сказать, что мы полностью преодолели этот кризис: на рынке по-прежнему сохраняется высокая волатильность, непонятно, что будет с долларом, но в целом, действия государства в этот раз заслуживают высокой оценки.
Во всей этой ситуации застройщики всячески стараются сохранить лицо. Девелоперы, у которых в стадии реализации находятся объекты-новостройки, делают прогнозы о том, что на первичном рынке цены будут расти или останутся на том же уровне, упадут только на «вторичке», поскольку с углублением кризиса туда хлынет поток квартир - люди срочно будут распродавать активы, чтобы получить наличные. Риэлторы, которые работают на вторичном рынке, напротив, утверждают, что «вторичка» скоро взлетит в цене, потому что новостройки никто не станет брать из-за высоких рисков, что стройка будет заморожена. Есть вероятность, что цены в долгосрочной перспективе останутся на том же уровне, а в краткосрочной - на рынке будут их значительные колебания, что даст простор для деятельности спекулянтов.
Одна из мер, предпринятых для стабилизации ситуации на рынке – в частности, на рынке недвижимости, это выкуп Московским правительством у застройщиков жилья - причем, выкуп фактически по рыночным ценам. Это не только означает, что девелоперская структура, у которой выкупались квадратные метры в Подмосковье, получила существенную поддержку в тяжелое для нее время, но и то, что сами рыночные цены сдерживаются от падения.
Ну и самый опасный вариант, которого опасаются все - это падение спроса на любые активы, связанное с кризисом доверия. Люди будут выводить деньги из банков и банально держать их наличными. Это продлится до тех пор, пока у населения не будет уверенности, что никаких резких изменений на рынке больше не будет. Для банков кризис доверия страшен тем, что люди во время паники начнут массово выводить деньги, что неминуемо приведет к краху банковской системы, для девелоперов и риэлторов тем, что остановятся продажи. Поэтому государство и старается поддержать застройщиков: крах кого-то из крупных игроков может спровоцировать панику, а риэлторы всячески стараются сдерживать цены. Удастся ли оставить ситуацию под контролем - скоро станет понятно.
Директор департамента розничных продаж сети магазинов «Просто», Алексей Николаевич Артамонов:
Что касается ритейла, то кризис стал лакмусовой бумажкой для компаний с точки зрения эффективности их бизнес-процессов и финансовой грамотности. Сокращение персонала - это не оптимизация расходов, ведь объем работы в компании не уменьшился, а значит, сокращая персонал, мы в чем-то начнем работать хуже, что недопустимо ни при каких условиях. Для ритейла это особенно актуально.
Мнения экспертов
Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»:
Значительную долю (до 80 % от бюджета проекта) финансирования девелоперских проектов составляют банковские кредиты и рефинансирование проектов за счет продаж, доля которого может доходить до 50 % от бюджета проекта.
Таким образом, в условиях сокращения возможности финансирования проектной и текущей деятельности за счёт данных источников означает только одно: снижение масштабов данной деятельности.
Многие девелоперские компании начали сокращение персонала, как способ снизить текущие издержки. В условиях нехватки финансирования проекты будут строиться медленнее или не строиться вообще, а сроки строительства переноситься. Новых проектов на рынке будут единицы.
На более устойчивых позициях в данной ситуации окажутся девелоперы с наиболее ликвидным портфелем проектов и с минимальным уровнем заёмного финансирования проектов.
Давайте задумаемся, какие мотивы у продавцов как экономических субъектов разных рынков, первичном и вторичном?
Первичный рынок.
Девелоперам необходимо возвращать или рефинансировать долги, вести строительство и нести затраты по поддержанию хозяйственной деятельности. Чтобы остаться наплаву необходимо генерировать денежные потоки, в ситуации, когда покупатели ушли с рынка, это сделать непросто. Многие вынуждены снижать цены открыто (с изменением в прайс-листах) или скрыто – в виде скидок на отдельные объекты.
Вторичный рынок.
Продавцами выступают физические лица, которые, как правило, решают продать свою недвижимость, чтобы купить другую в целях улучшения жилищных условий, то есть одновременно выступают и покупателями на рынке. Таких сделок (они называются альтернативными) на рынке от 60 -70 %. Таким образом, основная часть субъектов рынка находится «с обеих сторон баррикад» и меньше заинтересована в падении цен, при отсутствии спроса на рынке и в условиях экономической нестабильности многие потенциальные и покупатели и продавцы ушли с рынка.
Что качается инвестиционного спроса, то с падением фондового рынка в России, те пайщики ПИФов, которые успели вывести деньги с фондового рынка с минимальными потерями в августе 2008 г. (минус 10 - 20 %), частично или полностью разместили их в ликвидную недвижимость, а именно в готовые квартиры эконом-класса или земельные участки без подряда с коммуникациями. Остальные владельцы паев стали «долгосрочными инвесторами», поскольку желающих фиксировать убыток в размере 60-70 % немного.
Сергей Хорошков, член совета директоров ГК «Московский Ипотечный Центр»:
Ни один серьезный аналитик рынка недвижимости сегодня не готов дать однозначного ответа на вопрос: что будет с ценами на квартиры в обозримом будущем? Упадут ли они в силу обвального падения спроса, который, в свою очередь, связан как с кризисом доверия, так и с уменьшением финансовых возможностей населения. К этим факторам присоединяется еще и отказ ряда банков в выдаче ипотечных кредитов или ужесточение ими требований к заемщику и аномальное завышение ставок кредитов, что, в общем-то, является завуалированной формой отказа от политики выдачи ипотечных кредитов. Высокая валотильность на рынке (акций) порождает разнообразие мнений о дальнейшем развитии событий.
Как несерьезный аналитик, могу предположить, что цены на недвижимость в ближайшее время незначительно снизятся. Дальше всё будет зависеть только от продолжительности и глубины мирового кризиса. Если его длительность не превысит полугода, то застройщики выдержат эту паузу. И в дальнейшем возможен новый подъем цен (как это уже было у нас в стране после банковского кризиса 2004 года). Связано это будет, прежде всего, со значительным уменьшением (в будущем) предложения на рынке новостроек. Ведь мы помним, что часть строительных проектов сейчас заморожена, а от каких-то проектов девелоперы отказались совсем (по крайней мере, на какое-то время).
Рассматривать апокалиптический вариант развития событий: падение рынка недвижимости в два, три раза, разорение части мелких и не очень мелких девелоперов, монополизация рынка сильными игроками – честно говоря, не хочется. Такое развитие событий не принесет в долгосрочной перспективе никаких плюсов ни государству, ни населению.
Оксана Каарма, Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Нельзя отрицать, что страна в целом испытывает непростые времена. Это касается как компаний, так и отдельных граждан. Даже те, кто сегодня «держится на плаву» стараются предпринять что-либо, чтобы обезопасить себя завтра от последствий сложившейся в стране и в мире ситуации. Компании оптимизируют расходы, замораживают проекты. Люди ищут способы сохранить свои средства.
Здесь важно заметить, что приостанавливаются те проекты, которые находились на момент начала кризиса на этапе разработки или на стадии низкой готовности. Такие объекты будут развиваться только после получения дальнейшего финансирования. Что же касается проектов с высокой степенью готовности, они продолжают развиваться. И именно на них будет покупательский спрос. Ведь для потребителя это своего рода гарантия того, что вложенные средства не пропадут.
Таким образом, произойдет некая коррекция предложения в сегменте жилой недвижимости. Однако пугаться не стоит, так как характер и величина спроса также подвержены изменениям в ситуации кризиса - соотношение спроса и предложения не изменится.
Поддерживать цены на столичную недвижимость способны и предпринимаемые столичными властями шаги по приобретению у коммерческих застройщиков части площадей. Тем самым город помогает выполнению социальных программ и поддерживает в непростой финансовой ситуации девелоперов. За счет такого сокращения коммерческого жилья создается дефицит, который, в свою очередь, поддерживает рыночную стоимость жилья.
Таким образом, не падая в цене, жилье по-прежнему останется актуальным инструментом инвестирования, помогая сохранять средства граждан.
Нельзя не обратить внимание и на то, что кризис положительно повлияет на качество объектов недвижимости: в условиях жесткой конкуренции на рынок смогут выйти те проекты, которые будут обладать высокими потребительскими характеристиками.
Хахоков Артур Борисович, начальник отдела продаж компании «Красивая земля»:
Хочется сказать, что разговор о прекращении выдачи кредитов слишком преувеличен. Крупные банки как выдавали кредиты, так и не прекращали....
Скорее всего, верно и то, что проекты, которые строились на заемные средства, вызывают опасение банков и заморожены. И их кредитовать в нынешней ситуации не целесообразно. Слишком большие риски при падении платежеспособности покупателей.
Если сравнивать новостройки, «вторичку» и землю, то у земли конечно же абсолютное преимущество... Как вы понимаете, в нее не надо вкладываться, улучшать и т.д., землю нужно только приобрести. В цене она точно не упадет, а как повысить стоимость и в каком направлении - выбирайте варианты сами.
За нас лично могу сказать, что наши земли Сбербанк до сих пор кредитует, причем, и под сельскохозяйственные земли тоже. Если есть заинтересованность в приобретении - компания «Красивая Земля» всегда готова помочь.
В нынешней ситуации мы приняли гибкое решение для того, чтобы физ.лица могли себе позволить желаемое - снизили минимальный объем реализуемых земельных участков от 20 соток до 10ти! Так, желающие сохранить свои сбережения, могут приобрести земельные угодья в одном из лучших районов Подмосковья - Чеховском районе. Святые мета, рядом усадьба Чехова, недалеко от реки и, что немаловажно, легко добраться любым транспортом – все это за миллион двести рублей.
Или же Калужская область, Боровский район - за те же деньги можно приобрести 1 га земли (это 100 соток!). Преимущества этого района в рекламе не нуждается: экологически чистый район, кругом дикие леса, где достаточно живности и два живописных водоема!
Думаю, что нашей компании «Красивая земля» кризис доверия не грозит. Спрос на такой актив, как земля, всегда был и останется. Мы одни из крупных собственников земли, имеем договорные проверенные отношения со многими структурами и банками (для интересующихся). За пять лет мы оправдали доверие наших клиентов.
Ситуация действительно непростая, но и не такая ужасающая, как представляют ее некоторые СМИ. Кризис имеет обыкновение заканчиваться - за падением следует подъем. А истинные ценности точно не обесценятся.
