Промышленная недвижимость Украины – один из наиболее перспективных сегментов рынка
Возрастающая привлекательность промнедвижимости вызвана, в первую очередь, стабилизацией политической ситуации в Украине, а также улучшением экономического климата в стране, уменьшением инвестиционных рисков, развитием торговли – строятся торговые центры, открываются магазины, появляются новые торговые марки.
В течение 2004 года наблюдался активный рост объемов промышленного производства, который к теперешнему времени составил 91,4% от уровня 1990 года. В течение 2003–2004 гг. рост промышленного строительства составлял не менее 25% в год.
В 2005 году ожидается увеличение объема рынка промышленного строительства, который составит 5134,7 млн. грн.
Текущий рост капитального строительства, достигший 30%, а также частного строительства в размере 35–40%, свидетельствует о начале строительного бума в стране. Такие обстоятельства способствуют привлечению внимания со стороны инвесторов к промышленной недвижимости Украины. И если ранее преобладали инвестиции в быстроокупаемые основные фонды (объекты коммерческой недвижимости), то сегодня наблюдается тенденция к инвестированию в основные фонды с различными сроками окупаемости (промышленная недвижимость и объекты коммерческой недвижимости). Цель таких инвестиций – укрепление своих позиций на украинском рынке.
Наибольший приток инвесторов исходит из России, США, Германии, Великобритании и островных стран. По данным Государственного комитета статистики, в 2004 году объем соответствующих поступлений в экономику Украины вырос на 23% и на 1 января 2005 года достиг $8 млрд. 353,9 млн.
Однако, несмотря на расширение и улучшение в течение 2002–2004 годов законодательной базы для инвестиций в строительство, доля зарубежных инвестиций в промышленную недвижимость пока не высокая. Поток иностранного инвестирования сдерживает несовершенство действующего законодательства, чрезмерно сложная разрешительная система, высокое налогообложение, низкий уровень чистого дохода и пр. Негативное влияние на уровень инвестирования в Украину оказывает отсутствие системы страхования инвестиций, ограничения на операции по торговле землей, а также монополизация экономики.
На сегодняшний день 70% инвестиций в строительство промышленных объектов составляют отечественные либо ранее вывезенные и инвестируемые в теперешний момент объекты. При условии политической стабильности в Украине в 2006–2007 годах ожидается значительное увеличение объемов иностранного инвестирования.
Крупные инвесторы сегодня предпочитают строить новые предприятия для производственных целей, а не заниматься реконструкцией старых. Это вызвано несоответствием большинства имеющихся объектов современным стандартам производства. В то же время большинство покупателей промышленных объектов в Киеве предпочитают реконструировать их. Причем лишь 10% промышленной недвижимости Киева и области продается по назначению. Остальные промышленные объекты в последнее время перепрофилируют в офисные и торговые центры. Такое обстоятельство в условиях дефицита земли способствует перемещению промышленных зон за границы Киева.
В теперешнее время среднее промышленное предприятие занимает около 20–50 тыс. м2 зданий с территорией от 5 до 10 га. Наблюдаемое преобладание больших территорий и зданий с большими площадями в структуре предложения промышленной недвижимости было сформировано в советские времена.
Сегодня среди промышленных помещений наибольший спрос – на площади от 1,5–2 тыс. м2, используемые в основном для малого бизнеса. С целью организации производства также применяют складские помещения. Однако готовых складов сейчас очень мало.
Предпочитаемым местом размещения производственных помещений является 30-километровая зона за пределами Киева, где наявность близкого расположения транспортных магистралей гарантирует возможность поставки сырья и вывоза продукции. Уже к 2008 году ожидается перемещение производственных площадей в 30-километровую пригородную зону Киева и практическое отсутствие предложений в столичной черте. В то же время текущая тенденция перепрофилирования промышленно-складских помещений к 2015 году сменится следующим периодом активного строительства новых объектов.
Стоимость помещений на рынке промышленной недвижимости постоянно растет под воздействием развития рынка и возрастания спроса. По итогам 2004 года производственно-складские помещения подорожали на 30%. Так, если уровень цен на неликвидные помещения в 2003 году составлял 100 у. е./м2, в 2004-м – 150–200 у. е./м2, то на начало 2005 года цены продолжали возрастать. На сегодняшний день стоимость производственных помещений колеблется от 150 до 600 у. е./м2.
Наблюдаемый в настоящее время рост малого бизнеса, перепрофилирование промышленных помещений в офисные и торговые и повышение арендных ставок на промышленную недвижимость подтверждают прогнозы о возрастании стоимости производственной недвижимости в 2005 году в диапазоне 20–30%.
Однако на начало 2005 г. рынок промышленно-складской недвижимости переживал трудности, связанные с дефицитом площадей для строительства промышленных комплексов, изменениями в законодательстве, повышением цен на землю.
Наиболее сложным для предпринимателей сегодня является приобретение земли, так как наряду с превышением спроса над предложением пригодных для промпредприятий площадей мало, а стоимость их высока. При этом цена земли в столице примерно в четыре раза выше, чем в среднем по Украине. Для решения проблемы нехватки свободных участков киевские власти выносят промпредприятия за черту города, реконструируют старые микрорайоны и развивают строительство на окраинах. Уже намечено перенесение за черту города таких киевских заводов, как «Большевик», «Радар», «Арсенал», планируют открыть торгово-развлекательный центр на территории редукторного завода. Впрочем, для инвестора размещение производства за пределами города предоставляет ряд преимуществ в транспортном вопросе, земельном резерве. В то же время отсутствие необходимой инфраструктуры в области вынуждает инвестора увеличивать финансовые расходы, что, в свою очередь, продлевает срок окупаемости объекта.
На сегодняшний день от вложения средств в производство можно ожидать рентабельность около 12–15% – не так уж и много при текущей нестабильной ситуации в стране. Однако, несмотря на невысокий рейтинг страны в целом и высокие риски инвестирования, рынок Киева и Украины оценивается как один из наиболее перспективных в Восточной Европе. И в ходе стабилизации экономики Украины промышленная недвижимость вызовет еще больший интерес как объект перспективного инвестирования.
Cтатья подготовлена с использованием материалов компании ASTERA: профессиональные услуги на рынке коммерческой недвижимости.
Пример из жизни
БЛЕСТЯЩЕЕ БУДУЩЕЕ РЕДУКТОРНОГО ЗАВОДА
На территории Редукторного завода (на пересечении столичных улиц Борщаговская и Индустриальная) уже в 2006 году планируется открытие четырехэтажного торгово-развлекательного центра из стекла и металла. Его проект был подготовлен в 2004 году архитектурной мастерской «Ю. Лосицкий». На первом этаже ТРЦ планируется разместить паркинг почти на сотню машино-мест, на втором – организовать торговлю непродовольственными товарами и открыть предприятия фаст-фуда, на третьем обустроить два ресторана и на четвертом, куда посетителей буду подвозить панорамные лифты, – представить публике увеселительные заведения, в т. ч. кинотеатр и боулинг-клуб.
Общая площадь ТРЦ составит более 45 тыс. м2. По словам заказчиков строительства, представители нескольких крупных торговых сетей уже высказали заинтересованность в аренде площадей строящегося ТРЦ.
Строительство 4-этажного торгово-развлекательного центра станет лишь первой очередью освоения территории бывшего редукторного завода, основные мощности которого еще в минувшем году были перенесены на территорию Полтавской области. Следующим этапом освоения 4-гектарной промзоны станет строительство продуктового супермаркета. Он появится на месте административного здания завода, вдоль ул. Индустриальной. Сейчас готовится проект и решаются вопросы землеотвода.
Александра КАПЛИНА
ТОЛЬКО ФАКТЫ
. Рост промпроизводства в Киеве за первое полугодие составил 15,2%. Первый зам. главы КГГА, начальник ГУ экономики и инвестиций Валерий Борисов подчеркнул, что в первом полугодии в столице тенденции экономического роста «не только продолжились, но и усилились по сравнению с аналогичным периодом 2004 года».
. Открытие региональных агентств по работе с инвесторами и создание упрощенной системы регистрации бизнеса и получения земли являются главными заданиями в развитии новых проектов, заявила премьер-министр Юлия Тимошенко на встрече правительства с губернаторами, подчеркнув: «Это будет практическая вертикаль нашего центрального агентства по привлечению инвестиций, которое постоянно работало бы с инвесторами и открывало бы им все пути».
. Столичная власть продолжит работу над прозрачным механизмом предоставления земельных участков и осуществления инвестиционной деятельности в Киеве. Этому будет содействовать и принятое Киевсоветом решение о введении конкурентных основ предоставления земельных участков.
. Heidelberg Cement Group за семь месяцев текущего года инвестировала в модернизацию входящих в нее ОАО «Кривой Рог цемент» и ОАО «Днепроцемент» (оба – Днепропетровская обл.) около 30,5 млн. грн.
. Бельгийская компания AHLERS Logistic & Maritime Services ведет переговоры об инвестициях в строительство складских и офисных помещений на территории Харьковской области. Стоимость проекта оценивается примерно в EUR 5–7 млн. Примечателен факт, что проект предлагается реализовать в районе промзоны «Рогань», где планируется сосредоточить значительное количество промышленных и инфраструктурных объектов.
. КГГА намерена осенью объявить инвестиционный конкурс по 17 объектам. Сейчас в горадминистрации завершается разработка проектной документации по этим объектам.
