Кризис заставляет пересматривать концепции большинства выставляемых на продажу или предлагаемых в аренду объектов коммерческой недвижимости.
Для участников рынка коммерческой недвижимости нынешний год начался с крайне ограниченного спроса. Это коснулось абсолютно всех сегментов – офисов, торговых площадей, складской и производственной недвижимости. Оживление клиентов стало заметно лишь во второй половине года. Сужение спроса совпало с расширением предложения - на рынке оказался большой объем вакантных площадей, объектов, строительство которых началось еще в период бурного экономического роста. Кроме того, активно освобождались помещения по истечении сроков аренды либо вынужденного расторжения договоров. Распространенным явлением стал пересмотр их условий по инициативе арендаторов. Компании старались максимально оптимизировать расходы, переезжая в более доступные по цене офисы. Общепринятой рыночной практикой стал торг при заключении новых договоров. «При заключении сделки дисконт от заявленной ставки может составлять от 15 до 30%, - уточняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Причем оценить средний уровень поправки на торг практически невозможно. Собственники занимают позицию определения коммерческих условий под конкретного арендатора».
Выжидательную позицию заняли не только клиенты. Банки приостановили кредитование коммерческой недвижимости, и девелоперам пришлось пересмотреть свои планы и переносить сроки ввода новых объектов. В полной аналогии с рынком жилья, застройщики перебросили все ресурсы и пока еще доступное финансирование на завершение начатого строительства, заморозив новые не выведенные на площадку проекты. И если в прошлом году многие девелоперы слышать не хотели о небольших сделках, стараясь продавать или сдавать объекты «оптом», то текущая ситуация вынуждает собственников сбывать коммерческую недвижимость частями.
Подводя итоги 2009 года, аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) отмечают сокращение инвестиций в коммерческую недвижимость на 62,9% по сравнению с 2008 годом. Арендные ставки по их данным понизились от 30 до 45% в зависимости от сегмента. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, новое строительство в 2009 году осталось на уровне показателей 2008-го. В офисном секторе предложение увеличилось на 1,5 млн кв. м, в торговом - на 580 тыс. кв. м, в складском - на 565 тыс. кв. м. Денис Соколов, руководитель отдела исследований C&W/S&R, прогнозирует: «В 2010 году мы ждем оживления рынка аренды, сопровождающегося ростом сданных в аренду площадей на 30%. Однако даже такой рост не обеспечит достаточного спроса. Мы предполагаем, что баланс спроса и предложения вернется на офисный рынок в 2011-2012 годах».
Следующий год однозначно будет оставаться удобным для клиентов, относительно спокойным для риэлторов и тяжелым для девелоперов. Но уже через два-три года ситуация может вылиться в дефицит коммерческих площадей. Сейчас рынок предлагает хорошие возможности для развития бизнеса в виде адекватных арендных ставок и хорошего выбора. Наступает благоприятное время для вывода новых для российского рынка брэндов. Эта тенденция прослеживается уже сейчас, частично поддерживая спрос на коммерческие объекты. И хороший пример тому – главный конкурент McDonalds – сеть ресторанов быстрого питания Burger King, планировавший открыть первые заведения до конца текущего года в Москве.
Офисы. За год объем рынка аренды качественных офисов в Москве снизился почти в три раза. Только на 600 тыс. кв. м нашлись арендаторы. При том что прогнозируемый объем новых площадей, по данным компании Blackwood, составляет около 2 млн кв. м, а совокупные площади офисов только А и В классов оцениваются в 9,75 млн кв.м. Снижение ставок и изменение условий арендных договоров так и не привели к уменьшению свободных площадей. В кризис офисная недвижимость оказалась самой уязвимой и первой отреагировала наибольшим падением ставок – по различным экспертным оценкам, на 40-60%. Незначительное оживление спроса на покупку офисных площадей наметилось лишь в третьем квартале 2009 года преимущественно за счет крупных сделок, совершаемых госкорпорациями.
Арендаторы, в свою очередь, в ожидании стабилизации или даже незначительного роста рынка офисов стремятся сейчас заключать долгосрочные договоры, закрепляя в них низкие кризисные ставки на длительный период. Существенные уступки со стороны собственников бизнес-центров, выраженные в снижении платежей и выполнении отделки за свой счет привели к сокращению доли сделок по субаренде. Падение ставок позволило ряду компаниям снимать площади в престижный районах Москвы тем самым, оживляя спрос в центральной части города. В тоже время, в наибольшем убытке остаются собственники офисных помещений с неудачным расположением относительно метро и удаленностью от центра. В большей степени это относится к бизнес-центрам, расположенным за МКАД.
Еще одной неприятной тенденцией для рынка офисной недвижимости в уходящем году стал переход активов застройщиков в собственность банков-кредиторов. Флагманом здесь выступил Альфа-банк, продавший в конце октября бизнес-центр «Северное сияние». Банк получил это здание в оплату просроченных долгов Kopernik Group (в прошлом группа компаний «МИАН»). «Альфе» перешли и ряд других активов «экс-МИАНа». В сентябре корпорация Mirax Group вела переговоры с Альфа-банком о реструктуризации задолженности. Девелоперу дали 18 месяцев на возврат долга в $250 млн. А в начале декабря из-за нехватки средств на строительство руководство Mirax Group приняло решение сократить башню «Восток», расположенную на территории «Москва-Сити», с 94 до 64 этажей. В 2009 году банки были достаточно лояльны к своим кредиторам. Как правило, им не выгодно брать на баланс недвижимое имущество, поскольку владелец начинает платить налоги и нести расходы по управлению непрофильными активами. Но несмотря на эти сложности, в 2010 году со стороны банков ожидается ужесточение кредитной политики в отношении должников-девелоперов.
По мнению аналитиков C&W/S&R, в следующем году предполагается рост инвестиций в коммерческую недвижимость. И самым привлекательным сегментом, по их мнению, будут именно офисы, которые смогут привлечь до 70% объема всех инвестиций. В 2010 году сохранятся высокие темпы нового строительства офисной недвижимости – на рынок планируется вывести 1,2 млн кв. м площадей.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, также считает, что если общий экономический фон не будет ухудшаться, рынок офисной недвижимости сохранит положительную динамику: «Спрос будет постепенно восстанавливаться, в том числе инвестиционный. Особенно в случае сохранения достигнутых ценовых минимумов. Доля вакантного предложения снизится. Однако в течение 2010 года рынок не достигнет докризисных показателей. Незначительный рост арендных ставок в случае оживления спроса, возможен во второй половине следующего года».
Специалисты Knight Frank Research предполагают закрепление текущих ставок аренды при условии развития оптимистичных сценариев на валютном и сырьевом рынках. В ближайшие 12 месяцев при сохранении тренда они прогнозируют резкий рост числа сделок по долгосрочной аренде офисных площадей.
Большинство игроков рынка отмечают сейчас сокращение предложения офисных площадей класса А, что может вызвать рост арендных ставок в этом сегменте. «Из-за значительно снизившейся разницы ставок между разными классами активов получили преимущество более качественные объекты, - отмечает Владимир Пантюшин, директор отдела исследований Jones Lang LaSalle. - Спрос на них оживился, что привело к стабилизации ставок в этом сегменте. Вероятно, в ближайшее время мы увидим и рост в наилучших зданиях».
В классе В предлагается большое количество офисов с отделкой. Их активно сдают за рубли, что свидетельствует о лояльности собственников к будущим арендаторам. Изменений по ставкам в этом классе в ближайшей перспективе произойти не должно. «Коррекция в менее качественных сегментах продолжится, в первую очередь под давлением большого объема выходящих объектов, - добавляет Владимир Пантюшин. - Это приведет к усилению сегментации рынка по качественному признаку».
Торговая недвижимость. Одним из знаковых событий для сегмента торговой недвижимости стало заявление Carrefour Group об уходе с российского рынка. Один из крупнейших в мире торговых операторов объявил в октябре о продаже своих объектов на территории России. Французы объясняли свое решение невозможностью занять лидирующие позиции на рынке даже в долгосрочной перспективе. «Распродажей» заинтересовались торговые операторы Kesko, Auchan, «О’Кей», «Лента» и X5 Retail Group. Чуть позже Carrefour Group обнародовала планы по продаже на российском рынке собственных франшиз.
Также как и в сегменте офисной недвижимости, девелоперы торговых центров бросили все силы на завершение строящихся объектов. Благодаря чему в уходящем году сохранился высокий темп ввода торговых площадей – более 750 тыс. кв. м. В Москве были открыты крупные торговые центры «Золотой Вавилон» в Ростокино (241,7 тыс. кв. м), «Метрополис» (205,3 тыс. кв. м2 и «Филион» (130 тыс. кв. м). Активность девелоперов привела к значительному росту предложения. При этом средний спрос на аренду помещений в хорошо спроектированных и удачно расположенных торговых центрах оставался стабильным. Пострадали лишь менее качественные проекты. Торговые операторы, стремясь заключить наиболее выгодную сделку, ведут активные переговоры с владельцами торговых центров, но реальное количество сделок существенно снизилось в сравнении с прошлым годом. По оценке аналитиков Knight Frank ставки аренды упали на 20-40% по сравнению с первым полугодием 2008 года и достигли уровня 2003-го.
Арендаторы торговых центров в переговорах с собственниками настаивают на расчете платежей в виде процента с товарооборота. И в ряде случаев владельцы готовы на другие преференции для своих клиентов: фиксировать ставки в рублях, предоставлять арендные каникулы. Подобные бонусы особенно актуальны для менее престижных объектов. В торговых центрах с высоким трафиком покупателей собственники стараются не идти на подобные уступки. Что касается арендаторов, то у тех из них, кто сохранил в кризис стабильные показатели по товарообороту и не имеет долговых нагрузок, появилась возможность заключать долгосрочные сделки по аренде торговых площадей на выгодных условиях.
В сегменте street-retail в уходящем году ставки аренды снизились на 20-50%. В наибольшей степени это коснулось главных торговых улиц: Тверская, Арбат и Петровка. В процессе переговоров запрашиваемую арендную ставку можно было снизить на 10-15%. Безусловно, владельцы помещений с хорошим спросом торговались неохотно, но на объекты с недостатками скидка могла доходить до 50%. Среди собственников пустующих объектов участились случаи самостоятельного привлечения арендаторов, благодаря чему арендные ставки на помещения с однотипными характеристиками могли значительно отличаться. Существенный объем вакантных площадей, в том числе качественного интересного предложения, в сегменте street-retail произошел после 1 июля, когда вступил в силу закон о деятельности игорных заведений.
В остальном предложение на рынке уличных торговых площадей развивалось только за счет спальных районов, где заселялись новые жилые кварталы. В центральной части столицы ситуация почти не менялась. Но в течение всего года в сегменте street-retail наблюдалась активная ротация арендаторов. В условиях снижающейся покупательской способности основным критерием выбора объектов был высокий поток покупателей. Кризис изменил структуру спроса на торговые площади. Уменьшились запросы крупных сетевых компаний на объекты более 2000 кв. м, но возрос интерес к небольшим помещениям для аптек, продуктовых магазинов и мелкой сетевой торговли. Наилучшим образом изменение спроса сказалось на сфере общественного питания. Появление значительного предложения небольшого и среднего формата (200-700 кв. м) с качественными характеристиками послужило стимулом к открытию новых недорогих кафе и баров.
Что касается прогнозов на 2010 год, в московском регионе по-прежнему сохранится рост вакантных площадей, связанный с вводом в эксплуатацию новых торговых центров. По экспертным оценкам с учетом всех заявленных сейчас проектов за 2010-2011 годы будет построено более 2 млн кв. м торговых площадей. Следующий год станет и одним из самых проблемных для девелопмента торговых объектов, в том числе из-за резкого ограничения кредитного финансирования застройщиков. Чтобы максимально быстро начать извлекать доход из построенных объектов, распространенным явлением станет их пофазный или поэтажный ввод в эксплуатацию. Многие проекты торговых центров будут пересмотрены – очевидно, что они должны быть адаптированы под новые рыночные условия.
«Развитие сетевого ритейла в среднесрочной перспективе определит новый закон о торговле, - говорит Юлия Дальнова, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. - Принятие тех или иных положений закона способно повлиять на привлекательность инвестиций в сферу розничной торговли со стороны международных структур».
Уходящий год в сфере торговой недвижимости отметился также высокой активностью игроков по слияниям и поглощениям. В сочетании с выходом на рынок новых брэндов эта тенденция продолжится и в следующем году. «Сейчас в России отмечаются признаки улучшения потребительских настроений, что благоприятно скажется на рынке ритейла в целом в 2010 году, - заявляет Чарльз Слейтер, руководитель отдела торговых площадей C&W/S&R. - Торговые операторы адаптировали свой бизнес к новым более жестким условиям. Самые сильные из них готовы занять свою нишу на рынке и воспользоваться преимуществами аренды качественных помещений по разумным ставкам».
Складская и производственная недвижимость. В 2009 году наибольшее оживление в этом сегменте наблюдалось на рынке Московской области. С августа текущего года цены предложения складских площадей класса А находились на уровне $100-120 за кв. м в год. Арендой объектов такого качества, как правило, интересовались компании федерального уровня. Площади под производство, в свою очередь, не пользовались большим спросом в силу отсутствия новых крупных промышленных проектов. Событием года для сектора производственной недвижимости стала активность в России Deere & Company – мирового лидера в производстве сельскохозяйственной, строительной и лесозаготовительной техники под маркой John Deere. Совет директоров компании еще в августе одобрил инвестиционный план строительства производственного центра и склада запасных частей в Подмосковье рядом с международным аэропортом «Домодедово».
Несмотря на кризис, участники рынка складской недвижимости отмечали оживление в своем сегменте. Крупные компании подстегивались мелкими конкурентами, участвующими даже в разовых сделках с объектами. Количество запросов на качественные складские площади достигло максимума еще в марте, после чего начало спадать. В тоже время, именно в первые два квартала 2009 года росло число вакантных площадей, и снижались арендные ставки. Договоры стали заключать по рублевым ставкам сроком на 5-7 лет с возможностью расторжения через 3-4 года.
В структуре спроса средний размер заявки снизился до 4000 кв. м. Общий ожидаемый объем спроса по складским площадям в 2009 году составил примерно 1,8 млн кв. м. Первичное предложение формировалось за счет проектов, заявленных еще несколько лет назад. А суммарный объем предложения только за первые три квартала достиг 5,9 млн кв. м. Эксперты отмечают, что сегодня новые крупные проекты со сроком ввода в эксплуатацию в 2010-2011 году почти отсутствуют, что в перспективе может вызвать дефицит складов. «В связи с тем, что с конца 2008 года практически все новые проекты были заморожены, количество новых спекулятивных площадей в 2010 будет крайне ограничено, - отмечает Петр Зарицкий, начальник отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle. - Но в целом ряде проектов, сданных в 2009 году, остаются серьезные объемы свободных площадей, что в сочетании с появляющимися площадями на «'вторичном»' рынке будет удерживать баланс спроса и предложения с креном в сторону предложения. Уже конец 2009 года демонстрирует некоторую стабилизацию рынка и замедление падения ставок».
В этом году возрос спрос на услуги логистических операторов, в том числе услуги по ответственному хранению грузов. Сокращая собственные издержки, многие компании стали чаще прибегать к услугам 3PL-операторов. По данным компании Knight Frank, спрос на них вырос в 2,5-3 раза по сравнению с прошлым годом, что может быть также обусловлено снижением стоимости этих услуг относительно 2008 года.
Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, прогнозирует сохранение уровня ставок в первом полугодии 2010-го, но ближе к концу года не исключает рост, связанный с небольшим объемом строительства. Основными арендаторами в 2010 году останутся торговые сети и логистические операторы, занимающие комплексы под конкретных клиентов.
Петр Зарицкий также придерживается мнения, что основной спрос будет обеспечиваться розничными сетями, а доля рынка логистических операторов в общем количестве сделок не превысит уровень 2009-го. По его мнению, на рынке складской недвижимости сохранится серьезный разброс по ставкам и условиям договоров в зависимости от качества проектов и финансовой стабильности собственников.
Фото: ifhome.ru
