«Половина наших неприятностей вызвана тем, что мы слишком быстро произносим слово “да” и недостаточно быстро – слово “нет”», – сказал американский писатель Генри Уилер Шоу
Комната – самый ходовой товар на рынке аренды петербургской недвижимости. Нынешний кризис сделал аренду комнат безальтернативным вариантом для проживания малообеспеченных категорий граждан – от приезжающих на учебу или заработки до горожан, не имеющих собственных квартир в силу сложных жизненных обстоятельств.
Несмотря на все усилия властей по расселению коммунальных квартир, Петербург остается столицей российских коммуналок. По данным Жилищного комитета, в Петербурге 85 тысяч коммунальных квартир, при этом около 3 тысяч из них официально сдаются в аренду. Сколько комнат крутится на «сером» рынке аренды, даже представить страшно.
Если комната будущего арендодателя приватизирована, он имеет право сдавать ее без согласия соседей. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, – их «утверждающие» подписи должны стоять в договоре найма. При этом если в коммунальной квартире приватизированы все комнаты, юристы советуют арендодателям комнат в коммуналках оговаривать правила пользования коридором, санузлом, ванной и кухней, желательно в письменной форме.
При отсутствии такого соглашения спор решается в судебном порядке. Но если раньше суд нередко разрешал сдавать комнаты и без согласия других собственников коммунальной квартиры, то в последнее время судебная практика кардинально изменилась, и теперь в большинстве случаев процессы выигрывают соседи. В Бюллетене № 4 Верховного Суда РФ за 2014 год по этому поводу говорится следующее: «Порядок пользования нанимателями комнаты в коммунальной квартире общим имуществом должен быть согласован с другими собственниками жилых помещений в этой квартире».
Верховный Суд исходит из того, что хотя в самой комнате ее собственник может хозяйничать по своему усмотрению, если в ней будут проживать арендаторы, они все равно будут ходить по общему коридору и готовить на общей кухне. Помещения общего пользования находятся у хозяев комнат в долевой собственности, ни один из них не может ими распоряжаться единолично.
Выходит, соседи по коммуналке могут запретить собственнику сдавать комнату. Но, по правде говоря, сегодня такие запреты можно по пальцам пересчитать, все-таки не все соседи достаточно юридически подкованы, чтобы идти со своей жалобой в суд. Однако, если верить петербургским депутатам, в скором будущем не только совместное пользование МОПами, но и сам факт сдачи комнаты в аренду, а также кандидатуры будущих съемщиков придется в обязательном порядке согласовывать с соседями по коммуналке.
Как пишет «Деловой Петербург», петербургский ЗакС поддержал поправки в Жилищный кодекс, разработанные депутатом-единороссом Алексеем Макаровым. По данным издания, закон могут дополнить новым требованием: для сдачи помещений в аренду потребуется согласие всех собственников коммунальной квартиры. До сих пор получать письменное согласие соседей было нужно лишь при продаже комнат.
Депутат недоволен тем, что арендаторы вселяются в комнаты в коммуналках без согласования с соседями по квартире, хотя появление новых жильцов напрямую затрагивает их интересы и права. ДП цитирует: «Важным следствием этого закона может стать то, что комнаты перестанут покупать в инвестиционных целях. Не секрет, что сейчас многие покупают комнаты в коммуналках специально для сдачи в аренду, поскольку отдача от них выше, чем от квартир».
Не нужно быть аналитиком, чтобы предсказать печальное будущее рынка дешевой аренды жилья после принятия такого закона. Но мне почему-то кажется, что депутат Макаров сделал холостой выстрел. Ведь если законопроект примут, придется вносить изменения не только в ГК и ЖК, но и в статью 35 Конституции РФ. А регулирование аренды комнат – слишком мелкий повод для такого замаха.
