В 2025 году льготная ипотека остаётся одним из немногих доступных инструментов для приобретения жилья. Однако за привлекательными ставками скрываются дополнительные расходы, о которых многие покупатели узнают лишь на финальном этапе сделки. Речь идёт о банковских комиссиях, которые, хотя и не прописаны напрямую в кредитном договоре, могут существенно увеличить стоимость квартиры.
Почему появились комиссии по льготной ипотеке?
Банки выдают льготные ипотечные кредиты под сниженные ставки: 6% по семейной ипотеке, 3% по сельской, 2% по дальневосточной. При этом ключевая ставка Центробанка составляет 21%, а стоимость привлечения средств для банков достигает 24% годовых. Государство компенсирует банкам разницу между рыночной и льготной ставками, но эта компенсация не всегда покрывает все издержки.
Чтобы сохранить прибыльность, банки начали взимать комиссии с застройщиков за каждый выданный льготный кредит. Размер комиссии зависит от программы и может составлять от 4% до 19% от суммы кредита.
Кто в итоге платит комиссию?
Хотя формально комиссию оплачивает застройщик, на практике эти расходы часто перекладываются на покупателя. Застройщики включают сумму комиссии в стоимость квартиры, увеличивая её на соответствующий процент. Таким образом, покупатель платит не только за жильё, но и за банковскую комиссию, даже не подозревая об этом.
Примеры расчёта комиссии
Пример: Санкт-Петербург
Стоимость квартиры: 9,5 млн руб.,
Первоначальный взнос (20%): 1,9 млн руб.,
Сумма кредита: 7,6 млн руб.,
Комиссия банка (8%): 608 тыс. руб.
Итоговая цена может составить 10,108 млн руб., что делает жильё дороже, несмотря на «льготные» условия.
Пример: Москва
Стоимость квартиры: 12 млн руб.,
Первоначальный взнос (20%): 2,4 млн руб.,
Сумма кредита: 9,6 млн руб.,
Комиссия банка (8%): 768 тыс. руб.
Итоговая стоимость для покупателя: 12,768 млн руб.
Пример: Ленинградская область
Стоимость квартиры: 7 млн руб.,
Первоначальный взнос (30%): 2,1 млн руб.,
Сумма кредита: 4,9 млн руб.,
Комиссия банка (7,5%): 367,5 тыс. руб.
Фактическая цена может увеличиться до 7,367 млн руб.
Влияние на стоимость жилья
Комиссии банков приводят к росту цен на жильё, особенно в сегменте новостроек. Покупатели, рассчитывающие на льготную ипотеку, сталкиваются с тем, что фактическая стоимость квартиры оказывается выше заявленной. Это снижает доступность жилья и может привести к уменьшению спроса на рынке.
Реакция властей и банков
В апреле 2025 года президент России Владимир Путин назвал недопустимыми дополнительные комиссии банков по ипотеке и поручил навести порядок в этой сфере. В ответ крупнейшие банки, такие как Сбербанк и ВТБ, заявили об отмене комиссий. Однако эксперты предупреждают, что это может привести к снижению числа одобрений и затягиванию сделок.
Как избежать переплаты?
- Выбирайте банки, которые действительно не взимают комиссию за льготную ипотеку;
- Сравнивайте предложения по одинаковым квартирам в разных проектах;
- Запрашивайте полную смету перед подписанием договора;
- Консультируйтесь с юристом или специалистом по недвижимости.
Комиссии банков за выдачу льготной ипотеки становятся скрытым источником удорожания жилья. Хотя формально они оплачиваются застройщиком, по сути они ложатся на плечи покупателей. Выбирая квартиру, важно учитывать не только ставку по кредиту, но и все сопутствующие расходы. Только внимательный анализ всех условий сделки поможет избежать неприятных сюрпризов и переплат.
