С 1 июля нас ждет очередное повышение тарифов ЖКХ, из-за инфляции подорожают электричество, вода, отопление и газ. Еще одна статья коммунальных расходов — услуги управляющих компаний. Какая их доля в общей массе платежей за ЖКУ, и за что мы им платим, aif.ru рассказал председатель правления Союза жилищных организаций, член комитета по ЖКХ ТПП РФ Константин Крохин.
«От общей суммы коммунальных платежей львиная часть уходит ресурсоснабжающим организациям в качестве оплаты за воду, электричество, отопление, — говорит эксперт. — На долю управляющих компаний приходится 25-27%. За счет этих средств УК финансируют все расходы, связанные с ремонтом и содержанием имущества многоквартирных домов, выплачивают зарплату персоналу. На прибыль УК могут направить не более 5-10% от общей выручки».
Двойственность рынка
Очевидно, что за электричество или отопление нужно платить. Но управляющие компании не являются поставщиками ресурсов, и, на первый взгляд, выглядят просто коммунальными коллекторами, выбивающими деньги за ЖКУ с собственников жилья.
Но реальность немного сложнее. Дело в том, что весь коммунальный рынок в России делится на две неравные части — доминируют на нем государственные и муниципальные управляющие компании, различные ТСЖ, ЖСК и частные УК занимают небольшую долю. И сбор денег за коммуналку происходит по-разному.
«В России примерно 85% жилого фонда управляют государственные или муниципальные компании, — оценил Крохин. — Здесь все коммунальные платежи от населения „расщепляются“: часть идет напрямую на счета поставщиков ресурсов, а на счета УК зачисляется лишь причитающаяся им доля. Оставшиеся 15% рынка занимают частные управляющие компании, ТСЖ, ЖСК, обслуживают они в основном новостройки и еще советские кооперативные дома. Здесь часто все платежи собирают УК и уже от себя распределяют деньги между поставщиками ресурсов и собственными нуждами».
Неискушенному человеку покажется, что здесь и находится корень зла — государственные УК устанавливают тарифы строго по нормативу, а частники, что хотят, то и нарисуют в счетах. И вновь практика опровергает первоначальное впечатление.
«Большинство государственных и муниципальных управляющих компаний ничего не делают для экономии расходов и сокращения счетов, — подчеркнул эксперт. — Потому что они находятся „в одной упряжке“ с поставщиками ресурсов, у них одна политика. Например, в центральных регионах России перед майскими праздниками установилась очень теплая, даже жаркая погода, но батареи в домах по-прежнему пылали жаром, и люди платили за это ненужное тепло. А не отключали батареи, потому что поставщику это было выгодно, а муниципальные управляющие бездействовали, им нет смысла сокращать счета».
При этом деятельность ТСЖ, ЖСК, частных УК лишь выглядит как посредническая. Но они не только собирают деньги с людей и заключают договоры на водоснабжение или отопление, но и могут, выбирая лучших, нанимать и увольнять дворников, сантехников, уборщиков. И за счет этого добиваться оптимального результата.
У россиян много претензий ко всем УК, вне зависимости от их формы собственности и юридического статуса. И в большей части они обоснованы — коррупция, самовольное включение новых расходных статей, низкое качество оказываемых услуг или их полное отсутствие — далеко не полный перечень претензий. По итогам одного 2024 года, прокуратура выявила 424,5 тыс. нарушений в сфере ЖКХ.
А ведь для нормального ведения коммунального бизнеса многого не требуется, достаточно просто честно и профессионально относиться к своим прямым обязанностям, и тогда собственники жилья и УК станут надежными партнерами, а коммунальные битвы и необоснованно растущие счета канут в Лету.
Водосчетчики
Экономии коммунальных платежей здесь можно добиться без особых усилий, считает Крохин.
«Бывают ситуации, когда сломавшиеся общедомовые приборы учета управляющие компании не меняют годами, — отметил эксперт. — И жители все это время платят за расход воды по нормативу. Хорошая ТСЖ такого никогда не допустит, быстро произведет замену счетчика, и люди будут платить не по нормативу, а по фактически потребленным объемам, что значительно дешевле.
Отопление
Будь все управляющие компании заинтересованы в экономии, то и на отопление собственники жилья могли бы тратить меньше.
«В начале каждого года делается перерасчет по фактическому показателю счетчиков, — пояснил Крохин. — Это позволяет при разумном подходе в теплую зиму снизить счета за отопление на 10-12%. А муниципальные УК такого перерасчета не делают, так как они не имеют отношения к теплоснабжению».
Энергоснабжение
Современная промышленность дает широкий простор для применения различных энергосберегающих технологий, но у большинства УК нет стимулов их применять.
«В то время как хорошая управляющая компания устанавливает энергосберегающее оборудование, — добавляет эксперт, — усиливает общедомовой тепловой контур, чтобы снизить потери и не „отапливать улицу“, следит за состоянием приборов учета».
Конечно, и муниципальные УК, и частные, и хорошие, и плохие выполняют важные функции: следят за чистотой в подъездах, за безопасным состоянием многоквартирных домов, за содержанием придомовой территории. Но делать это можно по-разному. Хорошая управляющая компания защищает собственников жилья от обмана и злоупотреблений со стороны поставщиков ресурсов и естественных монополий, контролирует состояние контрольных приборов и счетчиков. Честная и профессиональная работа управляющих компаний может снизить ежемесячные расходы собственников жилья на коммуналку на 30-35%, при этом не теряя качества услуг. Но, чтобы забыть про космические счета за ЖКУ, придется не ждать милостей от государства, а брать инициативу в свои руки.
«На работу управляющей компании, на стоимость их услуг могут повлиять сами собственники жилья, — объясняет Крохин. — Чем активнее будут люди, тем дешевле станут коммунальные услуги. Например, почти никто не требует перерасчета за отопление в теплую зиму, люди не знают даже показаний общедомовых счетчиков. Поэтому нужно либо нанимать профессиональную управляющую компанию, либо жестче спрашивать с той, которая сейчас обслуживает ваш дом. Чем более пассивными будут собственники жилья, тем выше будут у них коммунальные тарифы».
