Третий квартал стал в некотором смысле переломным для рынка коммерческой недвижимости. Многие эксперты заговорили об оживлении на рынке коммерческой недвижимости. О том, так ли это, нам рассказал руководитель отдела агентских услуг компании Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis Дмитрий Бурлов.
Какие основные тренды в российском ритейле вы бы отметили?
Осень показывает, что оживление есть. Оно связано с изменением экономической ситуации. Нельзя сказать, что она изменилась как-то кардинально, но рынок вышел из состояния неопределенности. Если раньше положение было нестабильно тяжелым, то сейчас оно стабилизировалось. Мы наблюдаем оживление со стороны ритейлеров, за которым должно последовать оживление среди девелоперов, потому что эти сегменты взаимосвязаны. Когда ритейлеры «оживают» и начинают интересоваться торговыми центрами - заключаются договоры, и, следовательно¸ девелоперам есть подо что брать кредиты или перекредитовываться. Начали заполняться торговые центры, и уровень вакантных площадей снизился: к концу третьего квартала 2009 года впервые с начала кризиса было зафиксировано снижение доли вакантных площадей в московских торговых центрах (8% против 10% в конце второго квартала текущего года).
Происходит перераспределение на рынке, освободились некоторые торговые ниши. Например, в сегменте товаров для дома стало свободнее после ухода сразу двух крупных игроков – «Домовой» и «Санта Хаус». Мы ожидаем, что появятся игроки, заинтересованные в ней. Довольно активно развиваются продуктовые сети.
Что касается Москвы, то скоро должен открыться «Золотой Вавилон Ростокино» (общая площадь 241 тыс.кв.м), сегодня он заполнен арендаторами на 70%. Однако следует помнить, что цифра эта весьма условна, потому что в таких крупных проектах 50% площадей занимают «якоря». Если считать, что «якорные» арендаторы уже привлечены, то получается, что торговая галерея заполнена на 20%. Какова ситуация на самом деле, мы узнаем после открытия.
В свою очередь те сетевые девелоперы, которые упорно не снижали ставки аренды, также пошли навстречу арендаторам и начали уменьшать ставки.
Не похоже ли это на то самое пресловутое «дно», о котором так много говорили в последние 8 месяцев?
Видимо да, пришлось оно, скорее всего, на лето. Тогда этого никто практически не заметил в силу того, что лето - традиционная пора отпусков. Вывод о том, что от дна мы оттолкнулись можно пока сделать только на основании общего настроения на рынке: ставки аренды ниже не опускаются (а в некоторых случаях даже растут), интерес со стороны ритейлеров возрос, количество вакантных площадей снижается. Однако, до тех пор, пока на рынке не зафиксировано несколько крупных сделок по купле-продаже объектов недвижимости, говорить смело о смене тренда пока нельзя.
Тем не менее новые проекты появляются. Недавно был анонсирован ТРК «Гагаринский» общей площадью 258 тыс.кв.м.
Да, выгодное местоположение и присутствие в этом проекте «Ашана» в качестве инвестора , определяет некие гарантии успешности этого проекта. Проект безусловно интересный и наверняка станет одним из самых значимых ТРЦ Москвы. Сейчас стройка идет полным ходом , потому что срок открытия является одним из важных аспектов успешности торгового центра, поскольку арендаторы при прочих равных скорее предпочтут тот ТЦ, который открывается раньше. Это, разумеется, не самый главный фактор, влияющий на решение девелопера ускорить стройку, но, тем не менее, имеющий большое значение.
Согласно вашему отчету за 3 квартал, сегодня в Москве 8% вакантных торговых площадей. Цифра-то небольшая.
Да, на развитых рынках считается нормой уровень вакантных площадей в 5%. Я считаю, что нынешние 8% - несколько идеализированы, на самом деле эта цифра больше. Связано это с тем, что реальные данные можно получить только внутри управляющей компании ТРЦ, информация же, которая выходит во вне, как правило, несколько приукрашивается: оферты считаются договорами, секции, в которых еще идет ремонт, заявляются как открытые. Кроме того, надо понимать, что есть центры. в которых очередь из арендаторов не снижается, и где ставки аренды остались на докризисном уровне: «Атриум», «Европейский» и пр.
Какова ситуация в регионах? Заметно ли там какое-нибудь движение?
В регионах ситуация несколько сложнее чем в столице. Девелоперы, которые запустили до кризиса сразу несколько проектов, теперь концентрируют свои усилия на каком-нибудь одном, замораживая остальные до лучших времен, поэтому в регионах из 10 заявленных проектов развиваются в лучшем случае по 2-3.
Французский ритейлер «Карфур», не успев обосноваться на российском рынке, принял решение покинуть его. Почему?
Тем не менее, компания объявила, что третий магазин – в Липецке - все равно откроет. Уход из России, я думаю, связан с тем, что они не смогли в ближайшем обозримом будущем увидеть себя лидерами рынка. Вернее, может быть, они это и увидели, но возможности достичь этого не нашли. «Карфур» вел переговоры с рядом российских сетей о приобретении, однако сделка не состоялась. Занять на рынке лидирующее положение в краткосрочной перспективе, открывая магазины самостоятельно, тоже оказалось не простой задачей. Теперь, насколько я знаю, ритейлер предлагает мастер-франшизу российским операторам. Думаю, что «Магнит» и Х5 будут в числе первых, с кем они будут общаться на эту тему. Выход на рынок по франшизе достаточно стандартный ход, к которому прибегают многие сети. Это страхует от большого количества проблем, в частности незнания специфики российского рынка.
Если сравнивать выход на российский рынок двух европейских конкурентов «Ашан» и «Карфур», то можно сказать, что первый выглядел более убедительно. «Ашан» хорошо закрепился в России, и его позиция пока непоколебима. Это стало следствием хорошей подготовки, более агрессивной политики и безусловно удачного времени для выхода на российский рынок. Самая крупная в мире розничная сеть Wal-Mart продолжает присматриваться к рынку и, судя по всему, они собираются приобрести здесь крупную федеральную сеть. Потому что сегодня занять лидирующее положение на российском рынке продуктового ритейла можно только путем приобретения действующей сети.
Тем не менее, потенциал российского рынка велик, особенно в регионах. И я бы не сказал, что он высококонкурентен, просто выход на рынок значительно усложнился.
РТМ отказалась от услуг внешних управляющих компаний и собралась самостоятельно управлять своими ТЦ. Насколько такой шаг оправдан в сегодняшних условиях, ведь УК всегда заявляли, что их услуги обойдутся дешевле в конце концов, чем когда девелопер управляет самостоятельно?
Оправдан.
УК оправдывает себя, как правило тогда, когда речь идет о единичном объекте. Грамотный девелопер еще на этапе разработки концепции ТРЦ привлекает УК в проект, для того, чтобы, используя её опыт, внести необходимые коррективы для оптимального управления и эксплуатации объекта в будущем. Если мы говорим о девелоперах, которые развивают сеть собственных ТЦ, то привлечение сторонней УК через какое-то время теряет смысл. Поскольку схема строительства, разработка концепции и система взаимоотношений с арендаторами уже отработаны, проверены временем и практикой. Такая компания способна эффективно управлять своими объектами самостоятельно.
Как будет развиваться рынок в 2010 году?
Не думаю, что 2010 год станет революционным, скорее, это будет эволюционное развитие, которое начинается сейчас, мы будем наблюдать рост активности как девелоперов, инвесторов так и сетевых розничных операторов. Рынок будет развиваться хоть и медленно, но более цивилизовано, чем было ранее.
