После стагнации и спада I квартала сегмент встроенно-пристроенных помещений демонстрирует оживление: за апрель и первую половину мая офисные площади подорожали в среднем на 6,5%, торговые — на 3,3%. Предложение снизилось на 10-15%
Данные за апрель-первую половину мая 2007 г. показывают, что затишье на рынке встроенно-пристроенных помещений, возможно, было временным. Налицо рост средних цен предложений офисных и торговых площадей, арендные ставки также продолжают устойчиво повышаться. Правда, в силу небольшого количества наблюдений пока еще рано говорить о сломе понижательной тенденции в коммерческом сегменте. Возможно, итоги II квартала заставят скорректировать текущие данные.
Но пока ситуация внушает оптимизм. Благоприятные макроэкономические показатели на фоне неуверенной динамики фондового рынка и рынка жилья стимулируют спрос на доступные частным инвесторам помещения. При этом владельцы площадей в апреле — первой половине мая выжидали: по нашей выборке число выставленных на продажу объектов снизилось примерно на 10-15% — заметно, хотя и не критично. В ситуации общей неопределенности рынка стратегия инвестора должна строиться с учетом того, что собой представляет актив и где он находится.
Менее всего подвержены риску инвестиции в помещения, расположенные рядом со станциями метро. При максимальной стоимости таких площадей спрос на них будет всегда высоким. В этой связи потенциальному инвестору стоит даже задуматься о возможности приобретения расположенных в прямой видимости от выхода станций метро квартир для перевода в нежилой фонд.
Помещения, выходящие на оживленную магистраль, интересны крупным сетевым операторам-ритейлерам, инвестиционно-банковским структурам, предприятиям общественного питания и досуга. Покупка таких площадей представляет собой четко просчитываемые долгосрочные вложения.
Помещения на первых линиях второстепенных улиц привлекают предприятия торговли, услуг и досуга местного уровня, они также пригодны под офисы средних и мелких компаний. Доходность инвестиций здесь в максимальной степени зависит от перспектив развития конкретного района и остроты конкуренции с близлежащими объектами.
Удаленные от транспортных и пешеходных потоков площади в большинстве случаев представляют собой офисные помещения, спрос на которые определяется общей ситуацией на рынке офисной недвижимости и макроэкономическими показателями.
Таким образом, инвестиции в помещения последних двух групп являются более рискованными. На деле как раз они и преобладают на рынке, именно по ним в основном определяются средние цены и арендные ставки. Это, безусловно, необходимо учитывать, принимая те или иные инвестиционные решения в отношении коммерческой недвижимости.
Айдар Галеев
к. э. н., директор департамента консалтинга и исследований компании “Миэль-Коммерческая недвижимость”
