В конце первого полугодия 2008 года RealEstate.ru констатировал: несмотря на высокие темпы ввода коммерческой недвижимости, в столичном регионе до сих пор ощущается острый дефицит качественных офисных, торговых и складских площадей. Так, ко второму полугодию текущего года доля свободных помещений в офисном сегменте составила порядка 5-6% от общего объема введенных площадей, в сегменте торговой недвижимости – порядка %, а в складском сегменте - %. При этом российские компании преимущественно предпочитали арендовать, а не приобретать офисы, торговые площади и склады для своих нужд у девелоперов. В таких условиях обычной стала практика, когда отношения арендаторов и арендодателей начинаются на самых ранних стадиях строительства с предварительного договора аренды помещения. Составление подобного договора – дело нелегкое, поскольку многие его формулировки могут не только не соответствовать законодательству, но даже противоречить ему. RealEstate.ru решил выяснить, как заключить подобный договор и не попасть впросак.
Для начала следует понять, что такое предварительный договор. Согласно Гражданскому кодексу РФ (п. 1 ст. 429 ГК РФ), он является разновидностью гражданско-правовых договоров. В данном случае примечательно, что, заключив предварительный договор, стороны в определенный срок обязуются заключить основной договор (например, договор о выполнении работ или оказании услуг, договор о передаче имущества) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обращение к общему определению «предварительного договора» в данном материале не случайно: в российской юридической практике отсутствует определение предварительного договора аренды коммерческой недвижимости, поэтому при его составлении придется следовать общим правилам.
А общие правила для предварительных договоров гласят: этот документ должен быть составлен в письменной форме. При этом государственной регистрации предварительный договор, даже если он заключается на срок от 1 года и более, не подлежит. Как разъясняет ВАС РФ в письме от 16 февраля 2001 года, это происходит в силу того, что к предварительным договорам применяются лишь правила о форме основного договора, а условие государственной регистрации не является элементом формы этого договора.
Еще одной особенностью предварительного договора является его неденежный, чисто организационный характер. И тут-то, при составлении предварительного договора аренды коммерческой недвижимости, случается загвоздка. Дело в том, что большинство арендодателей в знак достигнутой договоренности о сдаче в аренду помещения хотят получить с арендаторов некую сумму, равную, например, арендной плате за несколько месяцев вперед. Обычно собственник обязывает арендатора внести оплату за срок от 3 месяцев до 1 года. Однако оформить законным образом передачу денег за пользование коммерческими площадями довольно проблематично.
По действующему российскому законодательству, основанием возникновения обязательств по денежным выплатам может служить исключительно основной договор, согласно которому собственник сдает в наем принадлежащие ему помещения по указанной арендной ставке. Внесение арендных платежей по предварительному договору противоречит ГК РФ, поэтому данное положение подобного договора может быть признано судом ничтожным. Кроме того, это экономически невыгодно самому арендатору, который при уплате налога на прибыль не сможет включить траты на оплату аренды в статью своих расходов. (Согласно п.1 ст. 252 НК РФ, налогоплательщик уменьшает свои доходы на сумму понесенных расходов и убытков. Однако налоговики подчеркивают, что расходы должны быть юридически обоснованы и подтверждены документально – прим. ред.)
Оформление данных платежей в виде задатка, в свою очередь, может стать причиной проблем для арендодателя. Гражданский кодекс (п. 1 ст. 380 ГК РФ) называет задатком денежную сумму, которая выдается одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В то же время предварительный договор, как упоминалось ранее, не может иметь денежного характера. Кроме того, юристы отмечают, что однозначной судебной практики в этом вопросе не существует. Так, статья 395 ГК РФ указывает, что сторона, давшая задаток, имеет право потребовать в случае неисполнения условий договора с другой стороны всю сумму задатка с выплатой процентов по нему, которые могут ударить по карману владельца недвижимости.
Поэтому на практике при составлении предварительных договоров стороны часто пользуются термином обеспечительный взнос, который хоть и не обладает платежной функцией, но сохраняет доказательственное и обеспечительное назначение.
Трудности при составлении предварительного договора аренды коммерческой недвижимости могут возникнуть и в связи с тем, что невозможно точно установить объект аренды. Действительно, если договор заключается на ранних стадиях строительства, то нельзя указать кадастровый номер объекта, его точный адрес, точную площадь арендуемой недвижимости или земельного участка, нет возможности и приложить к договору и план БТИ, который бы описывал границы данного объекта. Наконец, не оформлено и право собственности на указанный объект недвижимости, здание еще не сдано в эксплуатацию и не принято госкомиссией. А раз нет точных данных о передаваемом объекте недвижимости и нет права собственности, то предварительный договор можно признать незаключенным, поскольку существенные параметры основного договора в нем отсутствуют.
Ответ на закономерный вопрос «что делать в этом случае?» таков: следует дать максимально подробное описание передаваемого в наем объекта, указав строительный адрес, общую площадь арендуемого помещения, этаж, приложить план здания, составленный на основе проектной документации, прошедшей государственную экспертизу. Для защиты своих интересов арендатору необходимо настоять, чтобы на плане здания было отмечено помещение, приобретаемое в аренду, и при необходимости описать все выявленные дефекты объекта. Также стоит потребовать и указания строгих сроков, в которые стороны обязуются заключить основной договор, и устранения формулировок, подобных «ориентировочной дате» или «планируемому сроку», иначе (в случае просрочки исполнения обязательств) затруднительно будет начислить неустойку.
Таким образом, в случае заключения предварительных договоров аренды коммерческой недвижимости заведомо выигрышной кажется позиция арендодателя, в то же время арендатор всегда рискует своими деньгами и временем. Однако судебная практика по делам, связанным с предварительными договорами аренды далеко не всегда складывается в пользу первого. Поэтому и той, и другой стороне, чтобы не попасть впросак, лучше всего воспользоваться услугами консалтинговой компании, которая для владельца сдаваемого объекта сформирует подходящий пул арендаторов, а для нанимателя даст гарантии получения качественных площадей по условленной цене. А если есть желание действовать без посредника, то при оставлении договоров аренды без квалифицированного юриста все равно не обойтись.
Фото: www.tekom-develop.com.ua
