Рынок коммерческой недвижимости России выходит из кризиса, считают аналитики. И речь идет не только о стабилизации ставок и планов по строительству, но и о перспективах роста для этого сегмента - одного из самых "неповоротливых" сегментов рынка недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости России выходит из кризиса, считают аналитики. И речь идет не только о стабилизации ставок и планов по строительству, но и о перспективах роста для этого сегмента - одного из самых "неповоротливых" сегментов рынка недвижимости.
Кризис больно ударил по сегменту коммерческой недвижимости - спрос на торговые помещения резко сократился, арендные ставки на офисную недвижимость упали почти в два раза, а складская недвижимость просто "замерзла". Кризис выявил очевидные бреши в структуре рынка - цены на объекты и классы, присваиваемые объектам коммерческой недвижимости, были явно завышены. Количество однородных, ничем не выделяющихся объектов на рынке было слишком велико. Да и недостатков в готовых объектах эксперты насчитали немало. Кризис не прощает ошибок: от непродуманной концепции до неудачной системы вентиляции, все эти "мелочи", о которых можно было просто забыть во время роста, в период спада стали решающими.
Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости привело к миграции арендаторов - кто-то переезжал в офисы или ТЦ "попроще", чтобы сэкономить, а кто-то, напротив, смог позволить себе аренду более удобного и дорогого помещения - как правило, в центральных районах города. Спрос на окраины упал в несколько раз, и даже качественные бизнес-парки на границе города потеряли привлекательность.
Кризис и стагнация в этом сегменте рынка продолжались достаточно долго - если спрос на жилую недвижимость подгоняла суровая необходимость и реальная потребность покупателей в жилье, то без коммерческих построек компании, затянув пояса потуже, смогли обойтись. Многие воспользовались возможностью и сэкономили на аренде офисных помещений, переместив часть рабочих мест на дом, а то и вовсе сократив свой штат. Однако постепенное оживление экономики закономерно сказалось и на самом консервативном сегменте рынка - компании постепенно начали сворачивать "кризисные стратегии", а значит - им снова понадобились магазины, склады и офисы.
Эксперты зафиксировали рост популярности коммерческого рынка недвижимости. По данным Colliers International, в I полугодии текущего года в сравнении с аналогичным показателем предыдущего года в 2,5 раза вырос объем инвестиций в объекты коммерческой недвижимости России: с $419,2 млн. до $1032,9 млн. Кроме того, во II квартале 2010 года вырос интерес к офисной недвижимости: 59% от общего объема инвестиций в недвижимость (по сравнению с 12% в I квартале).
Эти данные закрепили лидирующую роль офисного сегмента - на него пришлось 81,3% вложений в коммерческую недвижимость в первом полугодии. Постепенное увеличение спроса на офисные помещения и ограниченность качественного предложения позволяют инвесторам ожидать стабильного дохода по объектам высокого класса.
Во втором квартале в офисном сегменте был заключен ряд заметных инвестиционных сделок. Самой крупной из них стала сделка по приобретению ОАО Фармстандарт бизнес-центра Северная башня (общая площадь 135 000 кв.м.) на Краснопресненской набережной за $260 млн. Продавцами выступили владельцы транспортного холдинга Н-Транс (ранее Северстальтранс). ВТБ Капитал инвестировал порядка $180 млн. в покупку у холдинга Capital Group бизнес-центра Capital Plaza на 4-й Лесной улице. Второй фонд недвижимости компании UFG Asset Management - UFG Real Estate II - приобрел офисный комплекс общей площадью 5 000 кв. м на ул. Бахрушина. Приобретение обошлось фонду в сумму около $35 млн. А РусГидро выкупил у Ферро-строй под свою штаб-квартиру бизнес-центр Pallau-MD, который оценивается в $60 млн. Еще несколько крупных инвестиционных сделок находится на стадии закрытия.
В других сегментах рынка коммерческой недвижимости было зафиксировано значительно меньшее число инвестиционных сделок. Доли инвестиций в общем объеме для гостиничной, торговой и многофункциональной недвижимости составили 10,1%, 6% и 2,6% соответственно, сообщает Арендатор.ру. Складской сегмент, последняя инвестиционная сделка в котором была закрыта в 1 квартале 2009 года, в первой половине года текущего инвесторы оставили без внимания.
Традиционно в общей структуре рынка недвижимости коммерческая недвижимость играет роль своеобразного "якоря" - она растет медленнее и медленнее восстанавливается после кризисных явлений, однако стабилизация и уверенный рост в этом сегменте рынка говорит о том, что рынок в целом достаточно окреп и готов к росту.
