Комната в коммунальной квартире хоть и не является полноценным собственным жильем, но может стать первым шагом на пути к решению жилищного вопроса. Процедура приобретения такого объекта недвижимости имеет ряд отличительных особенностей. Кроме того, при совершении сделки необходимо учитывать факторы, влияющие на потребительские качества коммунального жилья.
Камни преткновения
Почему комнаты в Москве пользуются повышенным спросом? «Ответ прост, — объясняет Елена Хуснулина, руководитель департамента реализации ипотечных программ компании «Домострой». — Покупатели рассматривают приобретение комнаты в коммуналке как первую ступеньку на пути к отдельной квартире, на которую пока не хватает средств. Отсюда и повышенный спрос и, как следствие, рост стоимости квадратного метра».
Подавляющее большинство покупателей составляют иногородние, для которых приобретение такого жилья — своего рода входной билет на московский квартирный рынок. Тем более что комнаты все же дешевле, чем самая недорогая однушка. Правда, решаясь на такую сделку, нужно понимать, что этот сегмент рынка имеет свою специфику.
Прежде чем приступить к изучению вариантов, стоит определить приоритеты: что важнее — цена, метраж, район или условия проживания? Немаловажную роль играет и состав соседей в коммуналке. Определить число зарегистрированных в квартире жильцов можно по справке формы № 9. Ее, как и ряд других документов, желательно запросить у продавцов заблаговременно — еще до внесения залога.
Важно внимательно изучить если не техпаспорт, то хотя бы справку формы № 7. В них перечислены все легальные удобства. А то, что не указано (ванна, душ, водонагреватель), установлено, как правило, без согласования в соответствующих инстанциях и часто с нарушением санитарных норм.
Изучая документы, следует обратить особое внимание на неприватизированное жилье соседей. Если граждане прежде не торопились с оформлением своей доли в собственность, а теперь форсируют этот процесс — беды нет. А вот если они уже воспользовались правом бесплатной приватизации и впоследствии передумали, решив вернуть свои квадратные метры городу, то расселить коммуналку будет сложнее.
Поделить неделимое
В случае с приватизацией комнаты неизбежно встает вопрос не только о порядке пользования нежилыми помещениями, но и о том, как определить долю собственников в них. «Поскольку при приватизации жилплощади в коммунальной квартире появляется несколько собственников (или собственник и наниматели), хозяин комнаты имеет право на долю в общем имуществе. Таковым в данном случае считают места общего пользования и прочие нежилые помещения, — рассказывает Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». — Доля собственника в общем имуществе пропорциональна размеру принадлежащей ему комнаты по отношению ко всей жилой площади коммунальной квартиры. Механизм определения доли в общем имуществе для собственника и нанимателя аналогичен. Предположим, что собственник занимает комнату, площадь которой соответствует 1/3 всей жилой площади квартиры. В этом случае ему принадлежит точно такая же доля в общем имуществе, то есть 1/3 кухни, кладовки, санузла и пр. Если закон разрешает продать комнату или иным образом распорядиться ею, то право на долю в общем имуществе можно только передать вместе с жилым помещением.
Недешевый дешевый вариант
Уклад жизни, привычки и права соседей в сочетании с имеющимися в коммуналке удобствами могут не только повлиять на снижение стоимости жилья, но и сделать его малоликвидным в будущем. Поэтому лучше не рассматривать недорогие варианты, а выбирать в диапазоне среднерыночных цен, взвешивая все за и против.
Убедиться, что квадратный метр самых дешевых в абсолютном значении комнат окажется значительно дороже метра среднестатистического, можно, поделив цену объекта на его размер.
Самые доступные комнаты, как правило, расположены в густонаселенных квартирах. При этом приобретаемая жилплощадь может не превышать и десяти метров. Бывает, что продавец включает в цену комнаты перспективу выгодного расселения. Тогда возникает резонный вопрос: а почему он сам не захотел воспользоваться этой возможностью? Стоит очень внимательно отнестись к таким призрачным обещаниям.
Коммунальная дедовщина
Определив свои возможности, приоритеты, круг поиска и ценовые границы, можно приступать к подбору вариантов. При этом следует учесть, что оформление комнат в собственность имеет ряд нюансов.
«До 1998 года коммунальную квартиру могли приватизировать только все жильцы одновременно, — комментирует Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Но даже после отмены этого закона специфические проблемы при проведении сделок все же остались. Если прочие обитатели квартиры числятся по ордеру нанимателями, то на предстоящую продажу соседской комнаты никто из них не сможет повлиять. Но если их жилье находится в собственности, то на основании ст. 250 ГК РФ они имеют преимущественное право покупки доли (то есть освобождающейся комнаты) в квартире. Отказ от этого права должен быть оформлен надлежащим образом. На всякий случай стоит получить подобный документ и у тех жильцов, кто еще только занимается приватизацией».
Порой нелегко убедить соседей по коммуналке дойти до нотариальной конторы для оформления письменного отказа от преимущественного права покупки с разрешением продать комнату третьим лицам. Они столь же неохотно тратят время на визит в орган опеки при муниципальном образовании (это необходимо, если в составе владельцев доли есть несовершеннолетние дети). А ведь согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ родители и иные законные представители «не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав» (в том числе и преимущественной покупки). Впрочем, практика, предусмотренная для защиты интересов детей в случае раздела жилплощади внутри семьи, плохо применима в отношении коммунальных квартир: если у родителей нет денег на выкуп соседского жилья, то откуда они появятся у ребенка? Но данное требование закреплено федеральным законодательством и требует формального соблюдения.
Если получить согласие соседей невозможно, следует использовать механизм, предусмотренный п. 2 ст. 250 ГК РФ: «Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу».
Сомнительный подарок
Риелторы имеют опыт быстрого отчуждения комнаты без ведома других жильцов коммуналки — через договор дарения. По закону подарить свое имущество собственник может без чьего-либо ведома. Но с юридической точки зрения такой вариант оформления сделки (если в реальности комнату продают) незаконен. Одаряемый покупатель в этом случае будет беззащитен перед инициативными соседями и грамотным адвокатом. Согласно ст. 170 ГК РФ «притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна», что и происходит, если договор безвозмездного дарения составляют с целью прикрытия сделки купли-продажи.
Как же поступить в ситуации, когда сособственник в квартире не проживает и разыскать его крайне сложно? До недавнего времени повсеместно практиковали двухступенчатую схему оформления. Вначале продавец дарит покупателю малую (например, 1/20) долю своей комнаты. С этого момента будущий хозяин объекта недвижимости является таким же собственником, как и другие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. После регистрации договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договор купли-продажи остальной доли. Ведь по закону очередности сособственников не существует, главное, что один из них воспользовался своим правом. Но в последнее время риелтеры считают, что эта схема не совсем безопасна для покупателя. Даже в случаях, когда продажа на первый взгляд не ущемляет ничьих интересов и связь с отсутствующими соседями утрачена, они вправе оспаривать сделку через суд в течение трех лет с момента обнаружения факта нарушения прав. Так что эта внешне законная схема на деле оказывается весьма рискованной.
В любом случае не стоит вступать в конкурентные отношения с соседями, заинтересованными в приобретении продаваемой в их квартире жилплощади. А перед совершением сделки желательно заранее познакомиться с теми, с кем предстоит делить коммунальные метры и убедиться в отсутствии какого-либо конфликта интересов.
