О том, как грамотно и без лишних рисков арендовать коммерческую недвижимость, о том, что для этого нужно, мы поговорили с директором по развитию ООО «Центр коммерческой недвижимости» Евгением Лашмановым.
Главное – определиться
- Для того чтобы арендовать коммерческую недвижимость правильно, в первую очередь, нужно определиться с потребностями бизнеса, - пояснил Евгений Лашманов. - Основные факторы просты: местоположение, размер помещения, транспортная развязка, коммуникации и бюджет. Для каждого бизнеса и сегмента рынка свои требования. Самое важное - это возможность ведения бизнеса в этом помещении. Если это торговля, то должен быть трафик покупателей. Если нужно помещение под офис, то нужна хорошая транспортная развязка, чтобы легко находили сотрудники и клиенты. Если склад, то близость к федеральным трассам и соответствующее состояние помещения.
Второй этап, это поиск подходящих помещений и их просмотр.
- Есть несколько способов поиска помещений, - объяснил Евгений Лашманов. - От самостоятельного, до обращения в специализированные компании. Первый вариант требует много сил и времени - в ущерб собственному бизнесу. Второй позволяет получить актуальные и подобранные под требования бизнеса варианты помещений, посмотреть их в оговоренное время и выбрать наиболее подходящий вариант. Хочется отметить, что в нашей компании для арендатора в большинстве случаев это услуга бесплатна: ее оплачивает арендодатель. Например, в базе ЦКН ведется история показов объектов с 2005 года, и наши специалисты всегда предупредят арендатора, если в силу каких-либо причин объект не подходит для его бизнеса.
Оформление – штука сложная
Но вот решение принято. Дальше - дело за документами.
- Запросите проект договора и правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт), - советует Евгений Лашманов.
В пакет документов, представляемых арендодателем, входят: паспорт (если вы имеет дело с арендодателем физическим лицом), нотариальное согласие супруги на аренду (если объект приобретался в период брака).
Документы, требуемые с юридического лица: устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановки на кадастровый учет. Необходимы выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора, в том числе нотариальное согласие супруги (а) учредителей на аренду (если объект приобретался в период брака), правоустанавливающие документы на объект.
Важнейшим звеном этого этапа сделки является техническая документация на объект (соответствует ли действительности его планировка).
Но это то, что касается арендодателя. Что должен подготовить арендатор? Документы юридического лица, арендующего нежилое помещение: свидетельство о гос. регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о юр. Лице, зарегистрированном до 01.07.2002 г., свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, А также устав, изменения в устав (при наличии), учредительный договор (если есть), документ, подтверждающий полномочия директора (выписка из протокола (решение) о назначении директора), трудовой договор (контракт) с директором.
Составить договор правильно
Как известно, договор аренды бывает разный. Какие условия нужно оговаривать в первую очередь, чтобы потом не было проблем? И есть ли в таких договорах «подводные камни»?
- Прежде всего, внимательно изучите договор и все документы, желательно со своим юристом, - советует Евгений Лашманов. – Обязательно запросите по этому объекту выписку из ЕГРП (на предмет ареста объекта, залога объекта и т.д.).
Важно понимать - является ли лицо, указанное в договоре, собственником помещения, нет ли совладельцев. Если они есть, то должны быть указаны в договоре или от них должна быть доверенность на сдачу в аренду.
Также обратите внимание на грамотное описание предмета договора (т.е. адрес, технические характеристики, на основании каких документов он принадлежит собственнику).
Еще один момент - в договоре должна быть внятно прописана арендная плата: постоянная часть (аренда за помещение) и переменная (коммунальные платежи). Бывает так, что арендодатель коммунальные услуги оплачивает, а бывает, что и арендатор.
Кем и в какие сроки оплачиваются коммунальные платежи и на основании чего?
- В договоре должны быть четко прописаны отделимые и неотделимые улучшения, - говорит Евгений Лашманов. - Первые – это улучшения, которые по истечении срока аренды арендатор может забрать с собой. Например, капитальные перегородки, возведенные арендатором, с собой не заберешь, а вот временные – пожалуйста. Или, допустим, покраска стен останется, а установленный кондиционер можно легко снять.
Поэтому нужно четко прописать - остаются ли улучшения владельцу, и на каких условиях.
Субаренда и просрочка
В каких случаях возможно досрочное расторжение договора аренды? За какой период времени сторона договора должна уведомить другую сторону о расторжении?
- Чаще всего договор расторгается досрочно из-за несвоевременного внесения арендной платы. Но и здесь просрочка должна быть длительной. Один месяц – не срок, нужно не платить систематически.
Нецелевое использование объекта также может стать причиной расторжения договора. Например, в договоре написано, что объект сдавался под офис, а на самом деле сделали гостиницу или торговые ряды.
Еще одна причина разрыва договора – это когда арендатор, без ведома собственника, сдает собственность в субаренду. Это тоже нарушение договора. Собственность может быть сдана в субаренду обязательно с разрешения арендодателя. Это должно быть либо прописано в договоре, либо дано дополнительное письменное согласие на субаренду.
Риски и проблемы
«Подводные камни», которые могут попасться при аренде коммерческой недвижимости, разнообразны:
- объект может находиться в залоге (или быть арестован) — до подписания договора аренды. Поэтому закажите выписку ЕГРП на данное помещение. При этом залог не страшен, если есть разрешение на сдачу в аренду от залогодержателя.
- Фактическая планировка объекта может не совпадать с техническими документами на объект — проверяйте (фактический план объекта должен совпадать с его кадастровым планом). Возможны штрафы от контролирующих организаций.
- Объект должен использоваться в соответствии с назначением, прописанным в договоре. Возможны штрафы от контролирующих организаций.
- Если помещение с отдельным входом, проверьте, согласовано ли это должным образом. Для этого запросите кадастровый паспорт.
А каковы возможные риски при аренде коммерческой недвижимости?
- Как один из основных рисков, я бы отметил невозможность вести бизнес в выбранном помещении, - считает Евгений Лашманов. - В торговой — это отсутствие покупателей, наличие рядом сильных конкурентов. В офисной — недостаточная выделенная мощность (постоянно «вырубает» свет), холодно, нет связи, запахи, очень шумные соседи. Складская — сложность подъезда грузового транспорта (большой трафик), не выдерживается температурный режим. Отсюда невозможность оплачивать аренду, необходимость поиска нового помещения. Для того что бы этого избежать, нужно тщательно изучать все плюсы и минусы объекта.
Еще один серьезный риск - частое и необоснованное повышение арендной платы. Для того чтобы этого избежать, нужно в договоре прописать возможный процент повышения и порядок изменения арендной платы.
Досрочное расторжение договора аренды также входит в список главных рисков. От этого никто не застрахован. Поэтому при затрате собственных средств на ремонт, постарайтесь заложить штрафные санкции в случае досрочного расторжения. Так же пропишите в договоре, за какой срок вас должны уведомить об этом.
Тренды коммерческой недвижимости Нижнего
Как ведет себя рынок коммерческой недвижимости Нижегородской области? Какие категории объектов более востребованы? Что происходит с ценами?
- На рынке офисной и торговой недвижимости специалисты «Центра Коммерческой Недвижимости» отмечают серьезное падение спроса, - рассказывает Евгений Лашманов. - Сентябрь - падение спроса на 30% , при этом количество освобождаемых площадей выросло на 30%. Ожидается снижение цен на свободные площади вследствие конкурентной борьбы за арендаторов.
На рынке складской недвижимости наблюдается дефицит крупных объектов (5 000-10 000 кв.м), теплых складов площадью 200-300 кв.м с возможностью подъезда еврофур, - признает Евгений Лашманов.
А вот в тренде новые склады класса B, B+ площадью 500-3000 кв.м. Многие компании с целью улучшения условий хранения и имиджа компании готовы переезжать в новые складские площади.
Набирают популярность проекты типа built-to-suit (BTS) - строительство (ремонт, модернизация) помещения под конкретного заказчика с учетом его требований и особенностей бизнеса. Потенциальный арендатор в данном случае предварительно оплачивает (полностью, чаще частично) строительство (ремонт, модернизацию) объекта недвижимости, получая в итоге нужный объект в нужном месте и в оговоренные сроки.
